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三线城市“弯道超车” 全国地价下行无悬念
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http://www.cnestate.com 来源： 经济参考报 2010/5/7
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第五届中国(深圳)城市土地展5月1—3日在鹏城深圳举行。深圳城市土地展素有“中国城市土地第一展”美誉，此次吸引了来自长三角、环渤海及中西部地区40多个城市参展。据土地展组委会负责人介绍，为了增加本届土地展的看点，组委会在选择和组织城市参展的过程中下足了功夫，走访了广深两地100多家大小开发商，了解他们对于进入国内各地区、各城市房地产市场的意愿和想法。
调控之下，一二线城市土地交易的疲软，似乎让长久以来尚无机会分享“土地财政”的三线城市地方政府觊觎到了“弯道超车”的希望，但恰恰是由于三线城市豪赌城镇化而带来的海量土地供应，最终让“全国地价进入下行通道”成为定局。
“我们房地产市场尚处在起步和发展阶段，不存在所谓的泡沫问题，更不存在人为的商业炒作。”尽管中央政府楼市调控的风声一天紧似一天，五一假期在深圳举行的第五届中国(深圳)城市土地展上，朝阳市副市长李军仍然坚信，这个辽宁“小城”的房地产市场将不受影响。
李军面对的，是已经在朝阳投资的地产商以及未来政府有意的招商对象，他对朝阳楼市的信心是希望传递给在场的开发商们在朝阳购置土地的信心所在。
这样的场面在土地展上并不鲜见。湖北十五市县、辽宁朝阳、江苏常州、山东文登等城市，相继举行专场土地交易会，而三线城市，成为了本届土地展会的主角。
调控之下，一二线城市土地交易的疲软，似乎让长久以来尚无机会分享“土地财政”的三线城市地方政府觊觎到了“弯道超车”的希望，但恰是由于三线城市豪赌城镇化而带来的海量土地供应，最终让“全国地价进入下行通道”成为定局。
三线唱主角
“18万公顷的这个数字，确实很大，但是我们恐怕要看分布，”华远集团总裁任志强告诉记者，在此之前，为了落实国务院“遏制房价过快上涨”的精神，增加供给，在国土资源部的统一协调之下，确定了年内供应18万公顷建设用地的计划，这18万公顷的土地，政策性住房和中小套型普通商品房，将占70%。
任志强告诉记者，这18万公顷的土地，其实有超过一半以上的供应量实际上是在三线城市，因此，三线城市恐怕将是日后相当长一段时间内，土地市场的主角所在。
在深圳举行的土地展，似乎佐证了任志强的判断。根据统计，总计共有40多个城市参与此次土地展进行推介，其中除重庆之外，基本都属于三线城市，这些城市裹挟而来的土地总量，超过约1000万平方米。
在此之前，开始于4月14日的新一轮楼市调控，让曾经火爆的一二线城市的土地市场处于风雨飘摇之中，曾经一日三次刷新地王的北京，开始出现土地流拍，上海等地的土地市场交易量也迅速下降至冰点，然而，这正是让三线城市的官员们相信“弯道超车”的机会已经到来。
在湖北咸宁土地推介会上，尽管有咸宁市政府副秘书长带队的一干官员坐镇，但在官方安排的土地推介环节，“遏制房价过快上涨”在整个过程中只字未被提到，市政府副秘书长只是在最后向在场的开发商表示，中央最近密集出台的调控政策，对咸宁没有太大影响。
这与朝阳市副市长李军说法如出一辙，曾经并无机会分享“土地财政”的三线城市，卖地之心的“迫切”，由此可见一斑。
“朝阳中心城区建成面积已达50平方公里，人口50万，全市城镇化率达到42.8%，近五年年均房地产开发面积500万平方米，年均完成投资70亿元左右，年均交付使用面积400万平方米左右。”李军表示，朝阳的情状，几乎就可以看做是三线城市的典型。
弯道超车
三线城市的地方政府，寄希望在楼市调控政策可能重挫一二线城市土地市场的时候，完成一次“弯道超车”。
咸宁市土地交易中心主任宋坚强表示，2009年咸宁的土地出让金收入为19亿元。对比北京、上海的土地出让金收入，这19亿元的总额，尚不及这些一线城市一块土地的成交价款。
“今年是新版城市总规实施的第一年，中心城区规划立项的房地产开发项目共有70多项，总建筑面积可达700多万平方米，计划投资在100亿元以上”，对比咸宁的野心，朝阳市副市长李军的意图也十分明显，而且显得更加“迫切”。
记者了解到，辽宁朝阳市本次前往深圳重点规划项目推荐总共五个项目，规划用地面积813公顷，建筑面积865万平方米，计划投资达175亿元人民币以上，主要以商业地产为主，大都是中心城区的地标工程，这些项目的前期工作全部准备到位，只待投资落地。
“弯道超车”自然需要招商政策的吸引力，而从政府官员面对招商对象的态度，便可从侧面窥见其卖地的迫切心情。在土地推介的过程中，湖北咸宁市政府副秘书长陈跃明就表示，咸宁市对于招商引资，都采用一事一议、特事特办的原则，以促进外来投资进入咸宁的房地产开发领域。
2010年，国土资源部先后下发通知，要求各地方政府在收取土地出让金时，首付比例不得低于50%，这实际上对开发企业的资金实力提出了更高的要求，而这也成为开发商在面对招商引资时最为关心的问题。而李军的上述表态，亦是在被开发商问及土地出让金款项如何支付时，所给出的答案。
地价难涨
来自国土资源部下属的中国土地勘测规划院的数据显示，今年第一季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2715元/平方米，环比增长率为2.34%，下降0.7个百分点，在这105个样本城市的抽取中，传统意义上的“三线城市”占到了2/3的比例。
然而，此前大型房地产企业在二线甚至三线城市大举拿地的举动，曾一度令市场担心，二三线城市的土地价格，将会步一线城市后尘而过快上涨。
中国指数研究院统计数据显示，杭州绿城仅一季度就一鼓作气拿下了舟山、青岛、泰安等多个二三线城市的土地；房企老大万科更为活跃，全国各地频现拿地身影，其中包括佛山、镇江、贵阳相对偏远的地区。
“不过，从二季度开始的情况看，尤其是4月14日开始密集出台调控政策之后，三线城市的动作来看，这种地价传导上涨的压力并不是太大。”中国城市经济学会秘书长刘维新告诉记者，他的逻辑在于，由于进入二季度以来，三线城市开始大规模放地，供应量的增加，实际上稀释了土地价格上涨的压力。
湖北省咸宁市土地交易中心副主任宋健告诉记者，目前咸宁的基准地价刚刚完成调整，其中甲类地区的基准地价大致在70万元/亩的水平，而辽宁朝阳的价格水平则稍高，在100万元/亩左右。
任志强告诉记者，从价格构成因素的角度看，三线城市对于社会公共资源的占有，经济总量的增长速度等方面，都不具备进行高定价的基础，因此，即便是一线房地产企业转向三线城市拿地，也很难为其开出高价，更不要说，一线房企是否开始把主要拿地策略完全转向三线城市，也还未可知。
著名经济学家巴曙松在多个三线城市调研后也向记者承认“今年国土资源部确定的18万公顷的供地任务，总量很大，在如此巨大的供应量面前，市场资源的配置，让三线城市地价的快速上涨，几乎不存在可能。”
由于4月14日之后出台了大量的楼市调控政策，直接抑制房地产市场的消费行为，从而使房地产企业对于销售预期不乐观，“在这样的情况下，房地产企业谁还敢贸然拿地，在这种情况下，地价怎么还能涨的起来？”任志强说。
赤壁卖地：三线城市的“规划”之重
在五一于深圳举行的第五届中国(深圳)城市土地展上，湖北咸宁市因一举推介29幅土地供给出售而成为整个展会的“焦点”。在这29幅土地中，便包括一幅名为“赤壁市东渠地块”的土地，咸宁市政府用“秀山、灵渠、天然氧吧”来形容这幅土地的优势所在。
与咸宁29块土地一并到深圳寻找“买家”的，还包括湖北省15县市，这一大规模的土地推介集体行动，在整个土地展会上也属罕见。中央政府强力调控楼市的背景下，三线城市卖地心态所折射出的“理性执政”之困，湖北咸宁典型非常。
赤壁卖地
“秀山、灵渠、天然氧吧”是湖北咸宁市政府对赤壁东渠地块进行的“浓缩提炼”，这块景观资源丰厚的土地，是湖北省咸宁市政府带到深圳土地展上重点推介的“明星地块”。
据湖北咸宁市土地交易中心副主任宋健介绍，东渠地块位于赤壁市赤马港办事处，可充分发掘北渠的景观优势，其土地规划用途为商住，容积率为不低于等于1.8%，建筑密度小于或等于35%，绿地率大于或等于30%。
据宋健介绍，这幅总面积28567.21平方米的土地，可以有“秀山、灵渠、天然氧吧”的“炒作空间”———作为政府公职人员，“炒作”这样典型市场词汇的出现，在此之前，还并不多见。
记者了解到，赤壁市是湖北省咸宁市下属的县级市，对于是否是三国知名典故赤壁之战的发生地，目前尚有争议，但归于长江穿城而过的赤壁，已经是众望所归。而东渠地块所在的赤马港办事处一带，即是陆水河中上游北岸，紧邻水岸资源。
海量“推地”
“我们带来了29宗土地，这些地块分布在咸宁市城区和下属的咸安、赤壁、嘉鱼、通城、崇阳、通山等六个县市区。”咸宁市土地交易中心主任宋坚强向记者表示，赤壁只是本次咸宁市土地推介的重点之一而已。
广东森旺房地产开发有限公司副总经理徐茂林参加了本次春季土地交易会几乎所有的专场土地推荐，在与记者的私下沟通中他提到，湖北咸宁几乎是本次土地展中一次性推介土地最多的城市，他的担心在于，如此海量的“推地”，是否对开发商日后进驻之后的销售造成影响。
本次土地展会的一位工作人员向记者介绍，相比于往届土地展，本次最为集中的特点，就是三线城市的土地推介十分集中，其中湖北省的表现最为典型———除去咸宁市的专场推介会外，湖北省还组织了15市县的土地集中推介。
记者了解到，上述15市县包括咸宁市、孝感市、罗田县等，总计土地推介的供应面积高达13000多亩，51宗之多，而其所属城市，均属三线城市或者县级区域。
在推介过程中，记者发现，大量推介的建设用地地块均由旧城土地整理而来，以咸宁为例，公交场站、人民医院等地块，均赫然在列。“我们不觉得一次性的供应量太大，这还是看开发商的需求。”宋健告诉记者。
然而，与宋健的信心形成鲜明的对比，是他告诉记者的咸宁市的人口及其构成情况———咸宁市总人口虽然总计为120多万人，但城镇人口仅在40万左右，徐茂林向记者表示，他的更大担心在于，咸宁将以怎样的城市化进度，才能提供支撑如此供应量巨大的未来楼市供应。
不过，咸宁市政府副秘书长陈跃明坚信，咸宁今年年底均价可以达到2900元/平方米左右，“这也进一步说明了中央最近密集出台宏观调控政策，对咸宁的影响不是很大。”陈跃明表示。
“规划”之重
观遍绝大多数的城市土地推介，徐茂林对记者指出了他认为的湖北集中推地的最大问题，即是“缺乏统一的主题规划”。
“湖北省2009年底以前，新开工的重大项目清单中，咸宁上榜的项目有110个，占全省的11.4%，投资总额697亿，占全省的9.6%。”同为开发商的广东经纬时代投资有限公司的总经理宋春江与徐茂林看法一致，他的理由在于，作为商人，他看不到这些产业与推地之间的“联系”。
同属三线城市的文登与此形成的对比较为鲜明，作为与湖北咸宁一同参与春季土地交易会的城市，文登此次推介的地块总量控制在七至八幅，文登市副市长谭远国告诉记者，从推介土地的策略来看，一是控制节奏，突出重点，二是要在推地的过程中，重点贯彻文登已经确定的“养生城市”的产业定位，在推介土地的位置、规划上突出这一定位的特征。
记者了解到，文登市推出的七至八幅土地，其容积率均在1.2左右，均属于低密度用地，“文登有两大优势，一是胶东半岛的自然环境，气候宜人，二是深厚的文化底蕴，所以，这是我们要突出的城市定位和基本特征，因此，土地规划的设计与安排也都要明确这一点，从而使城市经济的发展与房地产的开发和谐发展，经验告诉我，只有房地产和卖地是不行的，必须把产业链和城市发展的定位，和房地产紧密地联系起来，才能有比较好的发展。”谭远国向记者强调。
对此，中国城市经济学会副秘书长刘维新向记者表示，从当下的财政制度安排的情况看，主要的稳定税源，均上缴中央财政，而地方要谋求发展，财政开支又必须扩张，这就造成了地方政府卖地换取发展资金的冲动，因此，自然要正视地方政府卖地的合理性。
“但是，卖地需要一个与城市经济发展与战略一致的策略，而不是单独为卖地而卖地，那样往往会造成透支未来地方财政收入，同时，市场也并不会认可这种孤立的卖地行为，尤其是对于各种社会资源占有程度并不占据优势的三线城市来说因此，有意识的在卖地过程中，贯彻既定明确的城市发展定位，并且合理控制规模和节奏，才是长久之举。”他说。
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