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国企疯狂抢地吹大资产泡沫 为经济复苏埋下地雷
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http://www.cnestate.com 经济参考报 2009/10/27
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“国企抬价的现象很普遍，抢地抢得像疯了一样。”南京市浦口区国土局一位不愿透露姓名的干部告诉记者，近期南京市要拍卖7幅地块，浦口区打算拿出2块地，但是现在有多家国企来争。
记者近日在江苏、江西采访时，多位基层国土部门干部向记者反映，近期多个城市土地拍卖中频频出现国企制造新“地王”现象，地价纷纷超过2007年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。
“国土部门并不希望土地价格越高越好”
上述不愿透露姓名的基层干部说，“业内流传国家4万亿投资计划中，有2万亿经过国企下属的房地产公司流入了土地市场。一些国企拿地不计成本，今年拍出的新‘地王’可能会导致未来5至8年内房价成本居高不下。民营企业经过2007年的泡沫后拿地普遍比较理智。其实国土部门并不希望土地价格越高越好，那样只会拖累一个区域房地产的健康发展。”
这名干部向记者介绍了今年南京市的几块新“地王”：9月8日，南京市河西新城区金沙江地块拍出了15.92亿的“天价”，其楼面地价高达7553元/平方米，双双创下今年住宅类用地的新高，该区今年一季度有的住宅售价还不到7500元/平方米。抢下该地块的保利地产是由中国保利集团控股下的一家大型国有房地产企业，自7月份以来已经斥资63亿元在全国5个城市拿地，9月8日是该企业进入南京的“揭幕战”。
9月16日举行的南京国土拍卖会上，江宁区九龙湖区域诞生了新“地王”，央企中冶置业经过66轮争夺，斥资3.42亿元拿下了一幅地块，楼面地价达到每平方米3910元，比万科2007年拿下同区域一幅“地王”的价格还高了632元，成为今年江宁地块拍出的最高价。业内人士估算，项目建成后的成本会超过7000元/平方米。
国企“豪赌”土地引发新一轮房地股融资扩张
华泰证券房地产行业研究员张驰飞说，今年的土地市场像2007年一样“地王”频出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“广州地王”……，一路刷新历史纪录。但有所不同的是，今年央企手里钱多，而2007年是民企上市公司唱主角。
他向记者举例：6月30日，中化方兴以40.6亿元竞得北京广渠门一地块，成为北京“地王”；9月10日，中海地产以70.06亿元夺下了上海长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，一举夺下“中国地王”称号。这比两周前华润置地35亿元在嘉定刚刚创造的地王价整整翻了一倍。
同样在9月10日，两家国企招商地产和深圳华侨城联手，以5.3亿元总价拍得深圳宝安尖岗山一块居住用地。该块地以楼面价为1.89万元/平方米成交，刷新纪录，成为深圳新“地王”。
国企四处购地、一掷亿金的同时，引发上市房地产企业快速跟进，股市上出现新一轮融资扩张。张驰飞介绍，保利地产近期融资78亿元，金地集团也完成股市融资40亿元，万科112亿元增发计划刚刚通过股东大会，绿城也有相应融资计划。
9月22日，民企再度创造“地王”，杭州绿城集团首次进军苏州，便以61亿元的天价拿下了苏州金鸡湖大道沿线两个地块。其中以36亿的总价拍得6号地块，楼面价28057元/平方米，预计该地楼盘价格将突破5万元/平方米，成为江苏新“地王”。
地价和房价高企带来巨大风险，最终买单的是老百姓
南昌市土地交易中心主任钱友庚说，今年2季度以来，南昌市的土地交易明显活跃，现在每一宗地都有7至8家竞争。南昌市没有有意抬高地价，但是开发企业的行为确实缺乏自律，不断涌现新“地王”对行业并不是什么好事。
2007年南昌市出现了一批“地王”，可是到2008年底，有的地价只剩下原来的二分之一。今年有2007年拍卖的三幅地块被退回来，有的开发商宁愿损失定金，因为承受不了高昂的土地成本。
钱友庚认为，今年许多城市的房价出现了“跳跃式上涨”，迅猛的涨势是难以维持的，这也表明市场没有进入健康的循环。“地王”频出不是好现象，有的比周边房价还要高，除了制造房价上涨外，过多的资金沉淀在房地产对宏观经济的损害很大。
他认为，土地市场和房地产市场都有潜规则。国有企业不怕地价高，因为资产在账上，拿到地就可以再去融资再去搞项目，这里亏损那里能赚回来。上市公司需要相应的业绩来维持股价，反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。房地产上市公司进入一种“高地价→高股价→更高地价”恶性循环。“国企现在不差钱，上市公司可以圈股民的钱，但是地价和房价高企带来的巨大系统风险最终要金融机构和股民承担，最终买单的是老百姓。”钱友庚说。
萧条期间资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音
中国工商银行资产管理部研究员张兴胜说，中国的房价收入比是发达国家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值)超过400倍，而国际上公认的正常范围为200至300倍。
目前，上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米，周边杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是，这些都反映出我国房地产泡沫严重程度。
江苏银监局局长于学军认为，比泡沫本身更严重的，是我国缺少抑制泡沫膨胀的有效机制和社会动力。抑制房地产泡沫主要依靠政府对市场投机活动的抑制，新加坡、英国、瑞典等国均有卓有成效的措施抑制房价。我国一些地方片面理解“增加居民财产性收入”的政策，鼓励居民直接进行住房投资，将房地产作为社会投机工具使用，推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径，因而抑制房地产泡沫就一直缺少出台的社会动力，导致1993年、2006至2007年、2009年出现周期性的房地产泡沫。
专家们表示，资产泡沫总会破裂的，世界各国概莫能外。从美国发生的互联网泡沫和房地产泡沫情况看，泡沫持续的时间往往比人们预想的要长，但泡沫破裂的速度远远快于人们的预期。
当前经济尚未企稳，全球经济还在萧条期的情况下资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音。泡沫加速膨胀后一旦货币政策调整、社会预期改变，泡沫随时可能破裂，将动摇市场信心，居民财富损失和金融机构资产损失都会严重影响经济复苏。 |
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