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观望中人气骤降 高房价还能撑多久？
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http://www.cnestate.com 2010/5/21
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房地产新政出台已有一月，目前各地楼市已陷入浓厚的观望氛围，主要城市成交量明显下降，人气低迷，土地市场也已出现流拍，但高房价却依然坚挺，开发商纷纷避谈降价。政策迷雾下，各方均在观望……
流拍已现各方短期内的博弈
据中国地产投资网观察，目前浙江省内已有部分城市出现流标流拍现象，部分城市银行贷款已向开发商关紧大门，土地市场渐趋冷清，开发商已不敢轻易出手。虽然从日前杭州土地市场表现来看，开发商拿地激情依然不低，但地价已有所松动，而一些资金充裕的企业想逆市低价拿地的愿望明显。
以杭州人居展为例，4天仅成交商品房33套，预定31套，创历史新低。无论是从成交量还是开发商和购房者心态看，杭州楼市已进入僵持状态，但房价暴涨势头能否被真正遏制。近日，浙江省相关细则出台，但并未有更为严厉的举措，由此可见，政府与开发商、购房者一样均在观察着市场的变化，这是一场短期内的博弈。
杭州房价半年内有30%回落空间
中国地产投资网近日专访了浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授，贾教授表示当前浙江包括杭州以各方观望特征为主，目前可能开发商不会采取明显的打折优惠，虽然房价目前没有明显的回落，但投机的、炒作的，已经不敢轻举妄动，一般购房者希望房价回落一些，才会再买。
他还认为此次调控是07年调控的继续，08年之所以没有继续调控，是因为美国金融海啸的影响，需要救市，现在就不需要救市，金融危机已经退潮，宏观经济也已经是一种过热的情况，收紧信贷，控制房地产，应该是不影响国民经济的发展。如果现在的政策持续三个月，甚至半年的时间，那么房价下降应该是一个正常的选择。而下降的幅度，不同的城市可能有较大的差别，浙江省涨的比较快的，像杭州这种城市，他认为20%—30%的回调空间还是可能的。
市场反应：成交下降供应不足
从市场成交行情看，以杭州为例，今年第一季度商品房成交量绝对值虽然不高，但由于在春节淡季前后还属正常。而4月前半月的成交量上升得非常快，但从4月份后半个月起，开始以每天20%左右的幅度下降。最近几天，主城区的日成交量都只有20余套，市场已经进入低潮期，但价格何时出现松动还需观察。而目前杭州多数开发商并不急着开盘，他们也吃不准这次“观望”会持续多久。如杭州城东某楼盘原计划今年年底上市，在楼市新政接连出台后将开盘计划延后，表示可能会等明年年初开盘。
目前开发商均缺少一些主动降价的“勇气”。虽然目前杭州几家上市房企纷纷不约而同避谈降价，一位项目老总还向笔者表示受政策影响的开发商不只他一家，大家日子都难过，没必要急着当“出头鸟”，但高房价回调已成定局。
土地市场将进入冷清期
笔者认为如果这次调控持续到今年年底或者明年上半年，那么一些城市的土地市场肯定也会受到影响。开发商的销售和资金来源受到较大制约，拿地的能力实力会有所下降，另外市场的悲观情绪会随之而来，开发商抢地现象可能会变成不看地不拿地。从杭州来看，主管部门往往不会贸然推地，一般是已经有比较明确意向的情况才会推，这几年杭州包括08年，也没有出现所谓的流拍情况。情况不好的时候，他会选择不挂出来。
当前部分城市的流拍也不能反应市场的真实情况，政府土地部门操作问题也有。市场形势不好，如果还按预想的价格推出来，如果是必须推的，那就存在流拍的可能。土地供应是一个垄断供应，所以不推也观察不到流拍，但你从政府土地收益和出让土地的数量，就可以看出土地市场的冷热。当前这种情况，政府部门推地需要更多地借助推介会和信息发布这种宣传、沟通，等开发商有意向了再推。如果各地的土地部门不降价格，又没有做好前期宣传沟通，找到意向的开发商，可能土地市场就会出现冷清。今年的土地市场，会以观望和冷清为主，明年开始可能随着房地产市场调控的到位和市场重新进入一个活跃的时期，土地市场也会渐渐热起来。
笔者认为此次调整，应该会比较到位，除了价格外，时间应该有一年以上。如调整一年后，原先上涨较多的城市价格下降30%，也许就比较合适，而价格也应该不会再出现所谓报复性上涨，而应该是理性的逐渐地上涨。市场各方也是在这种波动中进行一个学习，这次调控，一切投资的投机的还有开发商盲目高价拿地的，应该说是一个压力，持续一段时间的话还会形成一定的损失，这个损失就是市场给大家学习的一个“成本”。希望这个“成本”能成为带领整个行业走向成熟。
（中国地产投资网 夏峰）
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