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量价齐升房地产再入增长通道
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http://www.cnestate.com 证券时报 2009/10/26
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今年1-9月，全国住宅销售面积为5.4亿平米，住宅销售金额2.4万亿元，同比分别增长46.4%和78.2%。1-9月的住宅销售面积是2008年全年的96%，住宅销售金额是2008年全年的119%，住宅销售金额已超过2008年全年水平，住宅市场整体呈现量价齐升的格局。
保增长、启动民间投资的支柱产业
申银万国分析指出，9月新开工数据超预期，房地产投资热情持续回升，居民收入和财富增长速度加快，逐步消化今年快速上涨的房价，成交量运行更为平稳。中投证券认为，房地产投资的资金来源主要是销售回款和银行信贷，而预计未来几年商品房销售量将在较稳定基础上小幅增长，预计今明两年房地产投资增速将分别为22.5%和25%，行业投资仍然保持较高的增速。
就供求关系，申银万国指出，一方面，经济实质性复苏速度快于预期，房地产与经济之间的正循环作用正在加强，这有利于全国整体成交量的持续回升；另一方面，货币政策的重新松动，使得一线城市投资需求重新活跃，市场高位均衡，且价格有望进一步上行。国泰君安预计，一手房新推楼盘在10月中下旬、11月将达到下半年的高峰。预计10月、11月一手房和二线城市的销量将环比有所上升，值得关注。同时预计，经过一段时间的成交量调整后，房价会继续稳中趋涨。房地产依然是保增长、启动民间投资的支柱型产业。在严重通胀尚未来临时，低利率政策的持续时间将可能长于预期。政策虽有微调，预计未来将维持偏松格局，行业景气趋势将延续。国金证券认为，进入10月份以来的销售放量，打消了市场关于需求能否承接住已经上涨房价的担心，而购房者预期在没有重大政策变化的前提下也不会突然逆转，销售回升会持续。
四季度成交向好可期
中投证券认为，房地产行业已再次纳入增长通道，企业盈利持续回升，2009年中期开始已从去库存进入补库存阶段，2010年中供求将基本平衡，上市公司业绩锁定性强。此外，中投证券认为，从主要城市近几月去库存化一直处于近年低水平的情况来，市场成交量小幅下降的主要原因是供应不足所致，而非市场需求不足所致。他们指出，一线城市可开发用地逐渐减少，成交量难以大幅回升，房价上涨动力有限，而二线城市正处于快速城市化过程，需求旺盛，土地供应充分，成交量在价格温和上涨背景下仍将增长，弥补一线城市成交量下降的不足，四季度成交向好可期。
国金证券认为，目前二套房政策并非是“一刀切”的从严，仅是重申银监会态度未变，未来出台全国性文件要求严格执行利率上调的可能性也不大。在此前提下，若国有银行单独上调利率，也不会对需求产生过多挤出效应。同时，中国经济回升基础尚不稳固，目前时点放弃地产对经济的拉动并不明智，地产的政策环境并没有变得更坏。
中投证券则从另一个角度指出，目前欧美经济缓慢复苏，出口回升缓慢，中国经济增长基础不够牢固，政府投资难以为继，房地产仍是经济增长动力。若房价不持续暴涨，在当前经济增速较低的背景下，尤其是在当前行业库存较低的背景下，政策调控方向依然是支持房地产行业健康发展。政策环境未来半年内不会出现大的变动，行业政策环境依然宽松。
重新具备跑赢大盘动力
申银万国认为，最近经济、行业出现一些超预期变化，使得房地产板块重新具备了跑赢大盘的动力。建议选择在二、三线城市有较多储备的快周转公司，以及部分估值相对便宜的二线公司。国金证券指出，未来一、二线公司都会有不错表现，是行业的整体性机会。国泰君安也认为，A股主流房地产公司目前估值具有良好的安全边际，建议超配。中投证券表示，人民币升值预期提升房地产投资价值，四季度销售、投资数据将继续向好，板块估值有望继续提升，建议选择布局、开发、资源、销售周转等优势公司以及资产质量好、资产含金量高的公司。
至于相关风险，申银万国提示，如房价快速上行，将带来市场的自发调整和政策紧缩。尽管由于供给增加，会抑制房价快速上行的风险，但如果投资需求进驻市场速度过快，可能导致房价再次快速上行，市场将重新面临萎缩风险和政策的紧缩。中投证券则提示，要注意国内外经济增长、居民收入、行业复苏、企业盈利改善低于预期、政策调控超出预期的风险。 |
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