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本网观察：地王再现的背后
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http://www.cnestate.com 2009/8/6
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2009年，中国楼市又一次上演了冰火两重天的神话，从年初的折扣优惠甚至降价销售，到4、5月份成交量屡创新高，楼市从回暖到疯狂的地步，开发商掀起了新一轮的抢地热潮，地王频频诞生。据观察，在随后几个月挂牌的地块中，不乏钻石级地块的出让，新的地王之争很有可能再次出现。而与此同时，昔日的老地王却大多落得闲置的凄凉场景，2007年广州市被冠以“地王”称号的27宗土地中，有24宗迟迟没有被开放销售。房地产市场的地王现象究竟意味着什么？
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★ 新地王争先涌出
楼市的回暖带来土地市场的升温，7月份，沪杭出现了“一日两地王”的局面，而在此之前，北京在短短的五天内，地王称号三易其主。在激烈的土地之争中，“国”字号的企业频频出手，夺得多块热门地块，而二线城市和县区也出现地王，地王重现的变化值得关注。
2009年1—7月全国地王排行榜 | 序号 | 城市 | 地块名称 | 总价（万元） | 楼面价（元/㎡） | 竞得方 | 1 | 上海 | 长宁区周家桥街道91街坊地块 | 42200 | 21983 | 上海朗华置业有限公司 | 2 | 杭州 | 钱江新城南星单位地块 | 189000 | 20650 | 义乌中国小商品城房地产开发有限公司 | 3 | 温州 | 原温州长运集团有限公司地块 | 90000 | 19608 | 温州城市建设开发有限公司 | 4 | 广州 | 天河区珠江新城D8-C3地块 | 34500 | 15324 | 广州市城市建设开发有限公司 | 5 | 温州 | 鹿城区南郊乡龙方寸三产安置地块 | 49310 | 15213 | 温州鹿城诚信房地产开发有限公司 | 6 | 上海 | 赵巷10号地块 | 304800 | 14500 | 金地（集团）股份有限公司 | 7 | 深圳 | 宝城26区 | 261000 | 14494 | 中洲宝城置业公司 | 8 | 北京 | 朝阳区广渠路15号 | 406000 | 14494 | 中华方兴投资管理有限公司 | 9 | 北京 | 朝阳区广渠路10号 | 102200 | 14097 | 北京富力城房地产开发有限公司 | 10 | 北京 | 西城区德外关厢 | 21200 | 13332 | 北京华融基础设施投资有限责任公司 |
★ 面粉之争场景重现
7月23日，金地“一口价”30.4亿元竞得赵巷10号地块，溢价率达222.2%，成为上海宅地价史上第二高。同日，在杭州的土地市场上，名不见经传的义乌中国小商品城房地产开发有限公司以18.9亿的总价，楼面价20650元/㎡的高价摘得杭州的新地王——钱江新城南星单位地块。面粉贵过面包的一幕持续上演。
而更为凶猛的是北京土地市场，6月30日，广受关注的北京“广渠路15号”地块以40.6亿元的高价被“国”字头企业——中化方兴夺得。这是在短短5天时间里，“一浪高过一浪”的第三块地王，而此前已经相继创造了17.4亿、19.6亿的天价地王。
★ 地王现象呈蔓延之势
一线城市的楼市火爆相继催生地王，而二线城市也开始出现地王现象，在2009年1—7月地王排行榜上，温州两次上榜，与此同时，一线城市还创造了史无前例的“区县地王”的新称呼：保利地产一次加价2.4亿成为大兴楼面“地王”的竞得着，而“地王”效应直接刺激了该区域楼盘涨价，使大兴普宅飙至万元。
“国进民退”，房地产企业势力版图悄然改变
随着“国企，地王制造”、“国字头开发商‘卷土重来’”的声音越来越多，我们不难发现，在2007年相当低调的央企成为今夏抢地热潮的主力。他们面对高溢价的土地，毫不手软，不断刷新土地成交价格：
在北京，中国电子旗下的成都中泽摘走奥运村乡“双料”地王；随后中化方兴击退众多地产大亨，以40.6亿元拿下广渠路15号地，创造北京地王的“新纪录”；
在上海，当地国企绿地集团拿下“今年上海最贵地”，投资金额达12亿元；
在广州，广州城建集团竞拍下今年的广州地王，溢价高达154%；
在重庆，经过80多轮竞价后，重庆鸿恩寺地块被保利地产以38.1亿元摘得……
与此同时中海、中粮地产、招商地产、中铁、中冶、中化等大型国企也开始介入，形成“国进民退”之势。
据报道，五月初至7月18日，北京、上海、重庆、广州、杭州等重点城市相继上演国企抢地热潮。中字号与国字号的央企在两个月内，陆续竞得近20幅热门地块，涉及土地款超过265亿元，其中，刷新单价和总价的地块达到13幅。
4万亿国家投资的支撑和固有的信贷优势，国字头的企业给房地产市场带来了更为猛烈的冲击。在实体经济还未回暖的背景下，国企纷纷将资金投入保值情况较好的房地产业。财大气粗的国企们在地王争夺中“不计算成本”的疯狂作风让民营地产商颇感震撼。国企与地产的闪婚，让扑朔迷离的房地产业的前景更添迷雾。SOHO中国董事长潘石屹也感慨：“今年会比2007年更疯狂”。
★ 追踪昔日地王
2009年上半年土地市场的火爆与2007年如出一辙，地王风暴愈刮愈烈，诞生了大大小小20余个知名地王。“中国地王之最”与“内地单价地王”的称号也频频出现。这些诞生在热点城市的老地王晚景又如何？
北京：2007年10月，万科以高于标底价两倍多的高价17亿元拿下北京西大望路项目，溢价率高达227%，成为当时京城居住类用地交易的最高价。据万科方面称，该项目计划开工时间为2008年4月，预计竣工时间为2010年12月。但实际上该项目开盘时间被一推再推，目前仍未上市。
上海：2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是底价的2.5倍之多，楼面价约16400万元/㎡。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元；无独有偶，2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达66930元/㎡，曾号称中国的“单价地王”；
福州：2007年9月，福州融信地产以9.04亿元的高价拍下白马路地段，成为福州“地王”，2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，退掉了福州“地王”；
杭州：2007年7月，雅戈尔集团以总价近15亿元、楼面价15712元/㎡的价格竞得杭州商学院地块，在受到相关部门处罚后，至今仍未开工。
长沙：2007年7月24日，国内最大金额单宗土地——湖南省长沙市新河三角洲地块被北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元联合拍得，楼面价2400元/㎡。2008年11月底，该项目正式开工，但鉴于目前长沙市新房价一直低于4000元/㎡，风险仍然很大；
广州：2007年批出的27块区域“地王”，有24块尚未开工或者未售。“地王”撂荒现象严重，广州国土资源和房屋管理局近日已将2007年部分违约“地王”处理意见上报广州市政府，首批8家房地产企业将因为没有如约履行经营性用地拍卖和开发流程，将面临处罚。
★ 房地产投资应回归理性
7月31日，上海土地市场连推三幅住宅用地，其中包括今年地理位置最为优越的长风6b、7c地块，挂牌起始价为30.58亿元，已超出此前金地拿下的赵巷10号地王30.48亿元的价格，被媒体和业界预定为上海的新地王。
板上钉钉的新地王势必将引发新一轮的土地热争，地王频出并不能表示房地产的复苏，而且风险也不可小视。2007年地王的不断出现，到2008年演变成不少公司无奈吐出了高价竞得的“地王”，还有更多的开发商拖欠政府的地价款不付的场景。潘石屹也曾表示，面对市场，最重要的是理性和纪律性，不要“好了伤疤忘了痛”。
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老地王的凄凉晚景已经给了我们警示，如果政府有关部门对土地市场不加以严格管制，开发商还在持续地疯狂拿地，我们有理由怀疑，2009年诞生的天价“地王”，有可能重走2007年地王晒太阳之路，高昂、创记录的地价换来的将是沉重的代价。
据悉，国土资源部近期正密切关注土地市场的变化情况，尤其对“地王”进行严格的检查和监管。开发商需谨慎拿地，政府部门要完善土地监管制度、严格执法，杜绝土地撂荒现象。毕竟地王效应无法推动中国楼市长期稳定的发展，中国房地产的复苏需要提高城市居民的购买力、需要中国经济的复苏作为支撑，同时，国民经济的健康发展也需要房地产业回归良性的发展轨道。
（王珊）
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