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    1-9月份北京市经营性用地市场盘点

    http://www.cnestate.com　 　 2009/9/25
    　　北京向来是全国土地市场的一个风向标，从低迷盘整到迅速反弹，形象准确地表达了全国土地市场的走势。据本网统计资料显示，今年1-9月份，北京市经营性用地市场总计成交土地91宗，总成交面为8270.26亩，总成交金额481亿余元。以广渠路10号为号角。北京土地市场开始走出令人瞠目结舌的强劲反弹，住宅用地价量齐升，成为交易热点。
    　　
    　　量价齐涨北京“地王”接连现身
    　　
    　　今年五六月份以来，北京住宅用地挂牌价和成交价双双上涨。单价“地王”一周刷新两次，抢地”大战随处可见，成交价格水涨船高。其中，被誉为“继广渠门外10号地之后仅存的黄金地块”朝阳区广渠路15号地块，经过97轮激烈竞拍，由中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的价格竞得，溢价率达146.51%，楼面地价约合14493.7元/㎡。这是在短短5天时间里，“一浪高过一浪”的第三块地王。
    　　


    　　从上表可以看出，北京土地市场前四个月成交金额与成交面积一直低迷，其中一月份成交的24宗地块，全部为工业用地，土地流拍、流标现象突出。从五月份开始，总体环比均呈现井喷之势，6月延续强势，并达到了一个高峰，土地单价和楼面地价环比、同比均上涨。根据本网数据计算，6月份北京土地市场楼面地价为4334元/㎡，环比上涨79.8%，同比上涨165.1%；成交土地单价为8294元/㎡，环比上涨70.4%，同比上涨104.3%。五、六月份的住宅用地成交金额大爆发是这两个月土地市场迅速拉升的主要推手。
    　　
    　　值得关注的是，九月份成交面积出现一定回落，但成交金额出现逆转上升，表现抢眼。朝阳区奥运村乡地块、房山区长阳镇起步区1号地块、通州区新华大街与新华北路交叉口东北角等几宗地块分别以166.4%、263%和292.2%的高溢价率成交。而之前，火爆的北京土地市场在六月份平均溢价率已达到了82.3%，7月在上月高峰基础上进一步攀升至95%左右。
    　　
    　　今年北京土地市场频繁以高溢价成交，各地房企拿地热情如此高涨，是开发商资金链宽松、资金充裕的佐证，也是去年土地供应不足的并发症。据统计，7月份，北京除了南五环少数区域外，东、西、北五环内首次出现了均价万元以下房源彻底绝迹的现象。从今年年初至7月上半月，北京楼市商品房价格已经上涨43.7%。并且，北京商品房价格已经超越了2008年1月份时的14276元每平方米。资金的充裕以及市场信心的恢复，使得开放商在土地市场上更有底气和信心，也有动机、有能力拿地。
    　　


    　　今年北京土地市场热点区域主要集中在新四区和顺大通三区，其中又以朝阳、大兴、通州、顺义四区为重中之重，热点交易类型主要是住宅用地型交易，大兴区共成交23宗地块，成交面积达2000余亩，优势明显，而大兴“新地王”黄村镇地块溢价率达115.97%，“地王”效应直接刺激了该区域楼盘涨价，使大兴普宅飙至万元；朝阳区成交金额方面则占据了绝对优势，土地饕餮盛筵多次在该区域上演，出名的广渠路10号、广渠路15号、奥运村乡地块均以多轮激烈竞价及高溢价率成交。而东城、西城、崇文、宣武老四区由于土地珍惜，存在惜售现象，成交量和成交金额都不大，今年1-9月，仅西城区和宣武区各出让一宗土地居住和商业用地。
    　　
    　　“中”字打头集团当道助推京城土地市场
    　　
    　　由冷清到迅速反弹，北京土地市场的高溢价和地王频现，而不管是中标“广渠路15号地”的中化方兴投资管理(北京)有限公司，还是摘牌“奥运村乡居住用地”的成都中泽置业有限公司，其背后的母体企业均是以“中”字打头的大型集团企业。一个颇值得玩味的现象已显现，国资背景房企在北京土地市场上渐成主角，其自有资金雄厚，并具有无法比拟的信贷优势，使国资企业在资金腾挪上有了更大的空间，因而导致国企拿地比重虽不大，但金额比重却较大。
    　　



    　　国企拿地有两个明显特征，其一大多不直接出面，而是通过自己下属的控股全资公司等出面拿地；而与此同时，国企在拿地时成本敏感度较低，对风险控制意识不足。国企来势汹汹地大手笔大价钱拿地，无疑加剧了北京土地市场的竞争。
    　　
    　　楼市看涨优质地块频频露面
    　　
    　　今年以来，北京市政府似乎有意推出一些优质地块，如西城区德外居住项目，广渠门10号，奥运南区地块、广渠路15号、北京商务中心区核心区一期NE19-1a地块等地块，政府在推出此类地块时，并没有底价过高，同时以小宗地块的体量推出。而数据显示，今年上半年，北京房价同比增长9.3%，比去年同期提高1.4个百分点。自年初以来，各月房价涨幅呈先扬后缓趋势，5月份升至上半年最高9.6%后，6月略降低0.1个百分点，达到9.5%。这使得房地产开发商的资金得以大量回笼，自有资金相对充分，有能力在土地市场上有所作为。
    　　
    　　从区域的角度看，在土地市场明显回暖的5、6月份，新四区、顺大通三区的地块越来越成为市场交易的主体，未来一段时间关注的重点区域依旧是以朝阳、海淀为主的新四区，以及顺、大、通三区，其中顺义、通州二区以历史数据为依据，具有很大的开发潜力。

    作者：王珊