•  
    炒房要会揣测银行的脸色

    http://www.cnestate.com　 证券时报　 2009/11/16
    　　尽管上至银监会副主席，下至各分行长言之凿凿地表示“房贷政策没有收紧”，但“买房贷款难”的传言却在市场不胫而走。“买房要看银行的脸色”是近期不少购房者的心得体会；然而商业银行却是个“晴天送伞、雨天收伞”的市场先生，因此，揣测下一阶段银行的脸色，或许可以对楼市的未来走向有所掌握。
    　　
    　　7折利率房贷被认为是此轮房市行情的最大推手之一，值得指出的是，商业银行最初是不愿意推行此项优惠的。据笔者所知，当时不少股份制银行曾打算形成行业同盟，联手抵制7折利率；但最终在管理层的压力下，国有银行率先对新老客户统一实施7折利率，股份制银行继而跟进，而在次贷危机饱受教训的外资银行则始终未全面执行此项优惠。
    　　
    　　事实上，银行的脸色与资金充沛程度息息相关。今年一季度，由于宏观经济不景气，企业贷款严重不足，银行完成信贷任务的难度很大，从上到下，放款是第一要务。建行董事长郭树清就曾表示，为了争夺一笔央企基建贷款，各大国有银行行长纷纷亲自出马。此时，个人房贷逐渐被银行视为难得的优质项目，四大国有银行不仅联手推出7折贷款，甚至还向中介提供高达1.5%的房贷返点费，以争夺贷款。
    　　
    　　二、三季度后，随着信贷需求逐渐复苏，8万亿信贷的逐笔发放，使得不少商业银行存贷比逐渐接近监管红线，同时，存款活期化愈发明显，严重制约了银行发放长期贷款能力。季报显示，中信银行、民生、深发展、浦发、招商等存贷比均超过75%。“多拉存款，少放贷款”已经成了不少银行的经营选择。至四季度，银行向中介发放的贷款返点费早已取消，转而向定期存款客户发放礼券和礼品。
    　　
    　　从企业债的发行利率上，我们可以对长期信贷利率做一番比较。今年2月发行的5年期09浙能债系AAA评级，当时市场招标确定的利率为3.98%，7月发行同等信用和期限的09豫园债，招标确定的利率为5.9%，而11月13日发行的09宏润债，其招标利率已达7.8%。市场资金趋紧的状况由此可见一斑。事实上，当初100元发行的09浙能债，至上周最后一个交易日，市场价格已降至95.88元。同样道理，年初各大银行费劲九牛二虎之力抢来的信贷项目，今天看来已无利可图，于是纷纷打包成信托产品，在理财市场上一卖了之；同样道理，当初所谓的优质个人贷款客户，今天看来也已成了鸡肋。
    　　
    　　明年一季度的新增信贷额度下，房贷能否松动是不少房产界人士的希望所在。笔者认为，不宜太过乐观。理由是今年信贷投放的主要方向，中央的四万亿计划和地方政府的大批上马项目均未完成，仍需要银行信贷资金的支持；经济复苏预期下，企业信贷需求也将有所恢复；而在通胀预期下，居民存款活期化仍将持续。因此，四季度信贷资金供不应求的情况将更加严重，银行对房贷的脸色由此可知。