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楼市调控：重塑住房合理供需机制
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http://www.cnestate.com 来源：金融时报 2010/9/1
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提要：楼市调控还远未到位，还有一个重要目标是设法控制已经涨起来的房价，运用市场机制重新纳入自住型需求。8月5日，住建部公布消息，确定北京等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。
随着房价的不断上涨，我国公众对于住房的购买力已明显分出层级，商品房已经超出一部分人的购买力范围，但我国原来的经济适用房、两限房已不能满足各类人群的需求，尤其是出现了许多两边都够不着的“夹心层”，因此政府把建立多层次、多品种的住房保障供应体系放到满足低收入者住房需求和减少投资下滑的重要位置。
继国务院副总理李克强8月份两次强调继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施后，发改委主任张平8月26日再次强调“房地产调控政策不会放松”。
短短几日内，政府高层的密集表态表明楼市调控继续深入。而近期对闲置土地的查处、保障性住房建设力度的加大，则表明在短期打击投资、投机性购房取得初步成效的情况下，调控正朝着重塑楼市正常合理供需机制的长期目标进展。
业界专家认为，我国部分城市房价过快上涨追根溯源问题出在供求失衡，主要原因是投资、投机性需求的大量入市造成需求单边扩大。因此重塑合理的供需机制成为调控的着力方向。
据8月底的购房意向调查显示，有36%的被调查者打算买房，其中刚性需求占一大半。这从一个侧面反映出，投资性购房需求大量退市，差别化税收、信贷政策等调控手段已抓住了投机炒房者的“七寸”。
回顾此轮楼市调控的脉络，被称为楼市新政的“新国十条”的首要一条就是抑制不合理住房需求。我国的楼市自从住房货币化后，从2005年开始出现了快速扩张，其中投资者的出现对于成交的活跃和按市场配置住房资源起到了积极作用。但是“硬币具有两面性”，大量投资者的进入却让楼市充满了投机氛围，将不合理的购房需求迅速放大，房价也在需求的单边扩大中不断飞升。
因此，打击炒房、抑制投机对控制房价能起到釜底抽薪的效果。当前不合理购房需求的减少已在很大程度上缓解供需失衡状态，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。据最新统计显示，8月底北京市打折楼盘已增至60多个，最低折扣也降低至7.5折，同时成交量在自住型购房需求的支撑下逐步回升。
但是楼市调控还远未到位，还有一个重要目标是设法控制已经涨起来的房价，运用市场机制重新纳入自住型需求。这部分人的购买力实际上已经游离在楼市的边缘，如果房价上涨就会被挤出市场，但是价格调整一部分，就会有一部分购买力入市。长期来看，还要防止投机性力量的反弹，塑造公众理性的购房观念。
在供给端，此轮调控重在重新强调住房满足公众基本居住需求的功能，除去采取土地出让金严格管理、打击囤地囤房等措施逼迫开发商加快推房增加供应外，满足各类人群的住房需求成为这轮调控的重要变化之一。
实际上，随着房价的不断上涨，我国公众对于住房的购买力已明显分出层级，商品房已经超出一部分人的购买力范围，但我国原来的经济适用房、两限房已不能满足各类人群的需求，尤其是出现了许多两边都够不着的“夹心层”，因此政府把建立多层次、多品种的住房保障供应体系放到满足低收入者住房需求和减少投资下滑的重要位置。
今年6月，住建部等7部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。一个由公租房、廉租房、经济适用房、限价房为主体的保障性住房体系轮廓初步形成，而将住房需求分层级，对应不同类型的保障性住房，则是政府有针对性地改善住房供给结构的直观表现。
不过，保障性住房建设也面临现实性难题。国土资源部数据显示，今年上半年保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷，占1至6月份住房用地实际供应量的75%。尽管保障性住房在用地上有充足保证，但在资金配套投入上仍面临着考验。
在过去几年，在以商品房为主体的住房供应结构中，地方政府依靠土地出让获得了很大部分财政收入。商品房市场的兴衰已与土地财政具有了很大的关联性。怎样调动地方政府的积极性，多渠道增加资金投入，保障资金这一基本要素成为保障性住房供应的关键。
8月5日，住建部公布消息，确定北京等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。近日北京市住建委又表示，住建部已经就北京的试点下发通知，确定36个包括经适房、公租房、旧城人口疏散安置房在内的保障房建设项目为试点项目，试点投入的公积金贷款总额度为208.99亿元。
另外，一些城市也正在探索由政府收购商品房作为廉租房。显然，地方政府在保证保障性住房的有效供给上已经开始探索新的思路和方法。业界人士就此建议，应当借这一次调控的契机，通过土地、财政、税收、信贷等综合手段，从需求和供给两端完成促进楼市长期稳健发展的制度建设，将房地产市场拉上理性发展的轨道。
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