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    上市公司高价拿地对地价的影响
    ——兼谈流动性资金过剩与地价的关系

    http://www.cnestate.com　 中国国土资源报 中国地产投资网　 2007/9/27
    　　自五月份以来，上海、浙江、江苏等地的地价持续上涨，各地“地王”频频出现，据统计，今年第二季度杭州土地交易价格同比上涨83％，一些区块甚至出现了楼面地价超出周边在售房价的情况，如8月底杭州出让的两宗位于转塘镇的地块，楼面地价都在10000元/㎡左右，远远超出了当前7000元/㎡的在售房价。中国地产投资网研究统计发现，这些高地价的“缔造者”更多的是拥有雄厚资金的上市公司，此现象引起了业界的广泛关注。
    　　
    　　今年以来，万科、保利、金地、北辰、首创置业等上市地产公司，频繁穿梭于诸如深圳、上海、杭州、南京等城市的土地市场，展开了类似于豪赌的“圈地运动”。其中，最值得关注的有保利地产集团和万科集团。仅在六月到七月的短短两个月内，保利地产在全国7个城市共拿下了11幅地块，出手资金达82.9亿元。而万科仅7月份，就在北京、东莞等城市拿下多块土地，为此支出近60亿元人民币。
    　　
    　　上市公司高地价竞地的背后有哪些值得深思的问题？高地价是否会引发新一轮的高房价？针对这些疑问，此前，有业内观点认为：中国楼市正被某种力量悄然“绑架”，房价上涨已经把大部分买房人挡在门外，房产市场即将变成极少数人的“盛宴”；很多调控政策被异化成房价上涨的“助推器”，地产上市公司、高收入的买房人和炒房者等力量已经成为当前调控房价的最大障碍；按照目前地价涨幅，未来三年房价涨幅只有维持在15％以上才能支撑现在的房价。
    　　
    　　如今，针对上市公司的高价竞地对市场以及房地产企业的影响，已经成为了行业内讨论的热点和焦点。
    　　
    　　在杭州市转塘镇地块成交的时候，香港九龙仓的负责人曾表示，他们设想把该地区的近300亩地打造成大型高档的生态休闲居住区，依靠高品质体现高地价、针对中产阶级以上人群实现高房价，并对开发前景持乐观情绪。这也成为了当前高价拿地上市公司的普遍情绪。
    　　
    　　而针对上市公司的高价摘地，以及地价与房价的关系等问题，一定还有更深刻的内容值得探讨。此前曾有观点表示，社会流动性资金过剩是造成房价上涨的主要原因，笔者观点认为：房价与地价同时都是“受害者”，社会流动资金过剩不仅导致了房价的上涨，还造成了势不可挡的地价上扬现象。
    　　
    　　日前某著名投资管理公司负责人，在接受中国地产投资网采访时也表示：流动性过剩才是造成高地价的根本诱因。他认为，目前上市公司高价拿地是必然现象。这种必然性主要反映在两点：一是地价存在继续上扬动力，高价可以拿；二是上市房地产公司具有得天独厚的融资条件，有钱去拿地，他们在“招拍挂”市场一掷千金豪情的背后无不是来源于上市融资渠道畅通的支撑。目前宏观经济领域流动性过剩问题非常突出，包括土地资产在内的资产价格继续上涨势头短期内无法抑制；其次是在土地资产涨价存在普遍预期的情况下，房地产企业的投资价值得到股民认可，房地产上市公司筹资功能得到充分发挥，可以支持其高价拿地。而对许多非上市房地产公司而言，银行融资体系已趋紧，融资相对困难，尤其是一些自有资本实力有限的中小开发企业，正在逐渐丧失竞争的能力和机会，这批企业退出竞争舞台将是必然趋势。
    　　
    　　正是在这种背景下，目前房地产企业上市已成为发展主流，杭州的许多房地产公司，条件好的像绿城、广宇、滨江等，已经上市或者正在准备直接上市；直接上市条件不具备的，则纷纷借壳上市，如通策、美都、耀江、新湖等。如今房地产公司，特别是侧重于商业地产、旅游地产、旅游景区开发的公司，银行融资相当困难，如果再大量资金沉淀于项目中，不实行资产证券化、进入资本市场，将很难持续发展。
    　　
    　　而高地价是否会催涨房价？如前所述，影响目前我国房价高低的主要的因素并不完全取决于地价的高低，而是取决于社会购买力与货币的价值。目前全社会的货币投放量较大，社会购买力增长过快，房价上涨过快的背后是居民收入增长更快，如果地价和股市不涨，过剩的资本流动压力就无法释放，在资本输出缺乏通道也缺乏安全保障的情况下，国内股市和土地将不可避免的扮演释放流动性的出口。
    　　
    　　其实，对大多数中产阶级的人群而言，其收入的增长应该还是能够跟上或者超过房价上涨速度的，所以不用担心会不会没有人买得起房子的问题，真正买不起房子的，主要是低收入人群，没有投资机会，不能分享资产涨价的好处，他们的住房问题需要国家安置更多的廉租房和经济适用房才能得到解决。
    　　
    　　高投入总会伴随着高风险，万一未来上市公司预期的房价达不到，高地价的房子卖不出去怎么办？有业内专家在分析了日本、韩国、香港的房地产价格发展走势后认为，从目前情况看，与周边国家地区相比，我国现在的房价还处于上升期的中期阶段，还会有一个较大上升空间。
    　　
    　　近期也有观点认为，按照我国的人口发展趋势，我国的房价将在2015年左右出现下降的拐点，如果从这一理论上来看，我国的房价将还持续上涨8年。从目前房地产企业遭遇上市机遇期、上市公司纷纷不惜高价圈地现象来看，随着高端需求的释放，我国的流动性过剩问题应该至少能得到部分解决，届时房价下跌也并非不可能。(夏峰)
    　　
    　　附：近期部分上市公司高地价竞得地块情况

    日期城市面积（亩）成交额（万元）开发商
    5月30日杭州126.38349000绿城房地产集团有限公司（3900.HK）杭州葛洲坝实业投资集团有限公司杭州康居投资管理有限公司
    6月22日上海88.9126000绿城房地产集团有限公司（3900.HK）
    7月9日杭州54.2147600宁波雅戈尔置业有限公司（600177）
    7月18日苏州465.692000江苏新城房产股份有限公司（900950）
    7月20日成都366.54414189.2信和置业中国投资集团有限公司（0083.HK）
    7月24日长沙1177.8920000北京北辰实业股份有限公司（601588）北京城市开发集团有限责任公司（000043）
    7月24日上海612.6（3宗）324000保利房地产（集团）股份有限公司（600048）
    7月25日杭州434.5228000保利房地产（集团）股份有限公司（600048）
    7月27日无锡1081(3宗)255680南京栖霞建设股份有限公司（600533）
    7月27日北京138.17104800保利房地产（集团）股份有限公司（600048）
    7月30日重庆307.6418000信和置业中国投资集团有限公司（0083.HK）
    8月31日杭州285.2（4宗）309100香港九龙仓集团有限公司（0004.HK）金都房产集团有限公司

    　　
    　　（信息统计：中国地产投资网）