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专家称预测价跌为时尚早
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http://www.cnestate.com 来源：中国经济时报 2010/11/30
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预售资金监管办法即将实行促使开发商加速推盘，北京楼市１１月再现“火爆”局面，但进入１２月淡季，开盘项目锐减，房价走势很难预测。专家认为，地产作为拉动中长期投资的重要力量依然会活跃。
二次调控、限购令、预售资金监管、加息、限外令、逐渐收紧的货币政策……多剂“猛药”下，北京楼市“银十”没能续写“金九”辉煌。但在１１月份，开发商出于各种目的加大推盘量，同时推出各种降价促销活动，一时楼市再现“火爆”局面。
大量推盘能否改变京城供需状况？房价能如某些专家预测的在２０１１年下跌２０％吗？中国经济时报记者对此进行了调查采访。
１１月：交易量和开盘量均现小高峰
“预售资金监管办法即将实行，是促使开发商加速推盘的主要原因之一。”链家地产首席分析师张月告诉本报记者。
１１月本是传统的淡季，但今年由于即将实行预售资金监管，北京楼市却迎来了交易量和开盘量的小高峰。业内人士普遍认为，一旦商品房预售资金全部存入监管专用账户，必然会降低开发商资金周转率，迫使开发商加快推盘以回笼资金。
链家地产提供给本报的数据显示，１１月份北京商品房成交量上升，截至１１月２３日，北京新商品房网签量８８２６套，已超过１０月份总额７６９０套。成交价格稳中略升，变化不大。但目前新建商品房成交均价较之７月份２８０００元的高价已下跌８０００元左右，不能不说政府严厉的调控政策发挥了作用。
１１月１日至２３日，北京楼盘开盘数为２６个，较１０月份增长８６％，和９月份开盘数相同，预计１１月份开盘数会创年内新高。如中国铁建青秀城、富力金禧花园、芭蕾雨·悦都、万科红、北京城建世华泊郡等重点项目，都计划在本月开盘。
本报记者从新浪乐居了解到，１１月１７日通州京贸国际城四期开盘，均价１９８００元／平方米，较之３号楼开盘时２６８００元的均价下调７０００元。京贸国际城项目营销负责人表示，对前期购房价格高于１９８００元／平方米的签约客户，将给予差价补偿。
这种降价并不是个别情况，记者从链家地产了解到，１１月份推出打折活动的北京楼盘数量约占在售期房总数的４０％，占所有在售项目的５．５％。打折项目数较１０月份增长了３０％，比９月份增长了８７％。如热销楼盘北京像素推出一次性付款８．５折的活动，相当于每平方米降价３３００元。
有专家认为，开盘数增加可能在短期内改变北京楼市的供需状况，从而影响房价。张月则认为：“房价受到很多因素影响，不能单纯看短期供应量增加就预测房价会下降。”
地产作为投资力量仍将活跃
中国人民大学经济学院最近发布的２０１０—２０１１年《中国宏观经济分析与预测报告》称，２０１１年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近２０％的下滑。
该观点被报道之后，立即受到各方质疑。其理由是，只要政府“经营城市”的业绩观不改变，地方政府对土地财政的依赖就不会有实质性改变，再加上低利率的货币政策及高通货膨胀、国外量化宽松的货币政策盛行、居民有进入房地产市场寻求财产保值增值的动力，未来房价上涨是必然趋势。
多数专家认为，平抑房价关键是增加供给。但本报记者了解到的信息显示，截至１１月２２日，北京市计划在１２月开盘的项目共有１９个，创下了今年新低。１２月份将进入市场供应的淡季，大部分工程因为天气原因进入冬歇。开盘量陡变定会波及供应量，在这种情况下很难预测房价走势。
“地产作为拉动中长期投资的重要力量依然会继续活跃，房价下降显然成为了遥不可及的预想。”张月说：“目前，人民币升值、通货膨胀等因素对人们的购房心理也产生了一定影响，有人会选择购房保值。”
针对降价言论，张月告诉本报记者：“现在说北京房价会降还为时过早，任何一项政策的效果都需要一定时间才能显现。”她还认为，开发商的资金链构成非常复杂，不能单说预售资金监管或者信贷政策收紧就会使开发商陷入资金周转危机，目前其自筹资金的能力也在不断加强。
中华房商合作联合会执行主席贾卧龙建议，在房地产运行至年底的重要关卡，加之通胀预警不断加剧，一方面需要相关部门再接再厉巩固房地产调控成果；另一方面，只有中国经济走稳，房地产作为经济链条中的重要一环才有望回归理性。 |
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