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“18万公顷”供地计划能否圆满“落地”？
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http://www.cnestate.com 来源：宁波日报 2010/10/26
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“地”为调控之根，“供”与“求”乃调控之两翼。随着“限购”等一系列“调需求”措施显现成效，各方也愈加关切：后市的住宅和土地供应能否有效增加，年初制订的“１８万公顷”供地计划能否圆满“落地”？
全年供地任务能否完成？
根据国土资源部公布的数据，３０个省区市２０１０年度住房用地计划拟供应量约１８万公顷，与去年全国住房实际供地７６４６１公顷和前五年平均年度实际供地量５４６５０公顷相比，增幅翻倍。土地市场的“开闸”，一度让楼市“军心”企稳。
中国指数研究院新发布的数据显示，今年１月至９月，全国１０５个城市累计供应住宅用地３０９２８．４万平方米，同比增加５９％。从月度分布来看，除今年７月土地市场供应量略低于２００９年７月之外，其余月份供应量均高于去年同期水平。
不过，４月出台的“国十条”使住宅市场迅速降温，其“凉意”也随即传导至土地市场。数据显示，今年一季度土地供应同比增幅每月均在１００％以上，但自４月起，增幅便回落至６０％以下。７月以后，则维持在１１％以下。９月，全国１０５个城市共推出住宅用地３７２６．６万平方米，环比增加２９％，但同比增幅仅１１％。土地成交也走出了相似的曲线：今年前九个月，１０５个城市累计成交住宅用地２２９８９．４万平方米，同比增加４９％。不过，土地成交４月后也明显降温，八、九两月更出现同比负增长。
“今年上海保障房用地供应量将超过既定计划，在全年新增住宅用地中的比例将超过７０％。商品住宅用地也力争完成计划。”上海市规土局副局长史家明说。截至１０月１５日，上海今年以来已累计供应保障性住宅用地７６４公顷，离“７７０公顷”的年度计划只一步之遥。而全市累计供应住宅用地有９４８公顷，已完成住宅用地计划的８６％。
不过，中国指数研究院的数据显示，截至９月底，一线城市中仅上海和广州的供应量超过去年同期。１０个重点城市中，一半城市的供应量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州供应量同比减少更是超过２０％。进入１０月以后，深圳、广州等地均加快了供地节奏，不过要完成全年供地任务，形势颇为严峻。
优质地块依然创高价
这一轮调控以来，各地依然偶有高价地块“冒头”，但与２００９年天价地块层出不穷相比，今年的地市已经相对平静。今年９月出让的上海黄浦江沿岸Ｅ１８地块、南京下关区滨江江边路以西的１号及３号地块，成交价分别是４８．２８亿元、１２１．４１亿元以及７８．９３亿元，是今年４月“国十条”出台以来各地涌现的三块具有代表性的高价地块。
中国指数研究院副院长陈晟说，虽然调控对土地市场的交易造成了一定冲击，但是热点地区的优质地块仍备受开发商青睐。不过，相比而言，全国层面的地市走势较为平稳。数据显示，１月至４月，全国１０５个城市住宅用地楼面均价持续下降，由２１７５元／平方米下降到１４６１元／平方米，五、六两月短暂“回暖”、７月回落之后，八、九两月连续冲高，分别达到１７７７元／平方米和２６６１元／平方米。
相比于总价和单价，“溢价”更能说明土地市场的“热度”。数据显示，今年前三个月１０５个城市“地市”保持高位运行，溢价率同比增幅均在５００％以上，但４月、５月先后直降为８１％、６％，６月至９月则保持了同比负增长态势。“这表明，在新政之后，开发商拿地愈发理性，对于拿地成本的控制和目标地块品质的要求也愈发严格。”陈晟说。
比如，上海９月出让的黄浦江沿岸Ｅ１８地块成交价高达４８．２８亿元，与底价较高相关，其４１．３％的溢价率并不算高。今年一季度以来许多高价成交的地块，其溢价低于去年的平均水平。上海１０月２０日成交的１２幅经营性用地中，有７幅地块仅以底价成交。上海市规土局土地利用处负责人表示，今年上海地价过快上涨的势头已得到一定遏制。
不过，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭提醒：今年４月“国十条”出台后，虽然房价涨幅收窄，但整体上依然处于高位，房价难以下跌，致使开发企业仍旧勇于以较高价格拿地。
供应能否如期增加关乎调控成效
此次新一轮楼市调控进一步强化了住房用地和住房建设的年度计划管理，要求各地“根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块”、“没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地”，同时加大对完成情况的督察考核力度。
９月底以来各地陆续推出的调控细则，大多明确提出继续增加居住用地尤其是保障性住房用地的供应。比如，上海规定，“保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的７０％”、“在土地出让合同中明确保障性住房配建比例”。杭州市则规定，“优先安排保障性住房建设用地，扩大保障性住房建设用地供应量和供应比例，并按年度分解用地供应计划，确保落实到具体地块”，各部门“要及时沟通办理结果，主动进行衔接，提高办事效率，加快住房项目供地、建设和上市进度，增加住房的有效供应”。一些地方“增地”决心之大、用心之切，由此可见一斑。
“‘限购’等毕竟是临时性手段，一旦压抑的需求得到释放，而后续的供应无法满足，则房价又会面临上涨压力。”陈晟说，“因此新一轮调控更需要解决土地和住宅有效供应不足的问题。”杨红旭说：“各地必须加快供地速度，尤其是房价较高、供应紧张的一线城市和部分二线城市，从而抑制地价上涨。否则，将影响后续的住宅供应，而在供不应求的市场形势下，很难期望房价会明显下跌。”
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