量跌价未跌观望中开发商避谈降价

　　•专家观点：杭州房价有30%回落空间
　　
　　在此次人居展开幕前夕，本网记者就当前杭州楼市热点及本届人居展相关问题，采访了浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授，贾教授表示此次人居展将以各方观望的特征为主，现在需要观察的是房价会不会回落的可能性，从这个角度来看，目前可能开发商不会采取明显的打折优惠，虽然目前没有明显的回落，但投机的、炒作的，已经不敢轻举妄动，一般购房者希望房价回落一些，才会再买。所以这次人居展参观的人、成交的数据等可能都会处于一个比较低的水平。
　　
　　贾教授还表示，近期浙江省出台了一个落实“国十条”的措施，但杭州市目前还没有，杭州市还要看看市场的反应，如果市场已经平稳下来了，杭州可能就只要把“国十条”和省里面出台的措施落实就好了；如果市场仍然上涨或者抢购的现象再持续的话，可能杭州也会出台一些像限制外地人购房等措施，杭州因为外地人购房的也很多。
　　

　　贾教授认为，此次调控是07年调控的继续，08年之所以没有继续调控，是因为美国金融海啸的影响，需要救市，现在就不需要救市，金融危机已经退潮，宏观经济也已经是一种过热的情况，收紧信贷，控制房地产，应该是不影响国民经济的发展。如果现在的政策持续三个月，甚至半年的时间，那么房价下降应该是一个正常的选择。而下降的幅度，不同的城市可能有较大的差别，浙江省涨的比较快的，像杭州这种城市，他认为20%—30%的回调空间还是可能的。
　　
　　市场反应：成交下降供应不足
　　
　　从市场成交行情看，今年第一季度杭州的商品房成交量绝对值虽然不高，但由于在春节淡季前后还属正常。而4月前半月的成交量上升得非常快，甚至在新“国四条”出台的前提下，成交量还是惯性猛涨了两天，但从4月份后半个月起，开始以每天20%左右的幅度下降，目前市场上尚未出现新的明星楼盘，成交量可能还会继续下降。最近几天，主城区的日成交量都只有20-40套。
　　
　　成交量会降到怎样的水平？虽然我们不知道这次波动会有多大，但从以往的经验来看，2006年的市场低潮期杭州主城区有6个月的时间日均成交量在40-50套，2008年有11个月的时间主城区日均成交量在50-70套。如果今年的情况不会更糟的话，那么当主城区商品房日均成交量连续几个月稳定在40-70套的时候，也许可以认为市场已经进入低潮期，那应该是价格可能出现明显松动的时候。
　　
　　与成交量相对应的另一个数据是供应量。据相关部门统计，截至5月5日晚，杭州市区（包括萧山、余杭）共有可售住宅约11000余套。连续几周的成交缩水，让市场双方的心态变得更加微妙：购房者吃不准现在是不是买房的时机，开发商也吃不准这次“观望”会持续多久。正因为大家心里都没底，所以开发商就都不急着开盘，5月1日至今杭州主城区只有三个住宅楼盘开盘。杭州市区（包括萧山、余杭）今年将上市住宅楼盘差不多有55个，但其中有44个楼盘计划在7月之后开盘。杭州城东某楼盘原计划今年年底上市，在楼市新政接连出台后将开盘计划延后，表示可能会等明年年初开盘。
　　
　　降价？开发商不约而同选择回避
　　
　　如果以2009年5月至今的杭州主城区商品房成交均价为样本，可以发现，目前杭州城区商品房价格仍处于高位，并没有表现出明显的下跌趋势。但如果观望情绪再持续，“房价要降”几乎已经成为市场共识，差别只在于降多少。
　　
　　近期“恒大8.5折”的消息在杭州房地产圈内还是引起了震动。只是震动过后，暂时未见跟进的动作。绿城今年早就不只一次在公开场合表态，该开盘开盘，该开工开工，不会受太多外界影响。杭州其他几家上市房企也纷纷不约而同，避谈降价。
　　
　　政策环境尚未稳定，各项执行细则不明，是开发商们暂时按兵不动的原因之一。一位项目老总表示他至少已经有两个礼拜没有关注成交量了，在他看来受政策影响的开发商不只他一家，“日子难过大家过”，没必要急着当“出头鸟”。
　　
　　不过，新政之后上市的楼盘纷纷调低价格预期，“低开”已是不争的事实。比如城北某楼盘，新政前对外报价3.5万元/平方米，新政后开盘均价为3.4万元/平方米，算上9.8折的优惠，最后实际成交均价在3.3万元/平方米左右。近期开盘的项目中几乎都是这类情况。即便如此，经过去年一轮暴涨，目前房价的基数已经很高，这样的“低开”只能算是一种“安慰”。
　　
　　目前杭州的开发商还缺少一些主动降价的“勇气”。但是国家宏观调控政策和地方实施细则的陆续出台，已经让陷入迷茫的楼市处于无限的“纠结中”……
　　
　　（中国地产投资网:夏峰）
　　
　　