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    优惠期将结束 房贷七折利率政策是否仍将延续？

    http://www.cnestate.com　 中国经济时报　 2009/10/29
    　　临近年底，国家于去年10月22日出台的以鼓励住房消费为目的的全国性救市政策之重头戏——“7折利率优惠政策”，执行期限即将于年底到期。而7月份以来二套房贷款政策执行力度亦有所加强，市场纷纷产生政府要调控房地产业，打压房价的猜想。由此，市场对于信贷优惠政策即将取消的预期大增。
    　　
    　　“我认为7折利率优惠政策年底暂时不会取消。”10月27日，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受中国经济时报记者采访时表示，从目前整个经济形势来看，房地产行业在拉动内需、解决就业等方面所起到的作用还没有任何一个行业可以替代，所以在实体经济没有回暖之前，还需要保持房地产业的繁荣和稳定。
    　　
    　　杨少锋告诉本报记者，如果到年底房贷7折利率优惠政策被取消，对房地产行业无疑是个巨大的打击，很有可能造成的后果就是需求大幅下降，房地产开发商投资开发房地产的热情也会备受打击。显然，这对拉动内需、解决就业等问题是很不利的。
    　　
    　　“我们认为年内宏观经济政策有望保持平稳，货币政策环境依然宽松，目前取消信贷优惠政策的可能性不大，首次置业及改善性购房需求将继续得到支持。”克而瑞研究中心有关人士对本报记者表达了和杨少锋相似的观点。克而瑞之所以如此认为，基于两点原因：
    　　
    　　一方面，从宏观经济和房地产市场层面来看。目前市场回暖态势来之不易，宏观经济也正处于企稳回升的关键时期，如果“7折利率优惠政策”就此取消，对市场信心必定带来巨大的打击，对稳定楼市和经济增长都十分不利。
    　　
    　　另一方面，从保民生的角度来看。信贷优惠政策的初衷是为了保障首次和改善型普通自住购房者的居住需求，而大量投资性需求入市刺激市场快速升温，这并不是中央政府的本意。如果信贷政策一刀切地全面收紧，那么危害的将是占市场绝大多数普通置业者的利益，对市场将产生极大影响。因此，信贷政策收紧有可能会分步骤地逐步实施。
    　　
    　　“对于房贷利率优惠、二手房交易税减免等优惠政策是否会延续，业内仍存在分歧。”香港美联物业北京公司市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时认为，房贷利率优惠取消的可能性非常大，而且明显要大于营业税优惠被取消的可能性。
    　　
    　　张大伟对本报记者表示：首先，今年北京等城市房价上涨的速度已经超越2007年全年涨幅，商品房累计涨幅52.2%；二手房累计涨幅39.1%。并且这样的价格上涨是建立在楼市成交总量超过每月4万套的基础上的，70%以上的购买者选择了贷款。一旦通胀利率上调，带来的风险非常大。为了抑制房价持续疯狂上涨，政府很可能会取消利率优惠政策。
    　　
    　　其次，从房价支撑点来说，目前促使房价飞涨的主要原因是政策及信贷利好，还有市场对通货膨胀的预期，而没有关注到低利率。按照一套贷款100万元的房源计算，选择20年贷款期的月供大概为6000元左右，如果一旦出现通货膨胀利率必然上调，利率恢复到2008年底的话月供就将超过7500元。这些都会带来大量依靠目前宽松金融政策置业的人群的危机。为了抑制通胀出现，政府可能会取消利率优惠。
    　　
    　　再次，目前房地产市场对经济的拉动作用已经非常有限。从房源交易构成来说，二手房占据60%以上，而商品房比例越来越少。从一定程度上来说，商品房的建设与消费才能对实体经济有拉动作用，而现在商品房的库存总量仅在北京就超过30万套。依靠信贷政策购房的低收入人群必然会缩紧其他的消费，实体经济缺少购买力，这都支撑不了房价继续暴涨。所以房地产泡沫出现的风险越来越大，政府也没有必要延续房贷利率优惠的政策。
    　　
    　　不过，克而瑞认为，中国经济企稳向好趋势已基本可以确立，但是经济回升基础仍不牢固，尚处在企稳回升的关键时期，还有许多不利因素。因此，在当前国内经济回稳基础仍有待进一步巩固等因素下，急速收缩信贷政策，将会打击脆弱的市场需求，影响宏观经济的增长速度，阻碍经济复苏之路。
    　　
    　　“三季度房地产市场成交回落引发市场忧虑，收紧信贷会进一步打击市场信心。”上述克而瑞人士对本报记者表示，从房地产市场成交量来看，三季度十大典型城市的成交量，相比去年同期仍处于较高的成交水平，但环比二季度来看，除了天津、武汉成交有所上升外，其余城市均出现了不同程度的回落，跌幅较大的是杭州、深圳，成交下滑超过40%。
    　　
    　　“当前市场整体发展态势依旧向好，尚未出现实质性调整的趋势。但如果信贷政策在年底收紧，可能会使各方辛苦建立起来的市场信心受到沉重打击，不排除市场可能会再次陷入调整的可能，甚至可能出现2008年市场急速冷却的局面。”
    　　
    　　另外，克而瑞相关人士还认为，从宏观政策的基本面来看，中央近期多次重申下一阶段货币政策的重要责任是保持经济平稳发展，下半年至明年都将继续保持适度宽松货币政策，保持政策的连续性和稳定性，其目的就是为了稳定市场，给投资者以信心。当前二套房贷等政策调整属于根据经济形势和市场情况所进行的微调，并非房地产政策基调的转变。在适度宽松的货币政策主基调不发生变化的情况下，保障居民居住需求的房地产贷款优惠政策在短期内不会收紧。