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成思危：未来房价不具备上涨动力
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http://www.cnestate.com 长江日报 2010/7/22
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著名经济学家成思危在不久前的一次讲话说中国房价从长久的观点来看，是会上涨的，原因有二：一是通胀关系，二是供求关系。不过并没有就这两个问题对房价的影响机制进行更深层次的解读，房价走势是否真的如此？或者如此走势，当前形势下，是否还应该投资地产？
从世界经济史来看，世界经济的增长，从本质上来说，是一种人口膨胀带来的经济增长；而人口膨胀带来的又是货币的膨胀，世界经济高速增长期是美洲大陆发现以后，美洲黄金开始大量涌入欧洲，直接导致文艺复兴时期以后的繁荣。随着经济的繁荣，房地产市场也逐步走向繁荣，量价同升，对比黄金，房地产市场表现出了更高的抗通胀能力，房价的涨幅一直超过黄金，从这种角度来说，房地产成为历史上最为保值的投资品。
但从经济周期来说，通胀与通缩总是交替进行的，房地产在通缩中，并不太受市场的高度关注。主要原因在于通缩时期，货币的信用价值都很高，自身保值能力很高。因此房地产市场呈现出并不景气的状态，而房屋的折旧还会影响一部分价值。因此虽然房地产从历史趋势来看，总是上涨，但通缩和通胀周期中表现出来的价值和信用差别是非常大的。
推动中国目前房地产市场繁荣的要素主要有：人口城市化导致的城市人口红利；其次是中国经济高速增长过程中，资本去向不明；三是中国当前人口增长红利所致；四是中国工业化过程中导致的居民聚集度较高而形成的房地产市场，局部稀缺；五是政府对城市化过程中房地产产品的供应量缺乏认识导致的供需结构的不均衡（时间结构和产品结构）。
趋势往往并不能决定瞬间价格，这是经济学上最为典型的命题。前面五个要素，经济增长是核心要素，在这个要素一旦缺失以后，那么整个支撑房地产市场的价格和价值体系都将不成立。一旦通缩形成以后，投资萎缩，就业艰难，货币杠杆系数缩短，银行惜贷，市场流动性减弱，支撑财富效应的金融行业被极大抑制，这种情况下，依靠金融支撑的房地产市场势必将受到极大的抑制。
而就业困难，货币杠杆效应减弱，银行惜贷，将直接对房地产需求产生极大的抑制(刚性需求和投资性需求)，需求抑制，供应在滞后一段时间后会开始逐渐开始回落，两者的回落共同产生经济财富效应的萎缩，投资减少，就业减少，形成一种反馈机制。
在经济增长预期下降，通货紧缩预期来临，以及城市化是否为人类社会发展的最终方向这三个大前提下，中国房价是否还真具有长久的上涨，并不是一个确定的答案。
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