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一线城市供地计划无法完成 住宅供地持续偏紧
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http://www.cnestate.com 来源：中国证券报 2009/11/11
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土地财政“盆满钵满”
虽然多数城市年度供地计划难以完成。但由于地价飙升、高价地频繁涌现,使得不少地方的土地出让金水平创下历史新高,一举超越了2007“地王年”。
中原地产研究中心数据显示,前三季度重点城市土地出让金收入已经超越2007年全年水平。显然,在土地财政“盆满钵满”后,地方政府加大供地的实质性力度将减弱。
值得注意的是,部分热点城市不断涌现的高价地对天量土地出让金的贡献巨大。有数据统计,今年上海土地出让金中仅长风地块、南翔地块等五块土地的交易额就超过200亿元。而北京即将入市的中服地块,更是被业内“估价”80亿元,届时将把北京土地出让金推向更高的水平。
中原地产分析师指出,政府加大供地力度是土地出让金大幅提升的原因之一,但同时,地价上涨也是十分重要的因素。
数据显示,今年1-10月,10个重点城市溢价水平全部超过去年同期。一线城市以上海为代表,平均溢价水平高达109%。10月份单月,全国60个城市共成交住宅用地337宗,溢价水平超过100%的地块共29宗。其中,上海溢价水平最高,达到160%。
土地高溢价成交,地方政府的卖地收入也随之“水涨船高”。前三季度北京的土地出让金达到571亿元,而同期北京市的财政收入为1519.5亿元,卖地收入占全部财政收入的比例近四成。
专家表示,在我国,地方财政对土地投资的依赖度较高,很多城市土地出让金占地方财政收入的比例超过三分之一。因此在土地财政的模式下,地方政府具有高价卖地的利益动机。在这一驱动力下,地方政府“卖地生财”的模式在推高地价的同时也在推高房价,放大楼市泡沫。
住宅供地持续偏紧
从前10月的统计数据看,部分城市住宅用地成交已超越去年同期水平,但北京等多数城市供地持续吃紧,并已连续数年未完成年度计划。
中国证券报记者根据土地储备中心的数据计算,截至10月底,北京市今年已成交的住宅及居住用地面积共计661.49万平方米,规划建筑面积901.44万平方米。加上正在交易和即将入市的188.97万平方米住宅类用地,北京市住宅供地面积约850万平方米,规划建筑面积1142.65万平方米。
在今年年初,北京计划推出1300公顷的住宅用地。如果除去不通过招拍挂方式出让的廉租房及经济适用房类用地,今年北京住宅用地计划共1100公顷。
北京国土资源局曾表示,四季度将增加土地供应,全年住宅用地供应量预计将达1000公顷,这与年初的计划已有所缩减。但是从目前的进度看,北京前10个月仅完成供地计划的60%。在接下来的两个月中,要集中供应400公顷的土地才能完成已经“缩水”的目标,难度可想而知。
“每年到了第四季度都是土地供应的高峰期。这时候各地的土地主管部门为了完成全年供地任务,通常在年底增加土地供应量,突击一下指标。不过从历史经验来看,一般很难完成土地计划。”北京某国有房企负责人告诉中国证券报记者。
数据显示,今年前三季度,广州、深圳住宅用地供应均不足200万平方米,仅完成年度计划的35%和23%;重庆、南京、长春已供应住宅用地仅是年度计划的50%、32%和19%。
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