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上半年量缩价滞 下半年政策效应继续释放
——《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》发布
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http://www.cnestate.com 2010/7/27
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7月27日上午浙江省房地产业协会和浙江大学房地产研究中心在杭州梅地亚宾馆联合发布了《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》，本网应邀参加了此次发布会。
会上，浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授向与会记者详细介绍了上半年浙江省房地产业发展情况，并分析了未来走势。
上半年我国的房地产业调控力度不断加强，政策密集出台，力度是逐渐加大，而调控的效果已经显现，目前重点城市呈现出量缩价滞的局面。浙江省来看，1-6月商品房销售面积为1904万平方米，同比下降12.4%，其中住宅销售1531万平方米，同比下降19.6%。与2009年下半年的火爆市场形势相比，今年上半年销售面积严重萎缩，上半年销售面积只相当于去年全年的34.5%。5-6月的小说萎缩十分显著，以杭州为例，2009年5月商品房销售量超过1万套，而今年5月只有1010套。从价格上看，1-6月8908元/平米的全省商品房均价，高于去年同期的7322元/平米，增长21.66%。
上半年市场观望气氛浓厚，销售额回落明显，购房者持币观望，开发商等待观望，银行被动观望，政府是边走边看。上半年浙江省商品房销售额累计1696亿元，同比增长6.6%，增速大幅回落。供应方面，缓慢增加。以杭州为例，2010年6月份杭州市区住宅可销售套数为7688套，增长幅度为25%，远低于销售量下降速度。另外杭州5月份新开楼盘只有15个，比四月少了18个，不少原定于5月份开盘的开发商将开盘计划推迟到了6月以后。贷款方面，6月份，全省房地产国内贷款降到33亿元，环比下降84.74%。同时，地方政府以落实国家一系列政策为主，对调控采取了“边走边看”的态度，地市级政策出台迟缓。
随后，贾教授还对全省各市的房价收入比、房租收入比以及房价房租比进行了分析研究。他表示当前全省的房价收入比较高，工薪家庭购房困难，以2009年各市城镇人均可支配收入乘以3为家庭收入，90平米住房总价为基础，测算出，当前全省房价收入比均在8以上，其中温州最高，达27.8，杭州其次为21.2，紧跟随后的是丽水、宁波、舟山、台州也都在10以上，最低的衢州也有8.3。但房租收入比不高，租房消费压力不大，按各市6月份平均租金水平乘以60平方米，除以月收入水平，结果显示，房租收入比杭州最高的为30，最低的金华为10.3，表示一般家庭只要拿出全家收入总和的30%甚至10%即租住60平米的房子。换言之，在平均意义上，浙江各市居民并不存在严重的住房消费困难，政府在住房保障的规模和力度方面压力不大，而要重点关注房价过快上涨带来的购房困难，防止由此带来的各种结构性矛盾和问题。
而在房价房租比上，仍然偏高，房地产投资风险存在。根据国际经验，在成熟市场经济中，房价房租比的合理范围在200-300之间。但根据上半年全省各市商品房成交均价，除以各市6月平均租金，得出的结果显示，最高的温州达到720，其次是金华608，衢州587，丽水584，杭州564，最低的湖州也有399，对应的投资回报率均在3%以下。
最后，贾教授表示，下半年政策效应会继续释放，市场的僵持局面将被打破，房地产可能出现“价调量增”的基本特征。下半年开发商会加大促销力度，购房者观望等待进入尾声，价格出现明显回调，市场交易量回归常态，这一轮房地产调控的目标有望基本实现。（夏峰）
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