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陆志明：“银信合作叫停”剑指地产金融风险
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http://www.cnestate.com 新京报 2010/7/15
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今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，规模超过350亿元，而2009年全年才有181款房地产投资信托，规模也仅327亿元；更为惊人的是包括上市公司在内的中小房地产企业纷纷抛出了信托计划，产品年化收益率一路飙升，最高已达17%。（据《中国证券报》）
与这则消息同期公布的另一则银监会监管新动向信息同样值得关注：银监会下发口头通知，要求信托机构停止一切与银信合作相关的业务。相关数据显示，截至今年4月30日，银信间合作业务规模已达1.88万亿元。考虑到此后五六月份规模仍在不断冲高，未来通过银信合作渠道流出的信贷规模将会继续增长。
对于银监会而言，2010年7.5万亿的信贷增量加上银信合作2万亿的实际信贷，已经大大超出了监管层流动性监控的目标。为确保限制流动性过剩，防止资产泡沫和通胀预期加速，对直接信贷之外的其他融资渠道进行有效地限制管理就成为银监会必然的政策选项。
虽然有媒体披露目前直接投资于房地产信托的银信合作产品已逐渐减少，但是仔细分析银信合作产品与房地产信托规模同步放大的数据，就可以得出大量资金通过信托机构这一转换中枢流入到房地产领域的结论。而房地产信托计划年化收益率高达17%也戳破了开发商“不差钱”的神话，高负债快速扩张的经营模式，使得开发商即便是在2009年高额盈利的支撑下依然难掩资金短缺。
基于银信合作产品融资的房地产信托所蕴含的金融风险绝不可小觑。回顾当年日本房地产泡沫破灭，之所以给国民经济带来毁灭性的打击，最根本的原因还在于对金融系统持续性的高度破坏。对于目前中国房地产行业监管来说，在限制房地产市场过度投机和扩大保障房供给的同时，强化对相关金融风险的监控剥离显得尤为重要。
这里的金融风险既指向了明面的银行直接开发贷款与个人购房信贷，同时也更多地开始转向涉水更深的信托理财与民间融资渠道。相对于前者，后者的监管难度要大上许多，但是由于后者可能涉及的资金总量更大，来源更为复杂，因而实施有效监管，防患于未然的经济价值也就更为显著。
信托机构运作的银信地融资平台模式，实际上是基于房地产市场快速发展、盈利率极高的前提条件。17%的年化收益率意味着整个项目的融资成本要接近30%，而“假股权实债权”的信托模式往往意味着开发商需要在开发末期高溢价回购股权，因而整个项目的融资成本还在30%之上。
如果在此前中国房地产行业快速成长的时期，这样的成本还勉强能够支撑。而当房地产行业逐渐步入冷却期之后，房地产行业及其附带金融业务风险也大大增加。即便是信托公司和银行能够获得抵押资产，如土地、商品房等等，但是在整个楼市价格下滑的大趋势下，抵押品价值是否会随着市场价值急剧下降尚不得而知。从上世纪90年代楼市衰退来看，最终抵押品的价值往往大大低于金融机构预期，同时相关信托等金融机构因此倒闭的也不在少数。
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