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“经适房”仍面对有限人群 能否冲击商品房价？
——本网第八期在线调查总结分析
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2008/1/18
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2007年11月30日，建设部、国家发改委、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》。淡化经适房“商品性”而突出“保障”二字，明确供应对象为城市低收入家庭，将销售权重新收归政府，规定开发企业的利润率不得高于3％，并且限制了购房人的产权。另外，确保经济适用房的土地优先供应，大力降低土地价格。
该《办法》中对于经济适用房“面向城市低收入住房困难家庭供应”、“单套的建筑面积控制在60平方米左右”的定义和规定，意味着经济适用房仍将面对的是有限人群。也即商品住宅仍将是住房供应体系中的绝大多数，从而也意味着房地产开发企业以往在住房供应体系中所分享的蛋糕将基本不被分割。因此，可大大打消市场之前对于经济适用房将以面向中产阶级为主的疑虑和担忧。
以“划拨方式”供应建设用地，彰显了经济适用房的政治色彩。而地方政府在经济适用房的建设中缺乏经济利益动机，意味着要保持经济适用房建设的持续性，需要来自中央政府更多的、更有力的监督和奖惩政策。“有限产权”以及“政府回购”的规定，可增大经济适用房的有效供给，从而使经济适用房真正地用来解决低收入人群的住房问题。
而针对这一系列举措是否能有效抑制当前普遍上涨的房价，本网特做了一期在线调查，以下为调查结果：
您认为这一系列举措是否能有效抑制当前普遍上涨的房价？ | 能 |  58%
| 不能 |  20%
| 不清楚 |  22%
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（数据截至2008年1月17日）
根据结果显示，58％的被调查者选择了房价能下跌或趋稳的预期。有业内人士分析，2008年中央将实行从紧的货币政策，以遏制通货膨胀为特征的流动性过剩，而加息和提高准备金率为代表的金融政策将继续扮演宏观调控的主角。随着这一系列措施的实行，加上经济适用房、廉租房等政策规定的落实，商品住宅房价确有走向稳定、甚至部分区域明显下跌的可能性。
20％参与调查问卷的人认为此《办法》并不能成为房价稳定或下跌的直接因素。有被调查者向本网记者表示，此政策和“廉租房”政策都旨在解决低收入家庭住房问题，但并没有涉及到中产阶级即所谓“夹心层”的住房问题，其实在政策面，全社会的住房问题才解决了一小半，还有很长的路要走。而“夹心层”的需求表现得更为棘手，也最令政府头疼。只要这部分人群的住房需求没有切实解决，商品住宅市场供求不平衡的压力就会一直存在，而商品房价也不会真正走向稳定。
还有22％的被调查者持观望态度，表示还需再观察一段时间。从目前深圳等地的楼市普遍降价来看，2008年的房地产市场确有部分区域走出泡沫的趋势，前不久，连北京在内的土地市场频频出现流标等现象，也似乎昭示着我国的房地产市场将走向一个新的阶段。
本次《经济适用住房管理办法》的发布，与之前所公布的《廉租住房保障办法》相衔接，属于国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)的后续落实政策。
上述三个文件的连续发布，显示了政府对老百姓住房问题的关注。随着政府开始加大解决低收入人群住房问题的力度，我国现有住房供应体系中基本依靠商品住宅，而政府应提供公共住宅产品的职能缺失的不尽合理的现象将有望得到改善。
2008年及今后的住房供给结构将逐步调整和趋于合理，将化解房地产企业所承受的社会责任的压力，对房地产企业而言，将迎来一个新的发展阶段。
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浙公网安备 33010602006485号
