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    我们需要什么样的调控？

    ——浅谈当前调控政策对楼市的实际影响及政策建议

    http://www.cnestate.com　 中国地产投资网　 2008/12/4
    　　


    　　近两个月来，世界金融危机日趋严峻。为抵御其对我国经济的不利影响，国务院出台了旨在扩大内需、促进经济增长的十项措施。并将保障性安居工程、改善民生列为首项任务。初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。同时，住房和城乡建设部对外公布，今后3年内，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设。
    　　
    　　该系列措施一出台，立即引起业界热议，它对房地产市场影响究竟几何？4万亿提振内需的资金能否迎来房地产业的春天？对此，有观点认为房地产业的发展将出现前所未有的局面，商品房、经济适用房、廉租房共同组成房产市场，泡沫大大压缩，房产价格回归理性。但也有人提出未来两年四万亿的投资指向主要是基础设施，这将直接带动水泥、钢材等原材料的需求，从而促使原材料价格上扬，增加了房地产建造成本。成本上升，利润下降，对房地产短期之内是个不小的打击。
    　　
    　　而当前我国楼市的大体现状是：交易依然低迷，持币待购的观望氛围持续笼罩。以杭州为例，虽有秋季房博会的召开和多方政策的重拳出击，可杭城楼市依旧低迷，据相关权威机构统计，房博会后杭城楼市成交量节节下跌，在十月份的下半月里，各大区域（不含萧山）共实现销售538套（平均每天不到30套），这与上半月的996套形成鲜明对比。多方利好下，杭州楼市近期反而频频探底，市场观望现象依然存在。
    　　
    　　笔者认为，当前的房地产市场调整无论从力度还是广度上对于楼市复苏的真正作用，还是有限。我们需要更多、更具实质效果的政策。而这当中，首先我们需要的也是最重要的，应该是思路的调整。在2004年以前，我国的楼市发展势头很正常的，虽说出现了一些问题，但不难改。我们不能把在经济发展中出现的暂时性、局部性泡沫，夸张成泡沫经济的危险（请注意经济泡沫绝不等同于泡沫经济）。在我国现行的经济局面下，尤其是巨大潜在的市场需求支撑下，不太可能出现泡沫经济。因此，过度的政策强行干预，只能换来市场的报复。
    　　
    　　而思路的调整，首先，需要正确看待市场经济下的供求关系，市场经济中供求矛盾是正常的，要么供过于求，要么供不应求，不能绝对静止地看。就如目前的市场情况下，由于消费者的市场信心不足，因此出现了存量房积压，供大于求明显，但一旦市场信心重建，又会出现供不应求的局面。符合市场经济规律的供求比例应该是：供应略大于需求约20％－30％，除去一部分无效供给，还能留给购房者以挑选的空间。只有当有效供给基本满足人们日益增长的需求时，才不会出现所谓的“过度炒房”和房价的非理性上涨。
    　　
    　　其次，降低成本，压缩利润空间。我们不仅要逐渐改变以往“压缩供给，紧缩地根银根”的策略，还要减少流通环节的税费，控制土地价格。这些既是开发企业控制成本的前提，也是稳定商品房市场价格的前提。土地是稀缺资源，在稀缺的条件下应当适度地放开招拍挂，控制过度的面对面竞争，至少不能出现“面粉比面包贵”的现象。
    　　
    　　同时，政府在出台的相关政策中，不仅要减税、减息、减费，减少流通环节中产生的重复、不合理的费用，还要鼓励竞争，反对垄断。在企业之间形成良性竞争，那么利润空间便会自我压缩，政府也要压缩利润，如土地出让方面。笔者近期采访某著名房地产专家也表示：
    　　
    　　我们需要改变土地定价模式，相对降低地价，降低商品房成本中土地所占的份额，在加强宏观调控的基础上，尽可能减少审批环节，以减少房价中的行政成本份额，让利于民。
    　　
    　　最后，就是扩大有效供给，疏导“过度”需求。目前我们的房地产市场上存在着许多无效供给。比如江浙地区城市的新区很多，而一个新区的形成需要5-10年的时间，基础设施建设不完善、物业管理不成熟就不能吸引购房者，这样的供给就是无效供给，它所导致的直接结果就是商品房积压、房屋空置率上升。疏导需求方面，我们需要把租赁市场搞上去，租购并举。中国是发展中国家，还处于社会主义初级阶段，人口众多、资源稀缺，部分低收入人群的住房需求无法靠自身的条件满足，这就产生了过度需求。现在中央提出投资9000亿元，用于保障性住房建设，就是为了满足过度需求。但与此同时，也应该鼓励百姓“自住其力”，不能单纯依赖政府，等待政府解决。
    　　
    　　日前，著名房地产专家印堃华教授在接受中国地产投资网的采访时表示，房地产业是个特殊的行业，它不仅仅牵涉到政府、开发商与群众的利益分配问题，还牵涉到就业、财政税收、城市发展、投资环境等等各个方面。如果房地产行业冷了，整个国民经济发展速度都会受影响。对房地产做出重大决策，一定要考虑“统筹兼顾，综合平衡”。千万不能“头痛医头，脚痛医脚”。他还表示，在市场经济条件下，供求摩擦产生泡沫很正常。因为市场经济不可能供求绝对平衡，它是动态中谋求平衡。所谓泡沫，房价高，无非就是供给不能满足需求，价格上去，这符合价值规律。而一旦有效供给扩大，供求恢复平衡，泡沫就会自行消退。
    　　
    　　由此看来，如何使房地产市场走上健康发展的道路，所要解决的不仅仅是一个行业的问题，必须把它放到国民经济发展的整体中去。当前，国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口，提振内需、增强经济活力，有助于实现国民经济平稳过渡。从长远来看，如果这些措施能全部实施到位，将会极大地冲击目前疲软的商品住宅市场，房价虚高的泡沫会被进一步挤出，购房人也能得到更多的实惠。更重要的是，在居民居住水平总体得到改善的同时，通过住房投资、消费来带动其他行业的投资、消费，对经济发展会起到积极的促进作用。