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冯海宁：楼市限购之外还需治本之策
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http://www.cnestate.com 中国经济时报 2011/2/15
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尽管“限购令”有用，但不可过于依赖，最终还是要靠制度性调控和深层次改革来实现房价回归。尤其是，“限购令”不能只看实施城市数量的多少，更要看“质量”。
“限购令”被当成今后一段时间内楼市调控的“重武器”。据《新京报》披露，今年实行“限购令”的城市将增至72个。毫无疑问，“限购令”要加码：一方面是更多城市要出台“限购令”，扩大实施范围；另一方面，已出台“限购令”的城市可能更新或升级自己的限购政策。
尽管“限购令”有用，但我认为不可过于依赖，最终还是要靠制度性调控和深层次改革来实现房价回归。尤其是，“限购令”不能只看实施城市数量的多少，更要看“质量”。所谓“质量”，不但要看限购政策本身的约束力度，政策是否完善，还要看政策执行情况。我之所以认为更要看“质量”，是因为很多地方政府本不愿出台“限购令”，是迫于上面压力而出台的，本意是为了应付差事，而不是为了楼市降温。
众所周知，由于1994年分税制改革后地方政府的事权与财权不匹配，很多地方长期依赖于土地财政和房地产税费，卖地收入占财政收入一半以上，房地产税费有60多种。某些地方政府因此不但不积极配合宏观调控，甚至还成为宏观调控的最大阻力。所以说，不排除某些地方官员为了避免被约谈而出台应付政策。
去年出台的“限购令”难以阻止楼市上行态势，除流动性过剩、强大的购买力等因素推高房价之外，恐怕也与“限购令”不太给力有关。我以为，“限购令”不给力分两个角度来看，一是政策本身漏洞百出难以发挥限购作用；二是有的地方限购政策看上去很给力，但执行环节打了折扣，不给力。
据我观察，尽管去年出台的“限购令”对个人购房者的家庭、纳税情况、社保交纳做出了诸多规定，但依然存在不少共性问题，例如，以公司名义购房不受限制，假离婚证、假身份证可规避限购，一次性补交社保可规避“限外条款”，涉外婚姻家庭购房有漏洞可钻等等。
长期以来，楼市调控就存在“上有政策，下有对策”现象，“对策”之所以多，根源还在于政策不完善。因此，要想用好“限购令”，不能完全指望地方政府制定严厉、严谨的政策，关键还在于国家有关部门指导地方政府制定“限购令”，或者出台全国版的“限购令”，作为“国八条”的配套政策。更重要的是，“限购令”是公认的临时政策，还需要治本之策来改变市场预期。
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