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2010年一季度房地产市场简析
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http://www.cnestate.com 本文相关数据来自本网合作单位世邦魏理仕 2010/4/6
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2010年第一季度成为房地产政策密集释放期：中国人民银行两次上调存款准备金以收紧货币。此外，中央政府也下发“国11条”和“国19条”文件，进一步加强了对房地产信贷和土地管理的宏观调控力度。但随着土地市场热度不减，加上交易量的持续升温，使得年初受调控政策影响的市场观望情绪基本消除。由本网监测的20个主要城市大部分表现较好。优质写字楼和高档住宅销售市场继续向阳，而租金报价各板块略有不同。
2010年一季度房地产市场简析
2010年第一季度成为房地产政策密集释放期：中国人民银行两次上调存款准备金以收紧货币。此外，中央政府也下发“国11条”和“国19条”文件，进一步加强了对房地产信贷和土地管理的宏观调控力度。但随着土地市场热度不减，加上交易量的持续升温，使得年初受调控政策影响的市场观望情绪基本消除。由本网监测的20个主要城市大部分表现较好。优质写字楼和高档住宅销售市场继续向阳，而租金报价各板块略有不同。
高档住宅市场租售两旺，甲级写字楼租金看涨
2010年首季，华北优质物业市整体场表现呈上升趋势。表现最为突出的是高档住宅市场，无论是租金还是售价，华北五大城市指标全部上涨。写字楼方面表现其次，北京、天津、青岛和沈阳四城市在需求上升的带动下，租金小幅上扬，大连微跌。而零售物业市场表现则出现分化，北京、天津和青岛租金上涨，大连持平、沈阳下跌；物流设施租金则只有天津和沈阳微升，北京和大连持平，青岛呈下降趋势。
华东四城市的优质写字楼市场表现则基本一致，租金报价小幅震动，其中，杭州和南京下跌而上海和宁波略有上升。然而，一些城市的增长率变得温和，诸如上海和杭州。所有城市的优质零售物业继续表现活跃，租金报价继续攀升。而受高端项目拉动，杭州成交均价上涨40.90%，其余重点城市成交均价小幅震荡。
华南地区，广州深圳两地优质写字楼租赁市场氛围明显改善。两地优质写字楼租金均录得季度增长，这是自全球金融危机爆发以来的首次。深圳市场继续以比广州稍快的步伐回缓。高档住宅销售市场方面，高档公寓价格在市场情绪日趋谨慎之中依然继续以6.8％（广州）和9.8％（深圳）的幅度攀升。高档住宅租赁市场出现强势反弹，尤其是深圳，租金录得10.2％的季度涨幅。相比之下，优质零售物业和物流设施的租赁市场相对平静，只有广州商铺租金和深圳物流设施录得幅度不大的上升。
中西部地区的优质写字楼市场正缓慢但明确地逐步走出自2008年以来受到的全球金融风暴的影响。在所监测城市中，租金或平稳，或已开始了在经历约一年的下降周期后的首次小幅上涨。成都和重庆有一些新增供应，而主要受益于乙级写字楼的吸纳，除成都外的三个城市均出现空置率的下降。优质零售物业租金在四个城市出现轻微上升，其中，成都商铺的租金滞涨。成都商铺的租售比多在1：300-400，投资租金回报率偏低。商铺的售价已经严重“透支”了市场预期。且由于新增的仁和春天光华店、部分开业的仁恒置地广场以及业态调整中的乐森购物中心，成都的空置率显著上升。高档住宅租赁市场表现平稳，但主要由于重庆和西安的高档住宅仍在起步阶段，两地的售价本季出现了两位数的季度环比上涨。
二三线城市销售成主力万科、恒大地产互为瑜亮
2010年一季度，大多数企业依然保持强劲发展的势头，取得了良好业绩；同时从销售情况方面显示出，房企的战略重心正向二三线城市转移。
第一季度历年都是销售的低潮期，而且今年政府又在一季度集中出台了一系列调控政策，在此环境下，企业在一季度依然获得不俗的业绩。据中房信发布2010年1季度房企销售排行榜显示，万科、恒大地产表现强势，互为瑜亮，万科以145亿元、恒大以129.5万平方米分别高居销售金额和销售面积榜首；碧桂园、福建融侨则表现出强劲的增长趋势，分别实现了60亿元和31.2亿元的销售额；富力地产也达到75.5亿元的较佳成绩，完成了全年销售目标的四分之一。
从第一季度销售区域分布来看，二、三线城市成为了各企业的销售业绩主力，以碧桂园为例，2009年其在多个二、三线城市增加了项目投资，尽管在2009年的销售业绩增长方面没有其他企业表现强劲，但在今年一季度展现出“补涨”势头，销售面积百万，名列三甲。而像万科、恒大地产等前期先行在二、三线城市布局的企业，在今年也因当地强劲的销售表现，巩固了其领先的地位。
高档住宅市场租售两旺，甲级写字楼租金看涨
2010年首季，华北优质物业市整体场表现呈上升趋势。表现最为突出的是高档住宅市场，无论是租金还是售价，华北五大城市指标全部上涨。写字楼方面表现其次，北京、天津、青岛和沈阳四城市在需求上升的带动下，租金小幅上扬，大连微跌。而零售物业市场表现则出现分化，北京、天津和青岛租金上涨，大连持平、沈阳下跌；物流设施租金则只有天津和沈阳微升，北京和大连持平，青岛呈下降趋势。
华东四城市的优质写字楼市场表现则基本一致，租金报价小幅震动，其中，杭州和南京下跌而上海和宁波略有上升。然而，一些城市的增长率变得温和，诸如上海和杭州。所有城市的优质零售物业继续表现活跃，租金报价继续攀升。而受高端项目拉动，杭州成交均价上涨40.90%，其余重点城市成交均价小幅震荡。
华南地区，广州深圳两地优质写字楼租赁市场氛围明显改善。两地优质写字楼租金均录得季度增长，这是自全球金融危机爆发以来的首次。深圳市场继续以比广州稍快的步伐回缓。高档住宅销售市场方面，高档公寓价格在市场情绪日趋谨慎之中依然继续以6.8％（广州）和9.8％（深圳）的幅度攀升。高档住宅租赁市场出现强势反弹，尤其是深圳，租金录得10.2％的季度涨幅。相比之下，优质零售物业和物流设施的租赁市场相对平静，只有广州商铺租金和深圳物流设施录得幅度不大的上升。
中西部地区的优质写字楼市场正缓慢但明确地逐步走出自2008年以来受到的全球金融风暴的影响。在所监测城市中，租金或平稳，或已开始了在经历约一年的下降周期后的首次小幅上涨。成都和重庆有一些新增供应，而主要受益于乙级写字楼的吸纳，除成都外的三个城市均出现空置率的下降。优质零售物业租金在四个城市出现轻微上升，其中，成都商铺的租金滞涨。成都商铺的租售比多在1：300-400，投资租金回报率偏低。商铺的售价已经严重“透支”了市场预期。且由于新增的仁和春天光华店、部分开业的仁恒置地广场以及业态调整中的乐森购物中心，成都的空置率显著上升。高档住宅租赁市场表现平稳，但主要由于重庆和西安的高档住宅仍在起步阶段，两地的售价本季出现了两位数的季度环比上涨。
二三线城市销售成主力万科、恒大地产互为瑜亮
2010年一季度，大多数企业依然保持强劲发展的势头，取得了良好业绩；同时从销售情况方面显示出，房企的战略重心正向二三线城市转移。
第一季度历年都是销售的低潮期，而且今年政府又在一季度集中出台了一系列调控政策，在此环境下，企业在一季度依然获得不俗的业绩。据中房信发布2010年1季度房企销售排行榜显示，万科、恒大地产表现强势，互为瑜亮，万科以145亿元、恒大以129.5万平方米分别高居销售金额和销售面积榜首；碧桂园、福建融侨则表现出强劲的增长趋势，分别实现了60亿元和31.2亿元的销售额；富力地产也达到75.5亿元的较佳成绩，完成了全年销售目标的四分之一。
从第一季度销售区域分布来看，二、三线城市成为了各企业的销售业绩主力，以碧桂园为例，2009年其在多个二、三线城市增加了项目投资，尽管在2009年的销售业绩增长方面没有其他企业表现强劲，但在今年一季度展现出“补涨”势头，销售面积百万，名列三甲。而像万科、恒大地产等前期先行在二、三线城市布局的企业，在今年也因当地强劲的销售表现，巩固了其领先的地位。
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