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政策退市引发楼市走极端 房价新高出租回报率创新低
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http://www.cnestate.com 信息时报 2009/12/14
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上周，国务院常务会议决定，明年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这立刻引起了市场的强烈反应，一二手楼市成交呈现出两极状态。由于政策旨在打击投资客，令一手楼成交量明显下滑；而不少二手楼交易客为赶政策末班车，成交则异常火爆。
二手楼交易大幅增加
近日，北京、深圳和天津的二手楼成交量出现了较大幅度的增加，环比增幅在40%左右。价格方面，近期也由于成交量的迅速放大，深圳和天津的二手住宅价格出现了大幅上扬，环比涨幅均在4.5%以上，其他城市的价格亦保持快速上涨。
中原地产研究部研究主任庄巍认为，在各项救市政策中，二套房贷、利率优惠和营业税减免这三项政策对于二手房市场的影响最为显著，其中营业税政策明确规定了年底到期。由于营业税税率较高，且2年若改回5年则会涉及大批次新房源，影响颇大，这正是近期市场波动较大的主要原因。她预计整个12月份市场成交仍较为火热。
据了解，出于对优惠政策可能退出的担忧，10月份各地成交量已出现回升态势，而这一情况在11月份表现得更为强烈。根据中原领先指数系统数据显示，11月，五大城市二手住宅价格指数继续上扬，部分城市涨幅显著扩大；成交方面，五大城市二手住宅成交量大幅提高，四季度市场超常规活跃。
出租回报率再创新低
伴随着价格的快速上涨，从5月份开始，各地二手住宅租金开始陆续回升，至目前，五大城市二手住宅租金累计上涨幅度在8%~12%之间不等。
记者了解到，北京日前的租金回报率跌至2.99%，在五大城市中成为第3个租金回报率不足3%的城市；广州的租金回报率最高，为3.48%；深圳最低，为2.80%。有地产人士表示，这主要是由于部分城市楼价上涨太快，而租房市场并没有受到太大的波动，因此才影响了租金回报率。
一手楼成交普遍下滑
上月在优惠政策到期的心理预期下，各地市场普遍呈现供需两旺。但日前，随着二手交易税政策的变动，市场出现小幅波动。与二手楼市场情况不同的是，最近几日各地一手住宅成交量普遍下滑。中原监测的9个城市中，仅穗、津、渝三市成交量环比上周增加，其余六市环比均有不同程度减少。
日前，中原监测的九城市共成交住宅22392套，面积262万平方米，环比降幅分别为5%和7%。其中，6个城市成交量环比下降，降幅最大的深圳达25%，其余5个城市的降幅也在1~2成。津、穗、渝三市成交量环比上升，增幅分别有21%、15%和5%。
庄巍分析，个人住房转让营业税征免时限改变，一套100万元的房子如果转手，成本就多了5万多元。这对于投资客来说，加大了投资风险。而目前市场中，投资客包括换房客是买楼的主要力量。据悉，受到该政策影响，各地市场均出现不用程度的波动。值得关注的是，全国楼价走在前列的深圳，至本周，一手住宅成交量已连续3周下滑，继上周成交量不足10万平方米，本周进一步降至8万平方米以下。 |
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