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2009年1-10月全国五大重点城市经营性用地成交盘点
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http://www.cnestate.com 2009/11/25
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今年，中国的地价和房价一样走出了一条让人眩晕的曲线。2009年初始，土地市场还沉浸在各种流拍的消息里，可突然之间“抢地”时代再次来临。在诸多央企的参与下，综合和单价“地王”在各大城市频频冒出。尤其是5月以来，全国经济形势持续向好，房地产市场日益火爆，房地产开发企业的投资信心和购房者的购房需求集中爆发，全国土地市场成交量在不断加速增长，开发商购地热情已经达到新的高峰。对此，本网整理了北京、上海、杭州等重点城市今年前十月的经营性用地成交数据，从这些数字中见证今年土地市场从冷清到火爆回暖之路。
今年前十个月北京市总计成交经营性用地8370余亩。成交金额接近500亿元。北京土地市场的全面回暖是从五月份后开始的，尤其是广渠门10号地的入市，京城土地拍卖场首次出现了众多全国和区域龙头齐聚一堂的场面，242％的溢价水平不仅创造了09年的新地王，更重要的是将开发企业的预期提到了一个新高度。随后，朝阳区广渠路15号地块，经过97轮激烈竞拍，由中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的价格竞得，溢价率达146.51%，楼面地价约合14493.7元/㎡。至此，北京土地市场激战大幕彻底拉开。京城逢地必争的态势重新出现。大体量地块、保障性住房地块、远郊地块等前期不受关注的土地也成为开发企业必争之地，地王记录开始频频刷新，地块的平均溢价率超过50％，溢价超过100%的地块屡屡出现。
北京经营性用地成交的顶峰出现在六月份，近2000亩的成交量比2月份的10倍还要多出许多，同样的，136亿元的成交总价也雄踞阅读榜首。随后整体市场开始收缩，至十月份，经营性用地仅成交105亩，其中居住类仅有一宗，为“限价商品住房”用地——朝阳区东坝驹子房居住及公共服务设施用地，该地块也是当月唯一溢价成交的土地，其溢价率为17.9%。虽然溢价显得微乎其微，但10月份北京竞价土地全部成交，无流拍土地。
杭城土地市场的回暖可以说是一夕爆发。1-5月份，市场延续了2008年以来的低迷，成交量小，且多底价成交。而进入6月份以后，近530亩的成交面积甚至超过前五个月的总和。此后，土地市场维持了火热局面。八月虽然成交量不大，只有四宗100余亩土地成交，但争夺的激烈仍不容小觑。例如南星桥粮库地块，面积约22876平米，虽然只经过7轮叫价，但成交价高达77777万元，楼面地价为24295元每平米。溢价225%。由浙江西子房产集团有限公司竞得。这一阶段的成交在十月份达到顶点，成交了800余亩。至此，杭城经营性用地总计成交3200余亩。成交金额为485.69亿元。
今年成交的地块一个比较明显的特点就是优质绝版地块接连出现，例如湖墅南路186号新华集团地块、南星桥粮库地块、娑婆桥D-03、04地块等。这样地块的推出无疑是为当前已经火热的市场再添一把火。而最出乎意料的是杭州土地市场上黑马频出，除了前面已经提过的浙江西子房产以外，莱茵达、天鸿、义乌中国小商品城、远邦置业等这些对杭州人来说显得陌生的名字一次次刷新杭城土地价格，从绿城、滨江这些本地大鳄口里夺食。这究竟是外来企业看好杭城楼市，企图分一杯羹，还是在在通胀的预期下，开发商以拿地抵御未来风险？要解开这样的问题，看来只有等待了。
笔者在整理上海土地资料时，看见数年前的一个预言：未来上海每平方米房价将会呈现外环1万-中环2万-内环3万的格局。不料如今，这个标准已经退而求其次，俨然成为今年上海土地价格的最新范本。并且最新报价还在不断刷新：6月11日，接连两幅地块溢价幅度超过100%，9月10日下午2时36分，上海土地交易中心长风地块进行拍卖，中海豪掷70.06亿元，击败保利地产、仁恒地产和此前一直对长风地块志在必得的绿城中国。9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路1960号地块，楼板价格27231元/平方米，溢价率111％，再次刷新上海地王纪录。距离长风地块以70亿元“身价”登上地王宝座，才短短20天。
今年上海土地市场已经不能用火热来形容了，就本网统计的数据来看：今年前十个月，上海市经营性用地已经成交8800余亩，成交额接近600亿元，已经远远超过年初定下的300多亿的目标。就目前来看，已经不只一家开发商表示土地价格“有点贵”。可是尽管如此，日前发布的《中国住房发展报告(2009-2010)》仍然认为，我国土地价格仍将提升，上海土地价值潜力位居全国之首。
今年3-4月，南京几乎没有一幅地块成交。前五月平均楼面地价在1200元/平方米左右，比同样低迷的2008年的平均水平下降了近2成。当时有媒体戏称，南京的土地市场还在过冬。然而，似乎眨眼时间，房地产企业拿地热情突然高涨。潮水袭来，江北顶山镇、城北和燕路等地块重新引来房企竞争，并溢价成交。新一轮的抢地潮暗潮涌动。6月12日，10家开发商轮番举牌争夺一块在2008年流标的地块，一种“抢地”情绪就暴露无疑。最终，经过41轮，凯润房产以4.04亿高价成交，楼面地价攀升至3384元/平方米，溢价率高达83.61%。
抢地便意味着地王诞生，但是一日“三地王”的出现仍然让业界狠狠的惊讶了一回：10月28日，南京上演着这样一幕：44家开发企业争夺10幅地块，持续两小时20分钟，成交了67.64亿元。接连创下了河西、仙林及江北三大板块今年最高的楼面地价。同时，河西这块地还创下了今年南京市的最高楼面地价。一冷一热之间，南京前十个月成交了5000余亩土地，成交价接近200亿元。对此，业内专家也表示，现在的土地市场已经越来越看不懂了。地块越推越多，价格却越涨越高，而且这个势头好像还没有消停的迹象。
随着环渤海经济圈的形成，尤其是天津被纳入第十一五发展计划后，其发展速度有目共睹，滨海新区的建设更是令人刮目相看。甚至有人将天津誉为中国经济增长的第三极。与此同时，天津的土地市场也活跃起来，新区建设加老城改造，天津今年前十个月成交的土地超过20000亩，居全国之首。但值得注意的是，天津主城区出让的地块并不多，尤其是8月25日，汉沽区营城镇、中心渔港内的10幅总计7000余亩的地块被天津中心渔港开发有限公司购得。几乎占到总成交面积的三分之一。
天津的土地成交市场相比其他地区显得相对平稳，但十月份突然发力。深振业，中信地产、远洋地产、亿城等大地产商频频现身。10月23日，北京远坤房地产以11亿元拿下西青区大寺一地块。10月30日，北京亿城房地产开发有限公司经历10余次竞价后，以14.6亿元竞得红桥区光荣道地块；同日，天津住宅建设发展集团有限公司以6.98亿元得到西青区南运河北侧、密云路立交桥以西107336.2平方米地块。当月成交的地块面积近3000亩，但成交总价达到70多亿元。
（中国地产投资网: 刘丽）
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