•  
    国庆促销反应平平 楼市看多买少难“回春”

    http://www.cnestate.com　 中国地产投资网　 2008/10/8
    　　“十一”黄金周历来是买房的高峰期，但今年的“十一”长假，房地产市场冷清异常。虽然各地开发商不遗余力的推出各种促销方案，希望能挽回失意的楼市，但在一致看跌的大背景下，购房者的观望心理也变得越来越浓，“金九银十”似乎已经成为遥不可及的海市蜃楼。
    　　
    　　无论是直接打折降价；还是送装修、送车位等变相让利；更甚至于无理由退房；承诺降价后补差价……似乎都无法激起购房者的消费欲望。北京城很多楼盘已由之前的买房送名车、送旅游等优惠措施转为直接降价，单价直降六七千元的楼盘不断壮大，如东阙都直降六千六百元，合生橄榄季直降七千元，而润枫水尚干脆直降八千元，可大多数购房者对直降并不买账。一位李姓的销售小姐颇为无奈：“大多数来看房的人把楼盘的情况都问了个‘底掉儿’，但就是不出手，有的看房好几次，都说再等等看。”
    　　
    　　素有上海楼市“风向标”之称的“十一”假日房展会落下帷幕。据统计，4天展会，观展人数超过13万人次，比去年的“十一”假日楼市多一万人次左右，刷新假日楼市观展人数纪录。但观展人数多并没有直接拉动成交量的提升。10月4日、5日本市一手房分别成交了183套和175套，与前一个周末的162和184套相当，但与去年同期相比,仅占去年同期成交总量的42%。
    　　
    　　根据黄金周前夕对上海地区进行的一项调查显示，超过六成受访者表示，只要有时间就会去房展会看看，14％的受访者表示一定会去。而超过七成受访者期待在房展会上看见开发商直接降价，而不是羞羞答答地通过各类促销活动暗降。这表明，当前楼市需求依然“暗流汹涌”，只是较高的房价压抑了购买力。
    　　
    　　为期5天的深圳房地产秋交会日前已经结束，在此届深圳房地产秋交会期间，深圳的开发商可谓是铆足了劲，大多都采取了降价促销的措施，有开发商甚至推出了特价房招揽客户，但市场反应冷淡。据深圳市国土房产局公布的一手楼成交数据显示，10月2日深圳全市共成交一手楼64套，总面积5222平方米，总售价为5013万元，每平方米均价为9599元，单日成交均价跌破万元大关。这是近一年半以来，深圳楼市首次日成交均价跌破一万元。有参展商表示，秋交会期间单日均价破万是楼市继续向下的明显信号。
    　　
    　　在价格跳水的同时，深圳新盘的成交量也出现了大幅萎缩：秋交会期间，深圳全市仅成交317套一手房。值得一提的是，秋交会期间真正动真格大幅砍价的仍是深圳关外的新房，关内大多数楼盘价格仍居高不下，并未出现大跳水的局面，但也呈现出成交较少的状态。其中罗湖、福田两区分别在9月30日、10月1日两天的新房成交套数竟为零。
    　　
    　　南京网上房地产实时显示了这些天楼市的成交情况，明显还是“萎靡不振”：9月29日全市商品房认购105套，成交0套；9月30日认购143套，成交18套；即便是该市开始实施“购房送补贴”的10月1日，全市认购量也不过99套，成交0套；10月2日截至下午4点45分，认购和成交竟然均为“0”！江宁成本价销售的楼盘中推出的479套房源中，仅有100套出头的房源被认购，其中大多数为90平方米左右的低总价房源。按照以往业内的普遍观点看，开盘时房源销售量应达到70%左右才算理想，而这家楼盘打出低价也只有25%左右的销售率，当下楼市观望坚冰由此可见一斑。
    　　
    　　虽然国庆前的杭州楼市因频起的价格战而非常热闹，但长假期间总体上很平静。“十一”期间，杭州除了一些前期开盘或打折的楼盘仍延续之前的促销力度外，多数开发商都表示，长假期间没有推出特别的优惠促销措施，以静观其变的态度来应对十月房交会前的市场。如银泰•海威国际、东田•玉城、绿城•丽江公寓、天鸿•君邑、万均•九月庭院、中兴•和园等楼盘在“十一”期间均未推出特别的促销措施，9月27日开盘的丽江公寓三期，开盘价格为14500元/平方米，国庆期间的优惠力度仍和节前一致。“十一”期间，杭州楼市的成交量并没有起色。有关统计显示，“十一”前六天，杭州主城区商品住宅日均成交量比9月份的日均成交量下降四成。一位开发商表示，“现在只有大幅度降价才能吸引购房者，如果狠不下心来降得多，推出一些小优惠也是白搭。估计‘十一’期间杭州楼市的成交量很难放大，还不如维持原价，以不变应万变。”
    　　
    　　值得一提的是，虽然成交量平平，但是商家不遗余力的促销的确赚到了不少眼球，假日楼市人气飙升，不少售楼处人群络绎不绝，相对上半年人气的骤升，开发商的降价已经打破了半年多的观望僵局，小部分购房者也开始到处看房、伺机入市。楼盘不同形式的打折促销，是今年“十一”楼市的主题之一，从送装修到送物业管理费、送轿车、送汽油卡，花样繁多。黄金周前后，面对着“假日经济”这块诱人蛋糕，开发商好像提前商量好一样，集体抛出诱人的广告准备打个翻身仗。“不管怎么样，趁着这个机会做做广告，目的就是吸引更多的顾客前来参观，至于买不买那是另一回事，毕竟楼盘不同于其他商品，消费者不咨询参观5家以上的楼盘是不会掏钱的。”不少开发商都认为“银十”是今年房地产销售的唯一一场大仗，因此很多开发商早就瞄准了这一时机，推新盘、搞促销丝毫不敢懈怠。
    　　
    　　假日楼市人气的飙升，说明住房刚性需求依然存在，但这并不能说明看不见摸不着的住房需求就会大量释放。需求能否转化成现实的住房购买力，关键是要看整体经济发展的基本面，要看楼市走向理性回归的步伐是否能让消费者接受。据了解，当下楼市成交低位徘徊的主要原因是不少购房人依然存在价格继续下探的预期。目前房价已有松动，但这种松动还只是一些开发商迫于市场压力所搞的小打小闹式的促销优惠，而不是真实降价，根本没有达到购房者的经济承受力和心理承受力。当前商品房价格作适度回调，有利于使更多人住有所居，也有利于激活市场，使房地产业更健康稳定地发展。理智的开发商应该审时度势，正确定价，主动解开市场死结，多做利国、利民、利己之事。（刘丽）