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2009，我们要不要买房
——浅谈当前楼市现状及2009年市场预测
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2009/2/6
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近日，北京、上海、深圳、广州等地的政府领导纷纷表示不会再出台政策救市，重庆“购房退税”也被紧急叫停，这似乎为2009年的楼市定下了基调：继续深度调整。房地产企业面临重组已是必然，房价的下行空间依然很大，而这一系列因素对于楼市信心的恢复影响是明显的，而业界似乎在这一刻已经停止了讨论，大家都在观察国家还将出台怎样的政策，中国的房地产业到底将何去何从？2009年，对于广大老百姓而言，是不是抄底房产的最佳时机呢？
回顾岁末，国家和地方相继出台了一系列政策来稳定楼市，在连续降息、房贷新政等利好政策的刺激下，房价也顺应市场作出了一些调整，各地商品房成交量出现短暂上升，而建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于有了说法：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。种种迹象似乎表明，2009年买房的人会越来越多。
然而，这究竟是不是市场逐渐走暖的前奏？笔者认为短暂的部分成交量回升还不足以形成整个市场回暖的序曲，更像是一种挣扎。部分的成交量回升笔者认为存在岁末年初婚房需求上升这一重要因素，而这并不能代表市场的观望情绪有所好转。那么，目前的市场真实情况又如何呢？
以杭州为例，2008年底开发商推盘脚步明显放缓，2008年最后两周11个新盘仅推出1600多套房源，只有前两周的54%；同时，销售的速度也在减慢，2008年杭州市区(不含萧山)共成交28577套商品住宅，每周平均成交571套，比去年的1195套降低52.2%。巧合的是这一数据几乎和二手房相当，杭州市区2008年共成交二手房14635套，与去年的交易总量相比下降了52.6%。另外，2008年12月底杭州主城区可售房源创下了历史之最，达到了32308套，可见对于杭州的房地产开发商来说，年关难过。
而当前杭州楼市，中低价房源绝对是销售主力，除了滨江区的“东方郡”和城东的“秋涛雅苑”均价过万外，其余新盘均价都在万元以内，最新获得销售排行第一的楼盘位于离市中心较远的余杭区，均价仅4024元/平方米。以往动辄均价万余元楼盘占据销售排行榜前列的现象已很难出现了。
笔者近日采访了多位属于有着改善型需求和自住型需求的市民，发现他们年龄一般在30岁左右，收入不低，算得上中产阶层，但是收入的增长速度远没赶上房价的上涨。他们多数表示，在高房价的压迫下，本可以让自己衣食无忧的工资，却显得少得可怜。大多数人都表示，为了买房他们已经看了一年，2009年可能还得再等一年。
窥一斑而见全豹，近期楼市虽然出现了部分短暂的成交回升，但我们分析不难看出，其实真正的市场需求还远未开始释放，占据市场主导的依然是持币观望，市场信心的建立仍需时日。
那么，当下是否是买房的好时机呢？如果单纯从消费者的角度出发，笔者还是建议再等等，因为根据笔者观察，目前还是存在很多开发商在苦苦支撑坚决不降价的情况，尤其以长三角地区为甚，他们希望“寒冬”尽快过去，但恐怕真的要事与愿违。一系列政策的积极效应想要实现，还是需要时间，这个过程将是一个“排毒”和“调养”的过程，当市场将前两年积累的泡沫以及房价水分完全挤干的时候（这是“排毒”过程），便是“入市”的好时机，再确切一些应该是各地的房价回归到2006年底的水平后再有一个10%左右的波动，再大的波动也不会有，这时，笔者认为应该算是买房的好时机了。
至于政策效应带来的市场信心，需要多久才能恢复？笔者日前采访了我国某著名房产金融专家，他表示现在中国的房地产最大的问题是交易量。现在我们大多数的城市交易量都跌了很多，有的在50%以上，这个对开发商影响就大了。他预测2009年上半年的交易量依然不会好，真正要起色，要等到国家一系列政策到点了，或者有足够时间让市场暖起来，特别是我们现在出的政策都是补药，不是强力的救命药，所以要等他暖起来，要有效的话，可能要到2009年第四季度，才开始会回升。这是因为，第一是政策起效的滞后性；第二是因为市场需要时间恢复信心，一般来讲都要观察个一年到一年半，市场才会起色。
因此，我们在肯定政策的同时，还需要给市场一些时间。2009年将是房地产市场继续调整的一年。最新消息，中央目前正在准备一揽子的刺激经济的政策，2009年的利好政策无疑将会更多，将更有力更具针对性。房地产业作为我国支柱性产业，它对我国经济的推动力是巨大的。面对严峻的就业形势和金融海啸，我们都应该看清楚房地产业举足轻重的作用，和它身后强大的产业链。我们在给予购房者金融支持的同时，还应该相对地给予房地产商更多的金融资金支持。（夏峰）
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