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楼市优惠政策该去该留成悬疑
市民争搭优惠政策“末班车”
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http://www.cnestate.com 石家庄日报 2009/11/13
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临近年末，房贷利率优惠政策要退出的消息风声四起，央行、银监会等相关部门目前对此传言的态度暧昧不明，令更多的购房者忧心忡忡，为了搭上利率优惠的“末班车”，纷纷出手买房。
市场：购房人抢搭“末班车”
“这个月以来，我们公司每天来看房的客户有十来个。”昨日，省会嘉美中介经理刘辉告诉记者，从10月份起，市场房屋买卖就出现反弹迹象，无论是房源还是成交量均大幅上升，尤其是二手房市场更是比以前起色不少。据刘经理表示，不少人抓紧时间来看房选房，很大一部分原因便是赶上政策优惠的末班车。此外，由于害怕政策回调要多缴税，也有不少房主低价抛售房源，比如在长安区有个房主卖的一套2007年的房子，市价在50万元左右，但他48万元就成交了，就想赶在政策结束前出手，好卖。
为促进房地产市场交易，从去年10月份开始，央行等多个中央机构同时推出房地产救市政策。《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》将部分优惠明确规定为2009年12月31日截止。我市也先后出台了“20条”房产新政和“新8条”救市政策，实行个人购房可享受契税额50％的补贴，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，改善性住房和自主性住房，商业银行可给予贷款利率7折和最低首付款比例20%的优惠，购买70平方米以上住房的，可办理市区户口等一系列优惠，其截止日期同样是到2009年12月31日。
“年底优惠政策的即将结束，对于那些潜在的有购房需求的购房群体来说，有着明显的推动作用。”省会万象天成楼盘项目有关负责人告诉记者，虽然全球经济并不景气，但省会一些高档大盘销售今年却十分火爆，相对于往年大家为投资争相买住宅不同，今年市民更喜欢投资更具潜力的商业及公寓产品，拿万象天成来说，开盘时间不长，所有的对外商业全部销售一空，而与之配套的万象国际公寓，采取国际品牌精装修标准，韩国辉世联合物管，酒店式星级物业的顶级服务，目前销售也是十分火爆，每日签约数都达到数十个。
与万象天成仅有一街之隔的缔景城项目的销售也是异常火爆，不但交易量大增，而且价格也是节节上涨。此外，为搭政策末班车，省会不少楼盘也赶在年底前开盘，记者在省会几家新开盘的售楼中心看到，不少售楼员借政策促销，他们在给客户买房算账时，都会明确地告诉客户赶在年底前最终优惠价是多少，如果看上了最好是年底前签合同。
在中山路与谈固东街附近的一楼盘内，正在看房的崔先生告诉记者，近段时间房价一直在上涨，原来他看中的某楼盘两个多月房价便上涨了近千元。“对于我们这些等房住的人来说，还是赶早买的好，谁也不知道明天还会不会上涨。”崔先生感慨地说，要是早点买就好了，不但价格低而且楼都盖起来了，现在真是后悔，不过现在买的话，还能享受点优惠政策，再错过了那可就更后悔了。
析因：恐政策变化市民心慌
省城业内人士分析，最近楼市的异常活跃，与今年年初开始实施为期一年的营业税政策以及购置税减半优惠政策即将到期有关。
以一套购买满3年、价值50万元的二手房为例，如果政策回调，业主在转让时要多缴5.55%的税费。近3万元的费用对普通家庭来说并不是一笔小数目，加上契税减半征收的地方优惠政策的取消，无论这笔钱由买方出还是与卖方共同承担，对双方来说都是不小的负担，而如果赶在年底前交易的话，则可省下这笔近3万元的费用，买卖双方更易接受，此笔房屋买卖也就更易成交。
“满2年不足5年的次新房受影响最大。迫于税费年底到期的压力，很多二手房房主都选择将房子现在出售。而由于有不少二手房房主都要求买房人承担税费，因此，买房人也产生求稳心理，赶政策的末班车，着急出手。”中介经理刘辉对记者说。
对购房者来说，房价的不断上涨也使得不少人产生恐慌心理，房价的预期上涨使得那些有刚性住房需求的人加入到了购房的群体中。据了解，今年二季度以来，省会房价一路攀升。半年时间内，普通楼盘每平方米房价普遍上涨几百元。市房管部门统计数据显示，2009年9月份，市区新建商品房成交均价为4506元/平方米，同比增长7.93%，商品住房均价为4133元/平方米，同比增长4.21%。在二手房方面，1-9月份市区成交二手房18004套，二手住房17622套，同比分别增长118.47％、124.14%；二手房成交均价为3846元/平方米，同比增长14.81%；二手住房均价为3879元/平方米，同比增长8.59%。
河北经贸大学一位经济学教授表示，不管优惠政策是到点叫停还是继续延续下去，眼下楼市的这种异常活跃都反映出大家对通货膨胀的一种担心。特别是手里有些闲钱的人，不敢把现金留在手里，着急赶在优惠政策还有效的时候赶紧买房，将钱换成可以抵御通货膨胀的保值增值物品，心里才觉得安稳一些。
该教授表示，其实大家对通货膨胀的这种担心也不是没有道理，日前油价持续攀升，还有更多的资源产品价格，比如水、电、天然气的价格改革现在也是蓄势待发。如果这些基本商品价格集体上涨，通胀的风险就近在眼前了。对于普通百姓来讲，手里的钱投资的渠道大多是两种，一种是房产，另外一种便是股票，而相对于股票的高风险，一般市民难以操作的特点来讲，房地产作为不动产，保值增值作用更加明显。因此，相对于目前国内外的经济形势，不少市民都会产生求稳心理，加上目前房地产市场优惠政策的即将结束，出现搭末班车买房热也就不足为怪了。
预测：房地产优惠政策何去何从
对于房地产优惠政策是保留还是取消的问题，专家观点有所不同。在百姓及开发商普遍盼望救市政策延续的同时，有关业内人士则表示，如果政策延续下去，房价不排除会继续走高。
河北金正地产销售总监段业认为，救市政策对行业的促进作用显而易见，作为开发商还是希望救市政策能够延续，起码得有个过渡，因为对于石家庄这样的二线城市，市场反应往往会滞后一些，在时间上的一刀切，必然会对明年初省会整个房地产市场造成波动。况且目前湖南、吉林等省表示当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消，希望省会也能延长优惠政策的时间，给2010年房地产市场健康发展奠定更为坚实的基础。
在对省会部分市民的采访中，大部分人希望优惠政策能够继续下去，使购房者能够减少部分购房压力。同时，市民还建议应针对不同的群众实施不同的优惠政策，对首次购房的群众尤其是困难家庭应加大优惠幅度，而对于那些有投资意向的购房者来说，应该取消优惠。
省会嘉美中介经理刘辉认为，对于楼市优惠政策应该分别对待，“一刀切”并不是最好的办法。如营业税由5年改为2年这一条就应该保留下去，5年时间太长，不利于楼市健康发展，而2年则符合营业税的征收初衷，对于购房者改善居住条件比较有利。而且，2年时间也可以起到区分投机与自住这两种类型买房者的目的，最好不要轻易变动。对于贷款政策的调整，最好也根据购房者的购房层次有保有压。对于契税减半政策，本身对于房地产交易影响并不是很大，可根据市场实际政策进行调整。
“如果优惠政策最终确认延续，必将支持楼价高位运行，在土地价格上涨等因素的推动下，明年楼市仍会上扬。”有关专家认为，包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠等一系列商品房优惠政策给平民百姓带来了一定的实惠，但受益最大的还是房地产开发商们。如果商品房优惠政策延续，继续刺激楼市，将会形成市场行情越好，开发商们越是囤积居奇、伺机猛涨房价的恶性循环。
据全国70个大中城市房价涨幅数据，近几个月房价在高位持续以1.6%左右的比率递增。显然，商品房政策继续优惠下去，必然会刺激房价持续上涨。为了社会经济的健康和谐发展，为了平民百姓的利益不被蚕食，还是让商品房优惠政策届时寿终正寝为好。
对于房地产优惠政策的走向，中国房地产协会副会长顾云昌在接受采访时表示，“这个棋子往哪里下，是往前拱还是往后退，要从全盘出发，所以我想最终的结果要看今年12月份的中央经济工作会议。”中央经济工作会议肯定会对当前的中国房地产总体发展态势作出一种结论性的分析，特别是对明年宏观调控的方向。宏观调控的方针先制定出来，国务院才会制定财政政策、货币政策两大政策的取向，才能决定房地产政策的取向。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林日前预测，2010年各地房地产调控可能出现两种声音：北京等房价比较高的城市，可能会对稳定房地产的政策进行微调；二三线城市由于房地产市场复苏周期慢于一线城市，可能会顺延2008年底的优惠政策，或采取更为激进的扶持性措施。 |
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