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“商住倒挂”蔓延至土地市场
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http://www.cnestate.com 北京商报 2010/1/19
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商报讯（记者齐琳）新房、二手房市场普遍出现的“商住倒挂”现象正蔓延至土地市场。
国土部中国土地勘测规划院昨日公布了《2009年第四季度全国主要城市地价监测报告》，其中显示北京、宁波、海口、温州4个城市的居住地价超过了商业地价，业内人士认为，与住宅市场不同，商用物业更受制于实体经济的真实状况，“商住倒挂”蔓延至土地市场更加说明住宅价格涨幅与实体经济背离。
报告显示，2009年四季度，全国商业、居住、工业地价环比增长率分别为3.17%、4.64%、1.09%；同比增长率分别为5.57%、7.92%、1.56%。尽管三种类型的地价均有不同程度上涨，但商业用地价格的涨幅无论是环比还是同比均落后于住宅。更值得一提的是，北京、宁波、海口、温州等4个城市居住地价的平均水平甚至超过了商业地价，郑州、深圳、成都、乌鲁木齐等城市的居住地价也接近商业地价。
“最早出现‘商住倒挂’的是2009年二季度的北京。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，据该院去年10月的数据显示，去年二季度末由于广渠门外10号地、广渠路15号地等几大地王接连诞生，北京住宅用地市场突然疯狂，拉升了整个季度的均价。
据了解，此前在一线城市住宅市场火爆的时候，由于投资客所占比较高，同一区域的住宅价格超过商用物业价格的例子比比皆是，却从未在土地市场出现过如此大规模的“商住倒挂”现象。对此中国不动产研究中心研究院李斐表示，与开发商对住宅用地的研判不同，商用物业与实体经济密切相关，基本无法靠政策拉动需求。开发商是否投资商用物业，是否拿地更取决于其对实体经济的研判。“在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价应比住宅项目高出30%，其土地成本之比也大致如此，‘商住倒挂’在土地市场出现，说明商品住宅市场的火爆缺乏实体经济支撑。”
此外，昨日公布的报告还显示，过去10年间，全国地价水平累计上涨超过50%。其中2009年四季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2595元／平方米，环比增长3.01%，同比增长5.05%。
此外，报告还对今年土地市场的走势做出了预测，报告认为，在近期密集出台楼市调控措施的背景下，房地产市场将进入新一轮调整，商业和居住地价也将随之波动。而工业地价的政策影响因素已基本结束，将随着工业行业盈利状况逐步好转企稳。
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