|
|
| |
|
盛大林：土地供应形成了“恶性循环”
|
|
http://www.cnestate.com 钱江晚报 2010/11/4
|
最近的一则热门房产新闻是，全国房企囤地12亿平方米。据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年~2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米。在2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。
又拿土地闲置及“囤积土地”说事儿了！每过一段时间，就会出现这方面的报道——不是有关部门出台“打击”的措施，就是某些专家“炮轰”开发商。
这12亿平方米看上去够惊人的了，但这12亿是需要区别看待的，比如，就连政府也不否认在规定年限内未开发的土地中大部分是出于政府方面的原因——有的是因为土地权属没有变更，有的是因为拆迁迟迟没有完成。政府规定两年内不开发的土地要收回并多次重申甚至扬言要动真格儿，但真正被收回的地块寥寥无几，也正是因为政府本身脱不了干系。假如因政府方面的原因而未开发的土地占60%，那么真正可开发而未开发的土地只有5亿平方米左右，只够全国的房企开发两年多的时间，而房地产开发的周期一般也就是两三年——开发商储备一个开发周期的土地，多吗？我感觉，不仅不多，甚至有些嫌少。
当然，上面算的是大账。由于开发商的饱饿不均，我相信有些开发商“囤地”是存在的。但我们在研究对策的时候，一定要先搞清楚它的根源。大家知道，建房子既需要土地，也需要钢筋水泥，那么为什么开发商要囤积土地，而不囤积钢筋水泥呢？钢筋水泥和土地的主要区别就在于：前者是完全市场化的，随时都可以买到；后者是由政府垄断的，绝非随时可购得。为了保障生产之所需，当然应该多储存紧缺的或者自己不能掌控的原料。而且，土地出让金已经成为地方政府的主要财源，甚至形成了依赖性，既然如此，政府就不会让土地出让价格降下来，至少不会心甘情愿。更重要的是，政府既拥有抬高地价的手段，还有着冠冕堂皇的理由——只要大幅减少土地的供应量，地价马上就会往上蹿，谁若问个为什么，地方政府会理直气壮地告诉你：节约使用土地！于是，形成了“循环论证”——开发商因为政府惜供土地而囤地，而政府又因为开发商囤地而惜供。
如何打破这个恶性的“循环”呢？最直接的办法就是政府敞开供应土地，打破惜供而造成的地价将一直上涨的预期。而根本的办法还是打破土地供应的垄断，允许集体所有的土地入市交易，或者允许民间自由转让国有土地使用权……当然，还有一种玉石俱焚的途径，那就是楼市泡沫累积到极限后破灭，房价大跌地价自然也会大跌——不过，这种情况在近几年内出现的可能性不大，因为城市化还在快速进行中，楼市还存在大量的刚性需求。
|
|
|
