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房价何时触底？开发商觅机重生
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2009/3/23
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自今年2月份以来，沉寂许久的市场突然活跃起来，有数据显示，2月份，北京市新房网上签约量达到8282套，比上月增长超过15%；上海市商品住宅成交面积为78.67万平方米，环比一月增加了61%……而同时，房地产商们也在积极地制定营销计划，“9折”、“8折”、甚至“6.5折”的声音出现在售楼中心，部分刚性需求被引发，以至投资客也重现江湖。种种迹象似乎表明，购房者的信心开始恢复，刚性需求逐渐战胜了观望情绪。我们不禁要问，房价已经见底了么？楼市开始反弹了吗？
从宏观来看，笔者认为，2008年下半年政府改变调控政策，一系列利好政策的出台加上开发商对价格的调整，导致部分刚性需求释放也不足为奇。现在说房价已经见底为时过早。
那么，底部在哪呢？笔者认为要到开发商的预期与购房者的预期比较接近的时候，市场均衡的房价才会出现，即本轮理性价值回归的终点。具体的说，就是多数城市的房价回归到该市2006年下半年至2007年初的房价，再有一个10%上下的调整，这时房价基本将回归理性。
以杭州为例，2006年底至2007年初时，位于销售排行榜前十名的楼盘中，销售均价基本在6000-8000元/平方米左右，万元均价的楼盘很少，而目前排行前十的楼盘有一半的均价还是在12000元/平方米左右，因此笔者认为，在当前的市场环境下，房价依然有大约20%的下行空间。
今年初，首先采取直接降价的野风海天城，原价8200元/平方米的楼盘促销价5900元/平方米。而这个价格，与2007年2月份该楼盘的均价相比，仅高出了近900元/平方米。在促销活动首日，海天城的在售房源预定率达到65%；至活动结束，本次降价促销的400余套房源，只剩下3套可售房源。因此，这个价格应该说已经与理性回归的终点非常接近了。野风集团某负责人表示，“房地产的第一要素是‘随行就市’。现在，降价是大趋势，而不是野风说要降价，大家都会降价的，这是市场因素决定的。”而这番话似乎描述了杭城楼市的一番热闹景象：泊林公寓开盘由10500降至9700/㎡，并推出“存一万抵五万”的优惠活动；中海•钱塘山水5号楼推出的“日进千金”大型购房优惠、闲林跌破4000整数大关的6.5折优惠、云溪香山的七五折存量房源优惠等等。令人眼花缭乱的降价促销让一些开发商惊呼“房价很难降了，再低无法卖了！”
房价似乎已经见底，但除去个别促销力度较大的楼盘取得成效外，观望气氛仍然相当浓厚。而佐证房价有没有见底的一个重要标准就是成交量。那么目前的成交情况到底如何呢？
自2月份以来，在海天城和泊林公寓等楼盘大幅降价的影响下，杭城楼市迎来了一个小高潮。据统计，2月份在成交均价较上月下降7.65%的情况下，杭城共成交1621套房源，环比上月增加了277套，增加了20.6%；同比增加48.9%；主城区二手房交易均价11778元，环比下降1.78%。成交2249套，相比1月份的交易量翻了近一番。进入3月的第一周，全市商品房成交987套，环比上涨21.2％；交易面积环比上涨26.0％；交易均价为10255.95元/平方米，环比下降6.9％。虽然成交量相对来说有所增长，但不容忽视的是，这是以成交均价的下降为前提的，所以说，目前出现的部分成交量回升不足以说明楼市已经出现反弹。这只是部分被压抑的刚性需求适时爆发而已。
笔者认为，目前杭州楼市降价的开发商还只是少数，更多的房企依然在观望，并没有加入大幅降价的行列，大规模的降价潮还没有真正出现。而某开发商老总也向笔者表示，只有杭城降价的房地产项目达到半数以上，杭州的房价才有可能见底，到时候土地政策会相对更加宽松，那才是拿地的最好时机。
而另一方面，尽管当前市场形势严峻，但仍然有部分开发商资金比较充足，并且想拿地。这一点从中国地产投资网搜集的资料也可以看出，进入2月份以来，许多开发商委托中国地产投资网寻找杭州以及长三角地区合适的地块。
综上，从杭州市场窥一斑而见全豹，当前楼市价格的下行空间依然存在，但楼市反弹，即价格重新走上理性增长阶段的时机还有待观察。而对于房地产开发企业来说，企业间的优胜劣汰、合并、重组会加快。这就促使开发商们更加重视现金流，节约成本，提高产品性价比，设置企业的发展目标和开发战略的时候，更多的考虑当前市场的具体情况，在度过当前难关的同时也为下一轮竞争做好准备。要相信没有只跌不涨的市场，人气与信心都会有的。耐心等待，下一个春天！
（刘丽）
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