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“调整”下局部影响较大，市场全局仍然看好
——本网第十期在线调查总结
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2008/7/2
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在年初“货币从紧政策”的指导下，随着“5次上调存款准备金率”、“房企IPO募资不得用于囤地”等等一系列措施的实施，我国房地产市场的调整已经势不可挡，尤其以部分一线城市的表现最为强烈，形势与去年相比可用“急转直下”形容，“地多钱少”的局面已经形成一定的市场冲击力，部分城市的房地产市场迎来了一阵“剧痛”！
而对于市场前景的估计，以及此轮房地产调整，是否会对我国的房地产业产生深远影响？本网特别制作了一期在线调查，而根据结果，在参加在线调查的约一百位业内人士中，多数人对于市场前景依然看好，普遍认为“调整”是暂时的，也是必要的，但普遍观望过后，行业还是会走上正常偏理性的发展轨道的。
以下为本网调查的结果：
第十期在线调查 | 今年两会，国务院《政府工作报告》强调了楼市民生、并宣布采取加大住房保障力度等四项措施稳定楼市，民生地产也将左右2008整个产业的趋势和格局。同时，去年大量圈地的开发商资金链处于吃紧状态。“地荒”暂时退到一边，而改之“钱荒”。随着“民生地产”的落实和企业“钱荒”局面的到来，您认为是否会对2008年我国的房地产业产生深远影响？ | 会 | | 32% | 不会 | | 40% | 仍需观察 | | 28% |
如上表，40％的受访者，选择了“不会”，表示大家对于今年的调整，依然是从好的一面来看的。有业内人士指出，今年的局面的确与去年大不相同，去年的火爆场面今后很长时间应该都不会出现了，当然调整肯定会有一定的影响，尤其对于那些原本市场价格过高，已经开始脱离市场供求规律的城市而言，这种影响尤为深刻。其实，国家今年的调整来得正是时候，在市场还没普遍“疯狂“的时候，给了市场一剂“猛药”，深刻而短暂的冷静后，是更加成熟的市场和成熟的企业！
其实，从目前杭州的市场情况来看，土地市场没有出现像其他城市的“流拍”等现象，市场基本平稳，而住宅用地的均价反而是比去年同期上升了近一倍。商品房销售方面，由于一线城市的影响，观望增多，成交量有所下降，但没有出现大的跌落，基本维持在合理区间内。
从开发企业方面分析，像绿城这些上市公司，自有资金依然充裕，近期还在准备加大杭州等地的土地储备。而那些本身资金紧缺、原来的合作伙伴退出或者观望、银行贷款很难的企业，情况不太好，这些企业土地项目闲置很多。杭州倒是有一类情况需要提出的，就是近两年外来行业加入房地产开发的企业很多，比如原来做服装的，现在又做房地产开发，如果它在服装行业进展地不好，直接影响到它今年在房地产开发上的资金链。有受访者指出，当前要解决开发资金问题，其实追根究底还是要做好本身的运作，加强销售，做好产品定位，只有这些自身项目的问题搞好了，银行贷款还是有办法的，银行有时也是“嫌贫爱富”的，把自身的文章做好，一切都是相辅相成的，这才是开发商最实际的出路。
笔者认为，调整的影响只是局部的，所谓的“百日剧变”只是针对那些自身问题严重，产品质量差，完全丧失了消费者购房激情和合作伙伴的投资兴趣的企业，其实多数中小企业还是给自己留了后路的，因资金链问题遭淘汰的企业不会太多，这是房地产业自身的地区性决定的，诸如二三线城市开发企业，受到冲击应该有限；但同时因为“观念”遭遇险境的会很多，只要制定了相对务实的战略，加强销售，做好产品定位，搞好自身的文章，银行贷款等途径的寻求还是有机会的，没有谁（投资商、银行等）会放弃有潜力和前景的机会！
此次调查中，也有32％的受访者认为今年的调整影响深远，认为行业格局将发生大的改变，产业重组已箭在弦上。我们也看到深圳、上海、北京、广州等地的不少开发商纷纷通过转让部分股权、项目、寻求合作乃至民间借贷等方式解决资金问题，说明行业资金链问题在这些城市的房企中还是表现强烈的，应该说，在一定区域内和一定时期内今年的调整影响是深远的，尤其对一线城市的房企格局和企业运作模式的影响已经逐渐显现。
当然也有28％的受访者选择了继续观察，对于行业总体运行情况的发展还不敢过早下定论。不过综上所述，笔者认为，当前房地产市场的调整已然成普遍性共识，不用再讨论什么“拐点”。这种调整包括：产品市场定位、融资渠道创新、加强销售、建立相对务实的战略等等。一线城市做为房地产开发的“风向标”，多数房企的观望和资金困境，已经对其他中小城市产生影响，但这种影响应当会在一线城市的调整“尘埃落定”后，渐趋明朗，继续走上本身该有的发展速度，甚至笔者认为，在不会长久的观望之后，二三线城市还会迎来一个发展高潮。至于一线城市，只要有土地，有资金，开发商的投资激情和购房者需求是会走上原先偏理性的轨道的。而这种调整将持续多久，又有多少企业在调整中被淘汰，会形成怎样的成熟的市场运营机制，我们将拭目以待。(夏峰)
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