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    岁末年初：宏观政策效果凸显，地产市场遇冷降温

    http://www.cnestate.com　 中国地产投资网　 2008/1/31
    　　相比2007年各地土地市场一轮又一轮的竞拍热潮，2008年初，一线城市地产市场突遇寒流。2008年1月26日，上海南汇区康桥镇三幅地块全部以底价成交，但拿地的开发商并不轻松，仍然感叹称：“就算是起始价格拿地，以现在的形势来说，也算是很高了。”1月23日，之前一致被看好的杭州首个大热地铁物业地块以底价及一轮20万元的加价幅度淡然成交。1月16日北京首场土地招标、挂牌出让会，到场参与竞标的开发商寥寥，并出现首次四环以内“地王”地块流标现象。一时间，开发商在土地市场疯狂拿地的场面突然销声匿迹，大量土地以底价成交，甚至流标。不少开发商在拿地时表现出前所未有的“冷静与理智”，疯抢土地的状况不再出现。专家预测2008年难再现2007年时辉煌的“地王”现象，地价受冷已成定局。究竟是什么让地价迅速降温？这是否意味着房地产市场“拐点”已经来临？
    　　
    　　自2007年10月份以来，在一系列“房产新政”的调控下，房地产市场受政策影响波动明显，全国范围内普遍出现房地产交易量下降的现象，尤其是广州、深圳的一手房价格，其中广州楼市新上市商品房平均售价下降了两成左右。北京、上海两大楼市出现了“有价无市”的局面！在杭州2008年1月第一周低迷开局，楼市成交量下降85%。1月7日到1月13日的一周里，南京首次出现一周内商品住宅认购不足千套的情况。重庆、成都、西安等城市也纷纷成交低迷。三件事导致了2008年房地产市场出现由涨到跌成交低迷的情况：第一，第二套住房首付的提高，有效抵制了市场炒房。年初杭州部分银行开始实施结顶放贷买房，银监会和央行联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就强调：商业银行应重点支持借款购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。第二，中国十年来首提从紧的货币政策。在经历了2007年央行6次加息后，各大银行一再提高准备金利率，市场融资渠道被收紧，开发商银根开始吃紧，对楼市无疑更是雪上加霜。第三，打击囤地。国务院要求严格执行土地闲置一年以上收20%闲置费，土地闲置两年以上无偿收回。房地商必须抓紧盖房子，资金流动愈显困难。同时，在某大型网站涉及全国50个大中城市的问卷调查中发现：相信2008年房价将有所下降的公众比去年同期明显增多，公众持币待购气氛浓厚，63%的人表示再观望一两年再买房。市场的观望气氛已经达到“顶点”，开发商不得不开始对市场预期持谨慎态度。在这种形势下，开发商不再豪气拿地，地价遇冷也就不足为奇了。
    　　
    　　一线城市地价楼价双双遇冷，地产市场出现了强势下攻，让不少人大呼：中国楼市拐点来临。尽管多数业内人士认为楼市暴跌的可能性还并不存在，某地产公司CEO就曾表示：北京房价并未下跌，仅是涨幅下降。但显而易见中国楼市已经出现了房价下行的第一轮趋势。某银行大中华区首席经济学家和投资策略师在北京接受媒体采访时表示，尽管中国城镇化和人口红利等因素有利于房地产业，但最近几个月国家出台了非常严厉的调控措施，同时房地产市场的成交量持续低迷，“通常，如果楼市的成交量持续低迷6个月，那么就很可能出现明显的价格下跌”。专家预计2008年北京、上海、广州和深圳这四个一线城市的房价最多可能下跌10%。目前的市场对于大多数开发商来说正如天气一般在经历一场“严冬”，如何把握好这次政策调控对楼市发展所带来的影响，是开发商对市场认真思考和冷静判断的重要课题。(王吉)