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    货币从紧影响初显，市场预期房价趋稳
    ——本网第九期在线调查总结分析

    http://www.cnestate.com　 　 2008/3/14
    　　年初，央行再次明确了今年的货币政策基调：从紧。而这也恰恰是今年宏观经济调控的基调。从央行公布的2008年工作总体要求看，执行从紧的货币政策，主要是防止经济增长由偏快转为过热和物价由结构性上涨演变为明显通货膨胀。业内人士认为，央行将从总量上对货币供应和信贷投放实行更加严格的控制，以抑制总需求过度膨胀、防止固定资产投资反弹、外贸顺差继续扩大以及物价过快上涨。1月25日，央行宣布存款准备金率将上调0.5个百分点，执行15%的标准。这是今年以来央行首次宣布上调存款准备金率。打出了今年“货币从紧政策”的第一拳。
    　　
    　　究竟从紧的货币政策会对房地产市场带来什么样的影响，是否能有效抑制过热的投资现状？是否能加速房价趋稳？据本网网上调查显示，业内人士对此问题各持己见，认为能加速房价趋稳的，占26%；认为不能的略高一些，占38%；认为说不清楚的占35%。多数参与问卷调查者对央行从紧的货币政策能给房地产市场带来的正面效应似乎信心不足。（见下表）
    　　

    在线调查结果

        央行宣布，1月25日起，存款准备金率将上调0.5个百分点，执行15%的标准。这是今年以来央行首次宣布上调存款准备金率。打出了今年“货币从紧政策”的第一拳。而从紧的货币政策意味着，2008年将进一步严格控制货币信贷总量和投放节奏。您认为此项措施能否有效抑制投资，加速房价趋稳？

    能

    　26%

    不能

    　38%

    说不清楚

    　35%


    　　部分参与调查问卷的业内人士表示，虽然目前已经出台了一系列宏观调控措施，但通胀压力持续加大，境内流动性过剩问题仍未能从根本上得到解决。从经济学的角度来说，央行提高利率以控制投资过快和经济过热，利率提高对控制经济过热是有益的。而在美元利率下调和人民币升值的条件下，利率上调会导致投机资本流入。此外由于美国次贷危机的影响，美国等西方国家采取松的货币政策，会导致全球的流动性过剩；而国内为了控制通货膨胀，采取从紧的货币政策，必然导致美元资本流入中国，中国控制流动性过剩的效果可能会由于全球的流动性过剩增加而大打折扣。房地产市场一直是中国经济增长的主要动脉之一，也饱受流动性过剩的问题困扰，因此部分参与调查的专业人士对于货币从紧政策是否真的能有效抑制投资，稳定房价的担心不无道理。
    　　
    　　然而反观国内房地产市场，受政策影响中国房地产信贷量明显缩紧，前期涨幅过快的地区已经出现了交易量下降、出现房价下调的现象，可见严格控制房地产信贷快速增长对于有效控制房价过快上涨还是有一定作用的。
    　　
    　　早在2007年10月，一直被视为房地产行业领头羊的万科在深圳的项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，被公认为是降价风暴的开始。截至08年2月万科已经在各地纷纷推出打折促销等变相降价的优惠措施。这些都是万科遵循快速销售的指导方针，以实现更快的资金周转速度，以回笼更多的资金，其中在广深及北京等地的新盘售价领跌跳水，还获得不错的销售业绩。在当下资金流紧张的局面之下，这是科学的举措。
    　　
    　　而其他一些开发商紧跟万科，纷纷降价。如北京“珠江帝景博悦”将均价24000元~25000元的房子打折至最低19000元/平方米，单价降5000多元。上海南部的超级大盘“上海康城”，四期开盘期间部分楼盘每平方米让利2000多元，最低优惠价为6590元/平方米。
    　　
    　　在一、二线城市当中，降价幅度最大莫过于广州和深圳。珠三角区域的房价一直被视作虚高的代表。到2008年2月广州已有六成楼盘房价下跌，个别楼盘降价57%。据深圳某地产研究机构的最新数据显示，2008年１月，深圳全市一手商品住宅成交均价为１４７３７元/平方米，环比下降８％。大幅降价的背后从一方面来看是各地一手房和二手房成交量的不断萎靡所致。
    　　
    　　进入2月份以后，北京、上海等各大城市的住宅销售几乎进入冰点。从宏观层面来看，也是房贷政策和银行限贷政策的效果初显，使得之前高涨的房价和地价都得到遏制，楼市的总体走势也由高歌猛进转为低迷。
    　　
    　　对于开发企业来说，受货币政策及信贷政策等一系列宏观调控的影响比较大，投资似乎已经遭遇从紧政策的资金压力，从2008年土地市场的交易情况，我们也不难看出这一点。自2008年1月以来，我国各地土地市场出现了交易冷清，一线城市如北京、广州、深圳、上海都出现了土地流拍的局面，全国大部分地块以底价成交。
    　　
    　　相比2007年火爆的土地交易市场，08年土地成交价格出现下滑，其中不乏前期被看好的地块。如北京四环内某地块流拍；上海热地新江湾城以底价成交；杭州某市区地铁物业地块也淡然成交……，地价与房价宛如一把双刃剑，地价低迷也直接可以看出目前开发商看淡房地产市场，当商品房成交量及效益前景并不理想时，理智的开发商必定要先解决眼前项目的投资回报，再谨慎的寻找优秀可开发项目，土地投资出现低潮也是合理合情的。而对于部分炒房的投资者来说，房地产市场投资大、周转慢，其作为投资品种的吸引力已经不如以前，必定而且已经有部分投资者撤离了房地产市场而转投其他领域，这对于过于热炒的房地产市场是助其理性化的关键一步。
    　　
    　　因此，综合来看，从紧的货币政策对于国内金融及房地产市场的影响不容小视，其作用更可能是保持房地产市场朝着一种平稳的趋势发展，形成对国内过热的投资环境的压制，使得房地产市场更加理性，更加良性地发展。(王吉)