| |
|
开发商无法进行低成本股权融资 负债率逐渐攀高
|
|
http://www.cnestate.com 第一财经日报 2010/5/21
|
历史总是惊人的相似,但总是有人会忘记历史。对于那些在过去两年好了伤疤忘了痛的房地产企业来说,2010年,无疑又将面临一次困局。
2007年,当王石率先提出“拐点论”之后,潘石屹随即抛出“百日剧变”理论。在外界看来,老潘当时这种“危言耸听”的论调,颇有几分“不怀好意”,但不可否认的是,很多房地产企业的确因为资金困境而命悬一线。
当时,一种被广为接受的说法是,金融海啸救了部分开发商。但这一次,政策海啸之下,即便是“幸运之神”依然眷顾这个行业,但已有人预言,这一轮宏观调控将以几家开发商的倒闭为终结。
债权人魔咒
经过2008年,国内开发商对投资人的态度,发生了很大的转变,但依然有企业还在“与狼共舞”。去年,尽管恒大、龙湖、恒盛等几家企业跑到了上市的“终点”,但还有相当数量的开发商,前赴后继地奔驰在这条跑道上。
有数据显示,在2008年前,国内有接近50家地产企业在港交所门外排队,而去年,仅仅只有不到10家公司完成招股挂牌程序。市场消息显示,仅广深两地,就有卓越、星河湾、颐和等多家公司在伺机而动,而国内最大的商业地产开发商大连万达,也积极备战等待好时机。
但这个好时机会在何时再度出现,目前还不得而知,调控的突然来袭,也给那些为了上市而急于扩张的开发商,下了一道上市“魔咒”。
广州经纬地产董事长区俊文预计:一些引入了战略投资者并签订对赌协议,企图在近期上市融资的开发商,可能很快会遭遇困境。区俊文的判断并非没有依据,恒大地产、昌盛中国便是前车之鉴。
资料显示,为了快速做大企业资产包以及奔赴香港上市,恒大一度深陷连环债务之中,因投资者的投资回报率高达100%而蚕食掉企业大量经营利润。直到今年下半年,恒大才有望逐步从上市“后遗症”中摆脱出来。
而另一开发商昌盛中国,在上市失利后被迫清算资产来偿还投行的债务。其老板周锡昌甚至将自己的经历称作“一朝被蛇咬,十年怕井绳”。
对于已经决定在2010年上市的开发商来说,目前将不得不考虑“情况有变”的风险。辉立证券分析师陈耕表示,在估值这么低的情况下,内房股赴香港IPO困难重重。
陈耕指出,估计到了第三、第四季度,部分开发商就开始有融资的需求,不排除有企业再度通过私募等方式引入资金。
资金链谎言
目前,似乎没有开发商愿意承认资金上存在压力,同样也没有人愿意回顾2008年的那个秋天。当开发商在2007年集体经历了一轮高负债扩张之后,资金就在一年之后勒住了许多企业的喉咙。
有业内人士回忆,由于不能从银行获得开发贷款,房地产企业变卖项目、银行贷款逾期、拖欠地价、退回地王、裁员降薪……房地产市场哀鸿遍野。
仅仅过了不到两年时间,更为严厉的调控来临,是否将让房地产企业经历又一次资金的“紧箍咒”？
对此,多数研究机构的结论是,在今年,开发商将不再会面临2008年时的资金困境。但有数据显示,开发商的资金链条和负债结构并不那么乐观。有研究报告称,房地产企业的现金流状况,已经不再如2009年年底那么好,相反,今年一季度末,由于上市房企大幅度提高开工面积,地产板块的现金流压力骤然增大。
数据显示,一季度末,房地产板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元,而2009年末该数字为479.25亿元。同时,房地产板块的净负债率明显提高,由2009年底的38.58%提升至53.37%。
仅仅一个季度,开发商的资金情况就已经发生明显变化。中原地产研究中心一位研究员表示,如果参照2008年的销售额,以及2009年的成本,开发商在今年的资金情况足以支撑半年左右,但也不乏少数资金压力较大的企业。
该研究中心的报告显示,富力地产的资金情况就不容乐观,该集团截至一季度末的现金余额仅为100亿,但却在4月底斥资70亿买地,此举将加重其资金压力。
另一分析师则指出,虽然短期内标杆房地产企业的现金流量多为短期负债,但就长期负债而言,众多公司都背负了较为沉重的债务负担。
陈耕预计,今年开发商的销售额能够完成任务的八成,那么其明年的现金流就有支撑,但其担忧的是,部分制定计划较为激进的企业,恐怕连八成都难以实现,从而直接给年底的资金链造成冲击。
日前,港资开发商太古地产的200亿IPO宣告停止,而招商地产(000024)50亿增发计划搁浅。种种迹象显示,尽管多数开发商声称没有资金压力,但在无法进行低成本的股权融资的情形下,逐渐攀高的负债率,无异于其资金链条上的另外一个隐形炸弹。
|
|
