面对产业挑战赢取产业未来

　　浙江省房地产业协会会长唐世定、副会长卢云丰、傅林江等出席论坛，省房地产与住宅研究分会会长、浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授作主题报告。会议由杭州市房地产业协会会长樊文兴主持。
　　
　　此次论坛主要内容，一是发布“2007年浙江省房地产业发展报告”，二是针对房地产上市公司成功案例做比较研究。
　　
　　•竣工面积负增长导致房价较快提升
　　
　　会上，唐会长指出，浙江省2007年房地产开发投资额达1820.8亿元，其中住宅投资1307.5亿元，同比增长14.3％。但是，相比之下，去年全省房屋竣工面积却增长较慢，仅增加了2%，住宅竣工面积的负增长，直接导致了2007年下年浙江省许多地方的房地产价格较快的提升，因为房价主要是供需关系所决定的。
　　
　　2007年全省商品房均价每平方米5802元，比2006年增长了21.5%，其中住宅的均价为每平方米5637元，比2006年增长了25.1%。房价增长速度加快，投资者对未来房地产发展持乐观态度，但也给消费者的购房带来不少的压力。
　　
　　•市场需求后劲较足土地价格快速上涨
　　

　　2007年全省商品房销售面积4487.5平方米，同比增长了26.6%。唐会长表示，原因是多方面的，但与浙江省城市化进程的大大加快，大量改善住宅的需求和新增住宅的需求不断的加速紧密相关，为浙江房地产市场的持续发展提供了强劲的动力，同时居民的消费结构、财富理念也逐步产生了变化，不动产的投资增加也将成为一个趋势。所以，需求是两方面的，一方面是建设的需求，一方面大家对市场预期比较好，产生的投资需求。
　　
　　土地出让方面，2007年浙江全省购置土地面积比2006年减少了4.6％，为1804.2万平方米；但购置金额达491.5亿元，同比增长14.6％，表明单位土地成本增长显著。2007年浙江土地均价为2724元/㎡,下半年比上半年增幅就达到了33.8％，比江苏、广东等省均较高。
　　
　　•市场的优胜劣汰现象显现
　　
　　随着浙江省房地产业多年的竞争和发展，房地产开发企业优胜劣汰较为明显，规模较大的企业市场份额由2004年的1.7%上升2006年2.35%。2006年，统计全省50强房地产企业已经占全省3549家企业销售面积的四分之一，销售额占了三分之一。一级企业的开发投资额占全省开发投资总额比重由2004年的6.35%提高到2007年的8.04%。
　　
　　房地产市场集中度逐步的提高，表明市场竞争的程度正在加剧，市场进入的门槛正在提高，也表明房地产业逐步的走向成熟，正迈向由少数几家大企业主导市场，中小企业共存的市场生态格局。
　　
　　另外，产品方面，差异化程度不断加深，细分市场需求得到了激发与满足。随着人们收入水平的提高和生活质量的提高，消费者对房地产产品的品质有了新的要求。一些企业运用了房地产市场的这种需求，不断优化产品品质，加强售后服务，形成了良好的企业品牌和产品品牌。
　　
　　随着浙江房地产市场竞争的加剧，跨区域运作趋势日渐显著。一些规模、实力较强的企业正以杭州等省内主要城市为基地，扎根经济较为发达的浙江、上海等地，专著于品牌建设，实行适度的跨地域发展。根据市场竞争特点和自身的实力，细分和专著地区市场成为当前和未来房地产企业的一种理性选择。
　　
　　•浙江房地产业面临的主要挑战
　　
　　唐世定会长指出，目前浙江的房地产主要面临的挑战，首先是宏观调控持续深化带来的政策风险，其次是市场需求变化带来的市场风险，最后是企业能力不足带来的经营风险。
　　
　　要持续产业健康发展，企业必须在优化产品供应结构的同时，拓宽资金渠道，优化资金结构，采用品牌化运营，进行规模化扩张，坚持特色化开发，争取联盟化共赢，巧妙地跨区域发展。
　　
　　•从“开发商”走向“投资商”赢取行业未来
　　
　　论坛上，浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授，对新鸿基、恒基兆业、华润、万科等八家上市房地产企业发展模式和成功经验进行了系统归纳总结，对浙江省的房地产企业思考未来发展和调整发展战略有重要的借鉴意义。
　　
　　贾教授指出，“行业的转型”思考远比当前热炒的“市场拐点”更加关键，更具实际意义，企业惟有针对自身优势，定位目标，建立品牌，通过加快资金周转、多元化经营、精细化发展、制度化管理、连贯性开发等等这些发展模式寻求未来出路。企业的战略思考至关重要，要谋求从“开发商依靠关系”到“制造商依靠管理”最终达到“投资商依靠经营”的思路转变，从“土地运作”到“建立产品品牌”最终实现“资本运作”的终极目标。(夏峰)