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聂梅生：房地产制度需深层次改革
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http://www.cnestate.com 中国房地产报 2010/7/13
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“我认为房地产当前的问题不是房价的高低，而是深层次改革的问题。”7月3日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在博鳌•21世纪房地产论坛第10届年会上，他表示。对于当前有关房地产问题，聂梅生认为，目前对房地产的宏观调控，或会造成投资下降和经济转型两个青黄不接。另外，她认为房产税的即将推出，在很多问题上还值得商榷。
两个“青黄不接”
记者：你认为房地产的调控可能会造成两个“青黄不接”，能否具体阐述一下。
聂梅生：一个是投资的青黄不接。房地产的宏观调控，会使得今年10%的投资下降。市场层面的投资下来了，保障房的投资能否上去，弥补这部分投资下降？保障房的事情是归结不到开发商的，这其实是政府的事，虽然各地已有保障房目标，但没有细则落实。今年的信誓旦旦都有可能成为明年的反思。
第二个是实体经济的青黄不接。从房地产投资流出的资金能否流向实体经济尚存疑问，但目前存在很大挑战。PPI（生产者物价指数）上涨和劳动力成本上升都接近10%。企业要赚钱，如果成本上升，企业是没有动力发展实体经济的，这种转型就完不成。
另外，房价下降会造成国民财富缩水。股指已经下来这么多，楼市要再下降，恐会影响社会稳定，再加上通胀预期，会造成资金外流和移民潮。实际上，国民财富下降预期和通胀预期已经使得银行的存贷比下降。
记者：如何才能继续拉动房地产投资，避免青黄不接？
聂梅生：中国经济的转型，首先应该是房地产业转型，房地产产业结构要往低碳、绿色、老年住宅的方向去转。老年住宅没有按揭问题，不牵扯到金融，把这部分释放出来，促进中国房地产业的发展。这样的话，旅游地产、商业地产等就都能发展起来。
还有土地及税费上，能否对老年住宅给予政策支持。另外，绿色地产也应有政策刺激。不能总是调控房地产，应该创造房地产新的投资增长点，刺激符合中国转型和未来发展的房地产投资。
质疑房产税
记者：对于目前讨论热烈的房产税，你有什么看法？
聂梅生：关于房产税，与个人所得税一样。个人所得税是收个人流动资产的税，房产税是收个人固定资产的税。但我担心房产税会跟个人所得税一样，收来收去就是中间那段，特别高的收不上来。这就要求要个人申报，不报就不知道，有些地方不给报，因为地方希望有人来投资，结果征来征去还是老百姓税赋增加。
所以我认为，不能把房产税当成抑制房地产及降价的一个手段。税收不应该增加民众的负担，而应该变成促进体制改革的税种。
记者：目前政府打算推出的是房产税，而不是物业税，你怎么看两者的关系？
聂梅生：房产税没有动土地出让金这块，房产税不动根本，结果肯定是扬汤止沸。目前的房产税实际上是1986年房产税的变形，但当时主要是针对经营性房产的，把当时的这样一个税种定位套到现在的住宅上去，显然是有问题的。
所以，在1986年房产税基础上的修修补补，只是解决现在推出房产税不重新立法的问题，根本不是物业税的概念。
因此，还是要回到物业税的本质上，那就是在持有环节征收，但持有环节征收又扯到土地出让金问题，目前中国的土地不是购房人私有。
记者：那你对房产税是持质疑态度吗？到底有没有推出的必要？
聂梅生：我觉得国家发改委的说法挺恰当的，就是要逐步推进，先找城市试点。不管怎么说，我还是主张先试点一下，开始走上收房产税的这条路。
我主张推出房产税，推出来才可以促进体制改革。但与此同时要进行不断改良。房地产税种在逐步推进过程中要把多收的部分减下来，留出一部分空间给房产税。
中国的房地产税种不是太少而是太多，2009年，土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%。去年全国营业税增加了41%，房地产营业税增加额远远超过这个数字，为118%。
记者：政府的初衷是用税收杠杆抑制投资，进而平抑房价。除了房产税，你认为政府还应该做什么？
聂梅生：不仅仅是房产税这块，政府更应该做的是要把保民生放在很重要的位置，把房地产保民生的这块实实在在落实。今年国家财政收入预计会达到8万亿元，财政收入这么多，为什么不去多做些房地产保民生的事情呢？
目前从舆论导向上，注意力还是更多在开发商还有高利润，开发商还没有倒下，炒房人还没有断供，房价还在持续上涨的商品房这些方面，其实我觉得应该把注意力转到保民生上来，应该像医改一样真正落实。
记者：你的意思是说，目前政府还应该做更多立法的事情。
聂梅生：房地产当前的问题不是房价高和低的问题，而是深层次改革的问题，例如土地政策，房产税、农村小产权的问题，井喷式地提到议事日程。我认为这些问题不是经济层面的问题，也不是通过一两次调控和政府的行政干预就可以解决的问题。
我认为，通过舆论反复强调房地产体制改革问题，一定会有所突破，哪怕是形成一两个问题的共识，达到一定程度的解决都是很好的。
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