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    保障房如何引资难：任务重 责任大 利润低 回报少

    http://www.cnestate.com　 人民日报　 2010/5/25
    　　5月13日，《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》指出，鼓励民间资本参与政策性住房建设。
    　　
    　　保障房能不能吸引民企，最核心的还是利润。相比商品房开发的高利润，民企参建保障房的可持续性、效率成为地方政府的担忧之一。但从某民企参与保障房建设的实践经验来看，保障房并非“鸡肋”。
    　　
    　　若要吸引更多民间资本进入该领域，政府尚需在现有保障房优惠政策的基础上，破除准入、运行、管理、融资等方面体制、机制上的障碍。
    　　
    　　5月13日，国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出，要进一步拓宽民间投资的领域和范围。其中特别提出，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。
    　　
    　　保障性住房建设利润低、任务重、舆论关注度高，历来是以政府投入为主，参与开发建设的大多也是国有企业。以民营房地产开发商为代表的民间资本是否愿意进入这一“吃力不讨好”的领域？民间资本的进入将带来哪些变化？需要哪些具体政策来鼓励？
    　　
    　　民间资本介入――
    　　
    　　“政府当然欢迎”
    　　
    　　2010年，全国共将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增长。尽管中央财政今年将安排保障性住房专项补助资金达632亿元，比上年增加81亿元，但由于保障房建设量的大幅增加，地方财政的投入压力将进一步加大。
    　　
    　　“如果能顺利引入民间资本支持保障性住房建设，政府当然欢迎。”江苏省常州市房管局副局长吴海泳告诉记者。
    　　
    　　在现行的条件下，民间资本参与保障房建设的最佳模式，就是由民营房地产开发商“带着钱”参与保障房项目的开发建设。也就是说，在土地、税费现行优惠政策的基础上，让民营企业从拿地环节开始，以现有房地产开发的模式进行保障房项目开发，最后通过政府回购或开发商自行组织销售，赚取相应的利润。
    　　
    　　吴海泳认为，在这种模式下，政府仅需投入土地、减免税费，几乎不需要财政再支出现金，等于是为保障性住房建设拓宽了资金来源渠道，将大大减轻地方财政的压力，有利于加快保障房建设的进度。
    　　
    　　怎样吸引民企――
    　　
    　　“最核心的还是利润”
    　　
    　　“保障房能不能吸引民营企业，最核心的还是利润。”吴海泳认为，如果没有足够的利润，民间资本没有理由参与保障房建设。
    　　
    　　房改初期，一些城市曾经采取上述模式，由民营企业投资、组织开发了一批经济适用房。但随着开发成本的不断提高，以及商品房市场高额利润的吸引，民营企业纷纷转战商品房开发，保障房建设的“硬骨头”多由国有企业承担，或政府直接组织建设。
    　　
    　　一家参与北京经济适用房开发的国有企业负责人告诉记者，实际上近年来经济适用房开发建设成本提高很快，企业能够保本就已经实属不易，不少项目都出现了亏损。而据记者了解，由于经济适用房项目屡屡出现亏损，各地政府通过土地、资金、修改规划等方式“补偿”国有开发企业的例子比比皆是。
    　　
    　　同样的问题也出现在刚刚起步的公共租赁房建设上。“从国际经验看，民企参与保障房建设，最有可能在公共租赁房上有所作为。”吴海泳说，成熟的公共租赁房项目，将有稳定的租金收益，对民营企业而言有投资价值。然而，我国大多数城市租金房价比极低，商品房尚且不具备通过出租获取收益的价值，比商品房租金更低的公共租赁房，出租收益无法覆盖成本，很难有回报。
    　　
    　　“在这样的情况下，民营企业能否进入保障房，取决于政府用什么样的优惠政策来吸引。”吴海泳说，现有的土地划拨、税费减免等政策显然不够，还需要力度更大的政策支持。
    　　
    　　尽管民营企业能为保障房建设带来资金，其灵活的体制机制也可能有助于降低项目成本，但也有政府官员对民企的效率感到担忧。福建省厦门市保障住房办公室副主任王朝晖告诉记者，厦门市曾经做过相关研究。现在以财政为主的投入模式，以财政作担保融资，直接组织国有的开发、建设甚至原材料供应企业，流程简单，进度快。而民营企业通过市场化的方式融资，融资成本高、时间长，再通过严格的招投标找建设企业、找材料供应商，环节多、速度慢，反而有可能增加成本、降低效率。
    　　
    　　当前最大问题――
    　　
    　　“缺乏长期融资渠道”
    　　
    　　尽管当前参与保障房建设的民营企业并不多，但一些龙头企业一直在积极参与保障房建设。以万科为例，2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房共159万平方米，包括限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房等。
    　　
    　　“参与保障房开发一方面是万科希望通过自身的一些努力，履行社会责任，改善行业形象。”万科有关负责人告诉记者，另一方面，随着近年来保障性住房占城镇住房建设总量比重日益提高，开发企业也需要考虑新的业务模式。
    　　
    　　实际上，对开发商而言，保障房并不一定是“鸡肋”。一位业内人士表示，尤其是在当前国家采取严厉措施调控房地产市场的情况下，开发保障房项目成本低、风险小，利润不高但却相对有保障，对企业而言是一个不错的选择。
    　　
    　　无论国有企业还是民营企业，当前建设保障房所共同面对的最大问题是“缺乏长期融资渠道”。如果不能在融资机制上进行创新，将严重制约民营企业参与保障房建设。根据国外经验，可以允许保障房投资主体发行中长期债券筹集建设资金，但我国保障房项目几乎没有盈利记录，很难保证按时还本付息。要解决这些问题，还需要研究政策性的支持长期融资的方式。
    　　
    　　“我们认为，要更好、更多地吸引民间资本进入保障房建设，在现有保障房优惠政策的基础上，仍需破除准入、运行、管理、融资等方面体制、机制上的障碍。”上述万科负责人表示，要按照政策支持、市场运作的原则，探索建立保障性住房金融支持机制，鼓励金融机构进行产品创新，建立财政长期投入制度，完善保障性住房运营管理体制。