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    物业税“敲山震虎” “空转实”时机难定

    http://www.cnestate.com　 来源：新华网综合　 2010/1/14

    　　　　据上海证券报消息随着二套房贷政策的尘埃落定，下一个颇受关注的政策焦点就落在了物业税的开征上。上海证券报记者了解到，中央将对物业税的实施统一安排。然而，业内人士对物业税开征及其对楼市的影响反应不一。部分人士认为技术和程序上仍有很大难度，而有些人认为开征物业税并不能起到平抑房价的作用，只是地方财政制度面临的一个很大转变，更有人士表示，重提物业税的意义或仅在于“敲山震虎”而非真的“猛虎下山”。
    　　
    　　最具率先开征条件各方分歧仍大
    　　
    　　近日，关于物业税模拟征税将在本年内在全国所有城市运行的消息不胫而走，坊间传闻最多的是可能在深圳最先试点开征。然而，深圳市一些部门和人士对于近期开征物业税持反对意见。
    　　
    　　早在2009年8月，深圳市就将“积极推进深圳开征物业税试点工作”写进了《综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案》，成为我国唯一一个明确将开征物业税提上官方日程的城市。“制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统”，是其要在2009年至2011年间完成的既定目标。
    　　
    　　一位不愿意透露姓名的专家指出，从各方面条件判断，深圳率先开征物业税的可能性比较大。首先，深圳一向是创新的试验田，土地使用制度改革等都是由深圳开始的，去年又获批成为综合改革试验区，同时还是“空转”的首批试点城市之一，选择深圳率先进行房地产税费改革，作为物业税“空转实”的首批试点，是完全有可能的。其次，深圳的房地产市场也具土壤，房价很高，而且关内可开发土地几乎没剩下多少，2009年虽提出城市更新改造，意欲腾出部分中心区域土地，但因为这部分土地出让可采取协议方式，因此并没有为深圳市政府开辟新的财源，而关外虽有大片土地，但开发配套尚需时日，也还未成新的经济增长点，因此，这种情况比较适合开征物业税。
    　　
    　　最近。深圳市政府正在就开征物业税征集各部门意见。深圳市一些部门或人士对物业税的近期开征仍持反对意见。一位接近深圳市地税局的人士告诉记者，深圳市地税局似乎倾向“暂不推出”，不愿意成为“首个吃螃蟹的人”。
    　　
    　　深圳市地税局的有关负责人也在接受媒体咨询时表示，目前深圳并无开征物业税的明确改革方案。税收改革不同于其他领域的改革，其立法权高度集中于中央，国家至今尚无相关政策出台，深圳开征物业税暂无法律依据；而有关物业税的征收也面临诸多争议，目前也缺乏国家物业税改革整体方案作为政策指导。
    　　
    　　另外，“要把所有存量财产税都整合为物业税，是一项庞大的系统工程，包括财产的确权、评估以及税基的确定，而这方面目前仍无明确的政策思路。”这位负责人表示。而事实上，记者了解到，关于物业税推出需要解决的技术性问题，深圳市有关部门确实仍在研究当中。据知情人士透露，仅是“物业税”这个名称，深圳市地税局内部就存在诸多争议。
    　　
    　　有深圳市地税局内部人士认为，“物业税”这个表述来源于香港，但香港物业税的征税对象也只是出租不动产所获收益，如果新的房地产税种要涵盖包括土地使用税、房产税在内的现行几乎所有房地产税和费，简单称作“物业税”显然不合适。目前，所谓的“物业税空转”真正的官方表述是“房地产模拟评税”。
    　　
    　　建银国际地产分析师王韧也认为，深圳目前推出物业税还面临诸多挑战，物业税已在深圳“空转”多年，但深圳市政府从未公示过“空转”结果，也未就“空转实”征集过社会意见，目前应该仍在制定“实转”改革方案中。加上物业税的开征不是简单的税费改革，涉及土地使用制度、个人房屋的认定、房屋价值的评估等一系列问题，还需要通过相关的立法程序进行立法等等，估计最快也要今年下半年才能推出。
    　　
    　　王韧指出，从物业税被提起到“空转”，再到提出研究征收，经历了长达六年的时间，而国务院近日出台的“国十一条”也特别提到，“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”，可见政府的谨慎及决心。短期作为抑制楼市泡沫的重要手段，长期维持房地产市场的健康发展，物业税的开征均势在必行。地方政府有所顾虑，估计也是考虑到房地产行业的重要性、经济增长的稳定性、土地问题的敏感性，以及地方中央财政关系的复杂性等方方面面的问题。
    　　
    　　征物业税方向不改听候中央统一安排
    　　
    　　对于北京来说，物业税并无“空转实”的具体时间表，但业内人士均表示，物业税落地的大方向不会改变，仅是早晚的问题。
    　　
    　　记者了解到，作为空转试点省市之一的北京早在2008年初就向国家税务总局提出了进行物业税“空转实”的申请。据悉，物业税在北京是以“房产税”之名进行空转，试点工作全部由国税总局来掌控，具体到实转肯定还要由中央统一安排。
    　　
    　　不过，近期物业税有望落地的消息已使北京楼市预期产生了一些微妙变化。“既然目前房价这么高，我还不如等物业税出台后，房价跌了再买房。”一位刚工作不久的朋友对记者说。有二手房中介机构的经理也告诉记者，开征物业税的传闻放出后，已经有部分购房者对目前的购房计划产生了顾虑。
    　　
    　　“开征物业税对房地产市场更直接的影响则体现在对投机炒房的遏制，迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源。”中国指数研究院副院长陈晟说，房地产交易市场对此非常敏感，有明显反应在情理之中。
    　　
    　　对此，北京大学房地产研究所所长陈国强向媒体表示，开征物业税能否起到平抑房价的作用还需要实际检验。他认为，目前看来物业税主要还是抑制投机购房，但对房价起决定作用的是需求，而且物业税涉及面太多，没有具体政策出台的话，具体影响不能完全确定。
    　　
    　　需要指出的是，物业税的征收还涉及其他房地产税费等问题。财政部财政科学研究所所长贾康就多次表示，开征物业税面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题，这主要体现在土地出让金的缴纳方面。
    　　
    　　据悉，目前开发商缴付的土地出让金本质上是向政府一次性缴清70年的土地使用费，开发商把这部分费用作为开发成本制定房价，将其转嫁到购房者身上。而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税，显而易见二者具有相通性，属于重复征收。
    　　
    　　对此，中原地产华北区总经理李文杰还指出，目前地方政府的财政收入过分依赖于房地产行业的土地出让金，这种经济结构无疑是不健康的，但是调整也需要合适的时机和有效的方法，而物业税可视作一种机制调节。
    　　
    　　或推试点空转2年内有望征物业税
    　　
    　　与进行物业税空转的北京、深圳、辽宁、江苏、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津10大省市不同，此前上海甚至未被列入试点行列，因此就记者采访的情况看，市场对于此次重提物业税反响并不强烈。不过鉴于今年内物业税空转将推广至全国的消息，业内预期上海很快也会试点空转，以积累经验。
    　　
    　　世联地产市场部总监王海斌表示，2003年《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》率先提出了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”的设想，因此物业税不仅是调整税收，更是一项重大体制改革，其对于经济发展、财政模式等的战略规划意义要高于市场所认为的对房价的抑制作用。
    　　
    　　至于空转实，中国指数研究院副院长陈晟表示，物业保有税的开征依然需要时间，但在1至2年内、对持有型的商业地产来说，这种可转性是存在的。而像深圳、北京、上海等商业地产发展迅速、同时房地产市场又相对成熟的城市来说，试点开征的可操作性也大得多。
    　　
    　　在业内看来，眼下政府重提物业税的推进工作，可能对于推动此轮楼市调控的作用更大一些。“今年物业税突然成为讨论热点，还是因为去年以来的楼市运行问题。税收是在市场经济环境下，政府干预市场的有效间接手段。然而如今面对房价疯涨，物业税的话题更像是用来影响市场预期的。世联地产市场部总监王海斌坦言。
    　　
    　　“不可否认，一旦物业税开征，对楼市会形成一定冲击，国家重提此项工作，也增加了业内对于后市预期的不确定性。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，“但是从目前出台的调控政策看，还是有保有压、利用政策微调来引导预期，所以即使在考虑物业税，也只是‘敲山震虎’以影响投资客的心理。”
    　　
    　　背景资料
    　　
    　　国务院2009年5月25日《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。据中金公司分析师分析认为，我国物业税可能采取我国香港及新加坡模式，对土地使用权及住宅所有权征税。同时可能设定以物业价值为税基，税率在0.5%~2%之间。物业税出台会打压房地产价格。
    　　
    　　什么是物业税？
    　　
    　　物业税是以物业价值或物业租金为税基按一定比例每年征税的一种物业持有税，目前大多数国家都有物业税或相关税种。物业税属于地方税，在各国和地区已经存在多年，且差异较大。
    　　
    　　部分地区和国家的物业税现状
    　　
    　　大多数国家或地区的物业税按税率分为两种：一类是土地与物业分开收税，如日本/韩国，一类是统一征收如美国/英国；按税基也分为两类：一类是按物业价值征收，如美国/英国/加拿大；一是按租金征收，如我国香港/法国/新加坡；总体来看，物业税占到可支配收入的2%左右，对普通自住房一般采用优惠税率，对高房价和多套住房税率增加明显，具有惩戒功能。
    　　
    　　■我国香港
    　　
    　　在香港，普遍意义上的物业税被称为差饷。同时香港也征收地租。两者都不算是香港特区政府的税收，而是其他收入。地租率为3%，政府时有免征的政策。差饷率为5%。两者都是在物业租金价值上征收的。2008年度，差饷和地租总收入为111亿港币左右，占可支配收入的2.5%。
    　　
    　　■新加坡
    　　
    　　新加坡物业税占财政比例的5%到7%左右。对于政府组屋，私人住房（包括有年限的公寓）都有征收。出租房物业税可以抵租金收入税，但是税率较自住房高。自住房税率4%。非自住房10%。对物业租金价值征收。自住房净年租值税是新加坡比较有特色的“第二物业税”。加重了高价房和拥有多套房产的业主的缴税负担。该税项算入所得税征税，并将于2010年被取消。2008年度物业税占全国总收入的大约1.1%。
    　　
    　　■日本
    　　
    　　物业税在日本被称为固定资产税，是地方税的一种，占所有税收大约10%左右。另外都市计划税也可以算是物业税的附属税。两个税种对土地和住宅都征税，且对不同类型的物业和土地征收的税率也有调整。目前住宅的持有成本约为0%~1.7%,住宅土地的持有成本约为0.33%~0.57%。这些税是根据估算的再建成本征收的。
    　　
    　　■美国
    　　
    　　美国实行联邦政府、州政府和地方政府的三级分税制。物业税贡献最大在地方政府的财政收入中，并且受州制定的税法的制约。各州对课税物业价值的每年增长价值都有一定的上限。大多数州对税率也有限制。地方物业税税率为0.3%~2.9%。对物业的市场估算价值征收。
    　　
    　　■澳大利亚
    　　
    　　虽然澳大利亚没有物业税，但实际上对用来租用和投资用房屋所在的土地所征收的土地税与物业税比较接近。土地税是地方税的一种，由各个州自己制定税率，测算土地价值。税率的范围大致在0%~3。7%之间。在澳大利亚自住屋是不需要缴纳土地税的。在买卖转手过程中也可以享受比较优惠的印花税税率。