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    今明两年20万套动迁房解禁

    http://www.cnestate.com　 来源：东方早报　 2010/11/18


    　　“沪12条”细则明确提出，为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易的期限由取得房地产权证满5年调整为满3年。
    　　
    　　据统计，今明两年解禁的动迁房将达20万套左右，其对市场的影响不容小觑。
    　　
    　　今年11月初，在政策具体实施细节明确后，浦东周康和宝山顾村等动迁房集中地区开始出现挂牌量激增、房东跳价的现象。
    　　
    　　业内人士指出，动迁房以其面积小、总价低以及配套相对完善等特点深受刚性需求的偏好。
    　　
    　　20万套房解禁
    　　
    　　动迁房“五改三”政策势必会给上海带来很大的存量房供应量。
    　　
    　　从全市范围来看，“五改三”之后新增具有上市交易资格的配套房主要集中在2006年和2007年。
    　　
    　　上海中原研究咨询部粗略估算，处在此时间段内的配套房供应总量约为12万-15万套。假设有10%的房源被挂牌出售，全市新增二手房挂牌量为1.2万-1.5万套，不足目前网上房地产数据显示的15万套的挂牌总量的10%。
    　　
    　　上海中原研究咨询部认为，调控细则明朗后，在市场消化的过程中，配套房实际挂牌供应会有一定增长。但鉴于今年4月份第一轮调控以来全市挂牌量从8.9万套到15万套的快速增长仍未给市场带来太大供应压力的现状，预计配套房“五改三”很难给整体市场带来显著影响，其作用力更多是局部性的，并且会随着价格提升而递减。
    　　
    　　但佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对此持不同看法，他认为，虽然今年解禁的动迁房数量还不算大，但佑威房地产研究中心的统计数据显示，2008年成交的动迁配套房，即明年即将解禁的动迁配套房有671.7万平方米，涉及房源约7.6万套，与2006-2007年的解禁房源相加，将涉及房源20万套，其对市场的影响力不容小觑。
    　　
    　　挂牌量上升
    　　
    　　随着大量的动迁房源解禁，各大动迁安置区域的二手房挂牌量也有了一定幅度的上升。尤其是有大量解禁房集中的区域，挂牌量更是出现了激增。
    　　
    　　据上海中原各门店汇总的数据显示，在解禁政策出台后，各大动迁安置房基地都出现了一成到三成不等的挂牌量上升。
    　　
    　　中原顾村分行经理袁小凤告诉记者，动迁房“五改三”政策一出，该区域动迁房房主挂牌逐渐积极起来，目前动迁房挂牌占到二手房总挂牌量的30%左右。三林分行经理许军表示，板块动迁房的挂牌量从10月底开始小幅上升，目前比细则出台前上升10%~20%。
    　　
    　　由于10月初政策刚出，大部分房主还不能确认是否可以交易，所以多在观望，不敢轻举妄动，到了10月底，政策已经明朗，动迁房房主也开始有所行动，逐渐把房源放了出来。
    　　
    　　中原周浦一店经理刘国平介绍，区域内有70%左右的动迁房已满3年，动迁房挂牌量比细则前上升10%左右。成交量也有小幅上升，主要是首次购房的青年人，由于动迁房价格相对便宜，而且品质和周边楼盘差不多，所以吸引了一批刚性需求客户。
    　　
    　　房主纷纷跳价
    　　
    　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，近期在浦东周康和宝山顾村这两个“解禁”动迁房上市较为集中的板块中，不少已经进入签订意向合同阶段的交易，出现了房主突然“跳价”的现象。
    　　
    　　21世纪不动产上海锐丰年家浜路分行经理俞俊表示，近期就有一套欧风家园的73平方米两房动迁房，已取得产证满3年。这笔交易买卖双方已经进入签订意向合同阶段，但房主在“五改三”政策后突然反悔要“跳价”，在签约前把报价提高了5万元，买家表示无法接受。这笔交易就这样夭折了。
    　　
    　　福美来顾村加盟门店的负责人杨波告诉记者，“解禁”政策一经公布，就出现有卖家要求调整售价的现象，而且这还不是少数现象，绝大多数卖家的跳价幅度在20%，甚至还有部分房源价格出现了30%的涨幅。原本不足1万元/平方米，在跳价后，跟周边普通商品房基本持平。即便如此，还是有70%的买家是冲着动迁房来的。
    　　
    　　上海中原三林分行经理许军向记者表示，细则出来后，像“三林世博家园”、“金和新苑”这类品质较好、房龄较新的动迁楼盘价格都有5%的左右的上调，大约每平方米涨幅在500-1000元。现在区域内主力成交的房型为70-80平方米的两房，均价在19000-20000元/平方米。
    　　
    　　自住需求是主力
    　　
    　　21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔指出，动迁房源面积通常较普通商品房要小一些，一房房源面积在50平方米左右，二房房源面积在70-80平方米。而且目前动迁房均价较周边同面积房源低1000-2000元/平方米，对于预算有限的刚需型客户，100万元到150万元的总价段非常适合。不仅如此，与周边未满5年的次新房相比，一套70-80平方米的两房，其税费成本普遍低7万-8万元。
    　　
    　　杨波表示，虽然大部分动迁房房主出现了跳价现象，但冲着动迁房来的买家却还是不少，价格仍然是动迁房最大的优势，哪怕在房主跳价后，由于税费上的优惠，买动迁房依然有价格上的优势。而且这些“解禁”的动迁房在经过了几年的发展后，周边环境和交通配套都已经跟上，且比较完善。
    　　
    　　另外，动迁房的得房率相对较高，物业费用维护成本相对较低也是吸引刚需和部分改善性需求客户的重要因素。杨波表示：“据我们最新的统计数据，顾村区域内10月份关注动迁房的主流人群中，近40%是20到29岁的刚性需求客户，其次是50到60岁的改善型需求客户，这一比例占到了30%。”也就是说，自住需求买家是动迁房的主力购买人群。