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长江证券：城市化继续成为明年地产的核心话题
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http://www.cnestate.com 证券时报 2009/12/14
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会议提出要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。
农业转移人口就业与落户也就必然要求这些进入城市的农业转移人口有住房。目前我国城镇化率为45.68%，据预测我国将在2035年城市化率达到70%，届时从农村转移至城市人口平均每年将达到2500万左右，如果按照小康标准即人均居住面积35平米计算的话，光满足新增城市人口的居住面积每年将达到八亿五千万平米，合建筑面积超过十亿平米。目前我们商品房销售面积（1-10月份）为6.6亿平米，预计全年超过8亿平米，因此未来由城市化带来的新增需求将是非常强劲的。
通过会议精神来看，重点是推进中小城市的城镇化进城，从这点来看，二三线城市受益更大，由此带来的房地产需求也就更大。
国泰君安：看好二三线城市量价空间
中央经济工作会议对于地产行业的政策基调是积极扶持的。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快城镇化。
放宽中小城市和城镇户籍限制将加快二三线城市城市化发展步伐，提升量价空间。会议提出，要把解决农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。这将为二三线城市带来持续的城市化发展动力及大量刚性和改善性需求。
二三线城市的行业将具有更大的发展空间。二三线城市房价上涨速度慢，整体尚未达到前期高点；而需求结构总体表现良好，主要是刚性和改善性需求；同时，在城市化进展和城际地铁轻轨建设提速等有利因素驱动下房价上涨潜力较大，且为中长期趋势，看好二三线城市量价空间。
土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。会议表示将增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。由于增加土地储备、拍地至销售需要一段时间，短期对于行业供应量的压力不大。保障性住房的增加力度和地方土地财政格局改善程度有关。 |
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