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    2010年宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析
    联合课题组

    http://www.cnestate.com　 　 2010/11/19
    　　世界各国经济发展和房地产市场运行的经验教训表明，房地产不仅是城市化过程中的主导产业之一，而且也是一个周期性很强的产业。在房地产周期循环过程中，政府、银行、企业、家庭等不同类型的参与者都要重视时机决策，才能规避风险、事半功倍、持续发展。同时，经济理论和历史经验也表明，房地产周期与宏观经济运行高度相关，具有一定的规律性，可以通过系统的跟踪、研究和分析，帮助各类房地产参与主体更好地把握周期，做好时机决策。
    　　
    　　中国房地产业发展的历史还不长，但房地产业对快速城市化和国民经济增长的巨大促进作用已经不容置疑。过去20年中国房地产市场培育和发展的历史表明，中国房地产业也具有明显的周期性，并表现出自己的一些特殊性。近年来，房地产市场的大幅波动进一步昭示了把握好房地产周期走势的重要性。
    　　
    　　为了应对房地产周期波动给金融机构和房地产企业带来的挑战，通过专业化的研究成果更好地服务房地产企业，浙江省房地产业协会与中国民生银行地产金融事业部、浙江大学房地产研究中心合作，在2010年开展了《宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析》课题研究，本文摘取部分课题研究成果，供大家参考。
    　　
    　　一、国际经济运行跟踪和分析
    　　
    　　中国房地产政策变化与国际经济密切相关。1998年加快政府制度改革就是为了应对亚洲金融危机的冲击，培育“新的经济增长点和新的消费热点”。2008年以来，从美国次贷危机到金融海啸，房地产政策和房地产市场也随着国际经济形势一起波动。在日益全球化的今天，跟踪国际经济运行形势，是分析和把握房地产周期的重要基础。
    　　
    　　根据当今世界经济格局，要全面跟踪和把握国际经济运行，一方面要关注全球经济的总体指标，另一方面要重点关注美国、欧元区、中国、日本这四大经济体的运行状况。据世界银行统计，2009年全球生产总值约58万亿美元。其中，美国14.3万亿美元，占24.6%；欧元区12.5万亿美元，占21.5%；日本5.1万亿美元，占8.8%；中国4.9万亿美元，占8.4%。四大经济体合计，占到全球生产总值的63.3%，加上政治、科技、文化等方面的影响力，四大经济体在很大程度上决定世界经济的走势。
    　　
    　　通过对全球经济和四大经济体的生产总值、进出口、投资、消费、财政、税收、金融、外汇等多项经济指标进行跟踪分析，课题组认为：全球经济正在缓慢复苏，但复苏之路并不平坦。四大经济体都已经进入后危机时代的复苏进程中，经济增长率已经恢复到危机前的水平，如图1所示。同时，发达国家居高不下的失业率、巨大的财政赤字压力以及潜在的通货膨胀压力，都为全球经济的未来走势增加了不确定性。据国际货币基金组织10月初的最新预测，2010年全球经济增长4.8%，2011年增长4.2%。主要经济体的经济复苏已经确立，虽然面临回落压力，但不会出现“二次探底”。


    图1    2006年以来四大经济体生产总值的季度同比增长率（%）

    　　
    　　综合来看，世界经济在经历了2008年的金融海啸和2009年各国政府集体救市后，已经进入后金融危机时期，未来一段时间可能维持震荡复苏状态。中国经济在这场危机中受到的伤害较小、恢复最快。2010年1-8月份进出口总额达到1.88万亿美元，同比增长40%，表明金融危机的不利影响基本消除。国际经济运行的上述特征，有利于中国政府及时退出经济刺激政策，更加注重“调结构、重民生”等方面的发展目标。具体到房地产政策，世界经济环境可能有利于政府持续加大房地产市场调控力度，抑制房地产市场过热。
    　　
    　　二、宏观经济运行跟踪和分析
    　　
    　　作为国民经济支柱产业，房地产业已经成为中国宏观经济运行的重要组成部分，是宏观调控的重点和难点。无论是1997年的亚洲金融危机时期，还是2008年的美国金融海啸时期，房地产始终被作为中国政府宏观调控的重要手段，在关键时期发挥力挽狂澜、或者紧急制动的作用。因此，把握房地产周期必须跳出地产看地产，正确把握宏观经济运行阶段、状态和趋势，深刻体会宏观调控政策的总体目标和具体意图。课题组应用宏观经济学原理，结合中国社会经济特点和政府行为模式，从经济运行和金融运行“两个维度”，构建了宏观经济运行跟踪指标体系，对进出口、投资、消费、财政、税收、金融、外汇等进行了全方位观测和跟踪分析。结果显示，2010年前三季度，中国的投资增速继续回落，消费保持平稳较快增长，出口超预期高速增长，加强房地产调控和逐步退出经济刺激政策取得了显著成效，GDP季度增速、工业增加值增速、PMI指数、CPI和PPI指数、宏观经济景气指数（图2）等指标都在高位出现理性回调。课题组预计，2010年四季度中国宏观经济将运行在“稳定区间”，宏观经济有望在明年实现“软着陆”，基本消除经济过热和通货膨胀压力。


    图2    国家统计局公布的宏观经济预警指数走势图

    　　
    　　金融运行跟踪结果显示，2010年年初三次提高存款准备金率，月度货币信贷增速持续回落，表明宽松的货币政策正在有序退出。作为经济运行的先行指标，货币信贷增速的回落，一定程度上缓释了对于经济过热的担忧。随着房地产信贷收紧、严控产能过剩行业和潜在产能过剩行业的贷款、地方融资平台贷款整顿等一系列调控政策的实施，货币乘数明显下降，流动性过剩趋势有所减弱。结合宏观经济运行态势已经回落到稳定区间，四季度和明年的货币政策可能趋于稳定，逐步向中性政策转变。
    　　
    　　综上所述，政策保持“稳定”和经济运行在“稳定区间”将是四季度宏观经济发展的主旋律。房地产周期是宏观经济周期的重要组成部分，但存在着在一定的时差。随着宏观经济运行理性回调，中国房地产市场也将进入随之调整周期。房地产市场在经历了2009的火爆之后，2010年受“史上最严厉政策”组合拳的持续打压，房地产投资和商品房销售量都有所回调，调控效果初步显现。由于宏观经济运行状态整体良好，房价过高加剧了社会不和谐，政策调控应该有连续性和稳定性，政府房地产调控政策方向和基调不会轻易改变。
    　　
    　　三、房地产政策动态跟踪分析
    　　
    　　制度和政策始终是中国房地产业发展的最根本因素。从1994年7月国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》开始，住房制度改革全面展开。1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，宣布自1998年下半年开始停止住房实物分配，启动了“推行住房分配货币化、建设经济适用住房、开放住房二级市场和发展住房个人抵押贷款”等市场培育政策。2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，确立了房地产业的支柱地位，提出了调控和监管市场的要求，标志着住房制度改革与房地产市场培育任务基本完成。这个过程大约花了10年时间，建立了一套由土地制度、住房制度、房地产金融、房地产税收、房地产市场交易等组成的制度和政策体系，培育了一个繁荣的城市房地产市场。
    　　
    　　从2003年4月中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》开始，中央政府就开始了对房地产市场进行反复调控的艰难历程。
    　　
    　　2004年在宏观经济过热压力下，政府推出了对房地产等投资过快增长产业的紧缩政策，对房地产行业同时“收紧地根”和“收紧银根”，虽然为实现宏观调控目标做出了贡献，但也压缩了商品房的后续供给，加剧了房价上涨。
    　　
    　　2005年3月国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条），同年5月国务院办公厅转发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），要求把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，地方各级政府要切实负起稳定住房价格的责任。
    　　
    　　2006年5月，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出了进一步调控房地产市场，调整住房供应结构，稳定住房价格的六条针对性措施（国六条）。随后，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会（九部委）在5月底出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即落实“国六条”的十五条细则，要求重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，进一步抑制投机和投资性购房需求。
    　　
    　　2007年中国宏观经济出现明显过热问题，宏观经济政策以“防止经济增长由偏快转为过热”为主基调，人民银行连续10次上调商业银行存款准备金率，连续6次加息。在房地产方面，2007年3月全国人大通过了《中华人民共和国物权法》，物业税试点省市可达到10个。2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，第一次以国务院文件的形式强化了住房保障制度。明确了廉租房制度在住房保障体系中的重要地位，指出要把廉租房制度作为“解决城市低收入家庭住房困难的主要途径”。2007年9月，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求二套房贷首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍，对购房需求进行调控，促使楼市开始降温。
    　　
    　　2008年上半年，宏观经济政策导向是“双防”，即防止“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”，货币和信贷政策继续收紧，房地产方面以强化住房建设规划和加强住房保障工作为主。2008年下半年，随着“次贷危机”演化为“金融海啸”，宏观经济政策迅速转为“救市”，人民银行连续4次下调存款准备金率，连续5次降低存贷款利率，国务院推出了4万亿经济刺激计划。作为“救市政策”的一部分，12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，放松对房地产按揭贷款和开发贷款的严格控制，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，强房地产市场监测，积极营造良好的舆论氛围。与此同时，各级地方政府纷纷出台了促进房地产市场健康发展的“救市”政策，包括购房补贴、税费减免、购房入户、信贷扶持、给开发商松绑等。
    　　
    　　2009年初，借助国家救市心切之际，在“保增长”的总体要求下，在4万亿投资、近10万亿新增信贷等刺激政策的作用下，各地政府进一步落实了各种“救市政策”，房地产市场出现了“量价齐升”的壮观景象，房价大幅上涨。
    　　
    　　2010年开始，随着金融海啸逐步退潮和救市政策逐步退出，遏制房价重新成为房地产调控政策的核心目标。1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求加大差别化信贷政策执行力度，在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，购买二套住房的贷款首付比例提高到40%，利率实行风险定价，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。4月17日，国务院4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），提出“明问责、抑投机、增供给、促保障、严监管”五个方面的十条政策措施，形成了“史上最严厉的房地产调控政策”。其中，在差别化信贷政策方面，要求购买首套90平米以上住房贷款首付比例不低于30%；购买二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍；三套及以上住房大幅度提高首付比例和利率。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。9月29日，国务院有关部门公布了进一步落实“新国十条”的政策举措，包括要求地方政府立即出台落实国务院政策的文件、进一步收紧房地产信贷、对有闲置土地等违法行为的地产商停发贷款、惩处不严格执行信贷政策的银行、要求房价上涨过快城市限定居民家庭购房套数、加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国等。其中，差别化的住房信贷政策进一步收紧，购买第一套房的首付比例统一提高到30%；购买第二套房首付比例不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍；暂停发放三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；禁止消费性贷款用于购房。
    　　
    　　通过回顾我国房地产政策演化过程和近期动态，我们可以得到以下几点基本认识：
    　　
    　　（1）2003年是房地产政策导向的一个转折点。从1994年到2003年，政府以培育房地产市场为基本目标，用10年时间完成了土地、住房、金融、财政税收、开发建设、市场交易等一系列房地产制度建设，促进了房地产市场繁荣。2003年以来，政府以调控房地产投资过热和房价过快上涨为基本目标，不断加强市场监管，动用土地、信贷、税收、行政等多种手段调控市场和房价，加强和完善住房保障，虽然也取得一些阶段性成效，但总体效果不够显著，抑制房地产投资过热和房价过快上涨仍然任重道远，是未来相当长时期房地产政策的基本方向。
    　　
    　　（2）2003年以来，抑制为主基调的房地产调控政策受到宏观经济运行周期的影响，方向和力度可能出现周期性变换。特别是2008年的金融海啸发生后，房地产市场刺激政策一度作为“救市政策”的重要组成部分被广泛运用。2010年，随着救市任务的完成，更严厉的抑制政策重新降临房地产市场。据此分析，如果今明两年宏观经济运行在稳定区间，抑制性房地产调控政策不会发生变化。
    　　
    　　（3）2010年“遏制城市房价过快上涨”的调控政策表现出力度不断加强的态势，主要是因为主要城市房价上涨的压力和冲动依然强烈。“限贷”、“停贷”“限购”、“征税”的政策措施可能会持续一段时间，并视市场形势动态调节。
    　　
    　　（4）不同城市房地产市场的“差异化”客观存在，房地产政策的“差别化”特征在2010年的调控政策中已经有所体现，今后将会成为房地产调控政策的一个显著特点。
    　　
    　　（5）未来10年仍然是中国城市化的关键时期，房地产业发展与推进城市化进程、保持经济平稳增长、改善城市居住水平、防范金融风险、协调城乡关系、建设和谐社会等诸多目标密切相关，房地产业作为支柱产业的地位不会发生根本变化。因此，房地产调控政策在抑制投资过热和房价过快上涨的同时，还要兼顾其他发展目标。由于多重目标之间存在矛盾和冲突，在目标优先次序发展转化时，房地产调控政策也会发生阶段性变化，并对市场产生显著影响，需要市场参与各方密切关注。
    　　
    　　四、房地产周期走势综合分析
    　　
    　　房地产周期转换综合表现为房地产市场上供给、需求、价格、氛围、预期等方面的变化。课题针对我国房地产市场特点，分别建立了国家层面和城市层面的房地产市场跟踪分析指标体系，收集整理资料并不断更新，以便及时分析国际经济、宏观经济、房地产政策等方面变化在房地产市场上产生的效应及其趋势。
    　　
    　　从国家层面房地产市场运作周期来看，1988年到1997年和1998年到2008年房地产经历了两个为期10年左右的长周期。在每个长周期中，随着宏观经济周期波动和宏观调控政策的影响，又存在一系列以年度为单元的短周期波动。从图3可以看出，2006年到2007年一季度末，国房景气指数有一个小周期；2007年二季度到2008年二季度，又形成一个小周期；金融危机冲击之后，2009年二季度到2010年一季度，景气指数强势上行。2010年二季度以来，在刺激政策退出和房地产政策严厉遏制下，景气指数进入了下行阶段。


    图3    国房景气指数和70个大中城市房屋销售价格指数走势图

    　
    　　需要特别强调的是，房地产周期波动是整个行业景气程度的循环，有可能表现为价格涨幅波动，但不一定表现为价格水平的波动。从图3中70个大中城市房屋销售价格指数走势可以发现，商品房价格涨幅虽房地产景气周期而波动，但除了金融海啸的严重危机时期，房价涨幅始终为正，说明房价的绝对水平是不断上涨的。
    　　
    　　通过城市层面房地产市场运行态势的跟踪分析，2009年5月到2010年5月主要城市商品房成交均价出现了大幅上涨。2010年5月以来，房价涨幅逐月回落，具体如图4所示。


    图4    2009年以来五大城市商品房月度成交均价同比涨幅

    　　
    　　房价涨幅回落，说明遏制房价过快上涨的严厉调控政策已经产生效果，但目前房价仍然维持正增长，房价依然维持在高位，具体如图5所示。从过去10多年房地产市场发展情况来看，周期波动中房价绝对水平始终保持上涨态势，公众期待的房价水平明显下跌的现象很少出现。课题组认为，在中国城市化快速、大规模推进的历史背景下，城市商品房供求关系紧张的局面在相当长时期都难以根本改变。因此，尽管存在周期性波动，政府抑制房价过快上涨的任务相当艰巨，期望房价水平大幅下跌也是不切实际的。


    图5    2008年以来五大城市商品住宅月度平均成交价格走势图

    　
    　　在上述多层次跟踪分析基础上，课题组对2010年四季度和2011年上半年的国际经济、宏观经济、房地产调控政策、房地产市场运行和房地产周期走势特点进行了综合分析，如表1所示。课题组认为，四季度房地产景气度将进一步下行，明年上半年基本完成自2009年二季度开始的短周期循环。市场成交量在四季度和明年上半年将维持低位，房价涨幅进一步回落。考虑到今年上半年房价处于高位，明年上半年可能出现房价水平同比下降的情况。
    　　
    　　表1    2010年宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析汇总表
    　　
     
    2010年前三季度
    2010年四季度
    2011年上半年
    国际经济
    走出了金融危机的阴影，在各国“救市政策”刺激下逐步反弹
    在刺激政策退出和金融危机深层次矛盾影响下，经济增长速度回落
    维持震荡复苏态势
    宏观经济
    受2009年过渡“救市政策”的过度刺激，经济快速增长，物价上涨明显
    在信贷紧缩和控制投资政策作用下，宏观经济景气度回落
    维持在稳定区间运行
    房地产调控政策
    1月、4月和9月连续三次系统出台遏制房价过快上涨和抑制房地产投资的“组合拳”，力度不断加强
    继续落实有关政策，可能在部分城市试点“房产税”改革
    维持对房地产市场过热的强力抑制态度，部分临时措施可能适当完善和调整
    房地产市场运行
    房地产景气度开始回落，全国商品房销售量和销售价格继续保持增长，热点城市表现出“量缩价滞”特征
    景气度继续回落，销售量和销售价格同比增速继续回落
    土地购置、房地产投资、商品房开发、商品房销售等全面回落，部分指标可能出现负增长
    房地产周期走势
    上行阶段后期转向下行阶段前期
    下行阶段中期
    下行阶段后期