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    地产大佬全面解析沈城楼市
    新政满月沈房价看涨

    http://www.cnestate.com　 来源：辽沈晚报　 2010/10/27


    　　新一轮房地产调控政策出台即将“满月”，这一个月来，包括沈阳在内的国内各大城市房地产市场都或多或少地出现了一些波动，有些城市出台了“地方版”的调控政策，有的城市出现“退房潮”。这一个月，沈阳房地产市场发生了什么样的变化？“满月”的新政对市场有哪些影响？昨日，本报记者就六个方面的问题采访了沈阳12家知名品牌房地产开发商负责人，通过对他们的“考问”从一个层面反映新政对沈阳地产市场的影响。
    　　
    　　考题1“满月”新政是否已产生影响？
    　　
    　　对于这一问题，接受采访的12位地产界老总都给出了一致的答案：有影响。同时，多数受访老总也都表示：“影响不会太大。”对于具体的影响会在哪些方面体现，各位老总都有自己的看法。
    　　
    　　亿丰时代广场总经理邱正闯认为，对于投资性购房的人会有一定影响，会使他们延期购房，处于一种观望状态，因这一系列新政的实施会增加购房的成本。世纪华泰总经理田润泽直言，这样的购房成本增加或将导致一些已经开始认购的楼盘出现退房的顾客。
    　　
    　　锦联置业总经理助理何宛娟表示，新政出台的比较突然，执行的又比较迅速，中间没有过渡期，这让一些购房者和开发商处于进退两难的尴尬境地。
    　　
    　　沈阳金地总经理助理杜宏表示，新政对沈阳影响相比其他城市小，因为沈阳地产刚性需求旺盛、价格处于合理区间。总体看来，目前政策不会对沈阳地产整体市场造成太大影响。
    　　
    　　考题2沈阳房价为何持续上涨？
    　　
    　　沈阳房价一直保持上涨态势，但是，受访的开发商老总都表示这种上涨是比较合理的、理性的，对于上涨的原因，各家老总分别有“需求说”、“成本说”、“投资说”、“品牌说”和“补涨说”几种说法。
    　　
    　　世纪华泰田润泽表示，上涨主要受供求关系的影响。随着外来人口的增多，城市的吸纳能力也要相应增强。市场刚性需求量增大，价格自然水涨船高。
    　　
    　　锦联置业何宛娟认为，土地成本、建筑成本、用工成本的增加都推高了房价。此外，当前国内可投资的渠道比较少，国人抗投资风险的能力较差，所以，很多人会选择投资房产这种风险小、保增值性强的产品。
    　　
    　　沈阳金地杜宏表示，沈阳市场百姓越来越喜欢购买品牌开发商的产品，品牌开发商的产品质量高、物业服务好，相对价格也会较高。有数据显示，2009年前十名开发商(主要为品牌开发商)销售面积占沈阳市场总比例为19%，而2010前三季度这个数据为29%，大品牌开发商的进入也推高了沈阳房价。
    　　
    　　保利地产副总经理何智滔则表示，沈阳房价现在的涨价其实是一种补涨，因为以前房价太低。
    　　
    　　考题3会不会有“沈阳版”调控政策？
    　　
    　　对于这个问题，受访的开发商老总分歧比较大。
    　　
    　　香港联祥置业总经理杜宏鹏表示，应该会出台，但不会激烈。万城地产张晓宁也认为，沈阳会随着中央的节奏走，出台相关的地方调控政策。
    　　
    　　锦联置业何宛娟表示，辽宁的大连市已经出台了“限购令”，这是否意味着相似的政策离省会沈阳已经不远了？很多人都有这样的考虑。
    　　
    　　而包括太湖国际花园董事长王国庆在内的多位地产老总都认为沈阳和其他同类城市还是不一样的，房价和市场发展有一定的差距。而且沈阳市场也比较理性，只要服从中央的政策就可以了，没必要出台更严厉的地方政策。
    　　
    　　考题4开发商会降价或加大优惠幅度吗？
    　　
    　　对于这一问题，各大开发商老总的回答也比较一致：不会。对于其中原因，各家老总也都给出了自己的解释。
    　　
    　　香港联祥置业杜宏鹏坦言，目前没有降价和加大促销优惠力度这方面的打算，因为地产项目本身非高利润项目，而且目前沈阳的土地成本逐年升高，开发商拿土地成本价已接近周边商品房价格，如果降价利润将会更加小。
    　　
    　　名流置业副总经理田东也表示，首先他认为目前公司开发的楼盘定价价格适中，符合购房者的承受力，其次，建筑成本和劳动力成本在不断上涨。在各大省会城市中，沈阳的房价相对来说还比较低，还有一定的上涨空间，所以暂时不会有大幅让利的举措。
    　　
    　　锦联置业何宛娟表示，在新政的影响之下，公司可能会调整营销策略，但是这种调整更多是在推广发面的，而不是在价格方面的。而世纪华泰田润泽直接表示：“不到最后时刻不会大幅让利。”
    　　
    　　考题5沈阳房价短期和长期走势如何？
    　　
    　　对沈阳房价的走势，开发商老总们都以比较乐观的心态预判。受访者都认为沈阳房价不会降，而且会持续涨，依然有上涨的空间，不过老总们也都认为，沈阳房价不会出现过猛的上涨。
    　　
    　　亿丰时代广场总经理邱正闯表示，未来沈阳的房价没有下滑的空间，至于上涨也不会很明显，但是上涨空间还是有的。整体看应该是趋于平稳，不会大幅度涨价。
    　　
    　　沈阳金地杜宏认为，在目前政策调整下，沈阳短期内价格将趋于平稳，但从长期来看，沈阳房地产市场价格始终会有向同类城市靠拢的趋势。
    　　
    　　万城地产张晓宁表示，土地供应比较少，沈阳市中心的房价会不断上涨，过万房产会越来越多，同时会带动周边房价的上涨。
    　　
    　　考题6房产税是一把利器吗？
    　　
    　　对于即将开征的房产税，开发商老总们也都有不同的理解，有人认为会对市场影响很大，有人则认为影响不大，也不会起到预想的效果。
    　　
    　　联祥置业杜宏鹏认为，开征房产税的可能很大，但有两个瓶颈需解决：一是跨城市以家庭为单位的人员组成信息与房产登记信息联通问题，以及评估机制，在国家层面建立这个体系需要过程；二是法律问题，即土地产权和建筑产权的分裂，要求土地承租人而不是所有权人承担土地增值的税收，法律上的问题需解决。“如果开征房产税，短期内对楼市和房价有冲击，但长期来看仍是上涨态势。”
    　　
    　　世纪华泰田润泽表示：“这是政府控制房价的最后一个杀手锏，究竟效果如何，还需时间来磨合。”
    　　
    　　沈阳金地杜宏认为：“假使房产税将来实施，影响的也是投资、投机需求，沈阳刚性需求为主的市场受其影响较小。”