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潘石屹：“住房投资需求”概念在北京成为历史
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http://www.cnestate.com 北京商报 2011/2/22
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“新国八条”悄然出台，沪渝房产税铿锵落地，央行在鞭炮声中加息，2011年新春伊始，政策的叠加让楼市迷雾重重，中国房地产市场进入了“调控年”。
而随着堪称“新国八条”以来最为严厉的地方细则“京十五条”正式落地，北京楼市交易量应声下跌、不少新开楼盘推出优惠、中介人员辞职等一系列连锁反应开始显现，并呈扩大态势。业内专家认为，随着政策开始执行，楼市的调整步伐将随之加快，购房者观望情绪将继续蔓延，房价上涨的势头或将被终止，购房者盼望的楼市拐点可能真要到来。所谓拐点并不是简单地指房价下跌，而是结束中国房价的非理性上涨，使投资回报趋于稳定。
交易量骤然下跌
《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十五条”）细则内容虽然在出台前已经被业内广为猜测，但给市场带来的影响还是巨大的。
记者从北京市房地产交易管理网上获悉，17日零时北京楼市开始全面执行严格的限购政策，执行第一天，北京二手房住宅网签套数仅248套，相比16日的2057套下调超过87%，是近半年来交易量的最低值。而商品房住宅总成交也仅141套，均有明显下调。
记者了解到，按照“京十五条”的新规定，居民家庭再买房以后将首先需要进行资格确认，大部分新购房居民家庭，目前只能接受网签申请，待相关部门对其购房资格核验并通过后，才能办理网签程序。整个审核过程会在5个工作日内完成。由于17日的部分网签数据是因为已经完成了合同签订等程序但还未完成网签的购房人，因此预计随后几天的网签数据可能下调到两位数。
北京中原分析认为：这一政策的立即落地执行避免了政策出台后的恐慌心理，有利于政策的落实和执行，在一定程度上也叠加了政策的执行效果。预计在执行以后市场将明显趋向冷淡，限购等政策的效果将逐渐明显，交易量对比此前将出现明显下跌。
协成机构副总裁王裕仁表示，“京十五条”堪称“新国八条”以来最为严厉的地方细则。从对市场的影响来看，新房和二手房的成交量都会出现明显下滑，而二手房的下滑更为显著。“京十五条”造成了需求被集体“封杀”的局面，直接制约了改善需求、投资需求这两大二手房市场主力的发挥，势必会带来成交量的锐减。
开发商推新盘不敢涨价
前所未有的严厉限购明显打断了北京大部分开发商的开盘预期，2月取得预售的项目目前仅1个，预计全月很可能不超过5个，创有网签来的供应最低谷。北京市房地产交易管理网数据显示：2011年截至目前预售的项目合计为7个，供应住宅总量为1126套。
目前北京住宅库存已经分别下降到了期房住宅62530套、现房住宅30142套，相比2010年年底住宅库存已经下降超过万套。第三轮调控影响开发商节奏，春节期间的萧条市况使得部分预计春节长假后开盘的项目，更加担忧刚刚落地的调控影响。原本预计在2月开盘的19个项目，其中半数都已经延后开盘计划。本来的阳春三月，很可能出现楼市供应的又一冬，而这一趋势目前已经逐渐蔓延到3月。
截至2月20日，北京中原统计的有意向预期在3月开盘的项目数据显示：25个项目中有23个项目为老项目后期，其中更是有超过七成的项目位于五环外，仅房山一个郊区就有5个项目供应，而大兴也将有4个项目供应。在调控后，郊区成为了楼市的供应热点。
记者了解到，在25个预计开盘的项目中，有15个已经基本确定了价格，全部是延续之前的项目价格，均未出现上涨。北京中原分析认为：楼市调控对价格的影响已经开始出现。相比往年，3月一般都是市场旺季，是上调价格的最好时机，例如2010年3月房产价格飞涨，一日一价，但是今年因为第三轮调控的影响，大部分开发商都谨慎选择了维持价格稳定，甚至不少即将开盘的项目已经开始利用一些优惠吸引客户：强佑清河新城2月17日之后可继续办理白金卡，白金卡客户将在此基础上额外享受9.8折上折的优惠，最高可省8万元购房款；米拉village新政后最高优惠8万元购房款；合生·世界村推出10套特价房，房款最高优惠30万元。市场人士预计，随着政策执行的深入，项目的优惠幅度还将加大。
业内人士认为，不仅普通住宅项目将受到政策调控出现价格调整，即使是别墅项目也难避免。亚豪机构副总经理高姗认为，“京十五条”落地后，经济型别墅将会针对改善性客群的终极置业，与城区公寓竞争客户，有可能降低价格，或以赠送精装修等方式提高性价比，来占据市场的主动。
二手房或将领跌楼市
“京十五条”对于购房需求的“彻底封杀”，让房价下跌成为市场最为关注的话题。在“京十五条”落地的当天晚上，某网站的春季攻市置业大行动调查显示，43.8%的网友认为北京房价会因此而小幅下降。
反映在市场上，由于政策刚开始执行，大幅降价的楼盘并未出现，但市场分析人士认为，二手房将领跌房价。据九九房搜索统计显示，“京十五条”出台后的四天时间，新增二手房源的挂牌量相比政策出台前增加了5.7%，部分二手房业主为了抢占价格尚且稳定的窗口期，避免收益受损，已经开始挂出闲置房源。其中，前期投资客相对集中的上清、亚奥、国贸、朝青、通州等区域二手房新增挂牌量名列前茅。与此同时，政策影响下的二手房成交量已经开始回落，截至18日，2月二手房住宅累计成交7361套，成交面积69.5万平方米，环比上月同期成交套数减少了43.2%，成交面积下降了41.3%。
九九房搜索市场负责人王伟伟分析，不同于新房，在成交量下降后，新房市场往往能够扛住价格超过半年时间，而二手房市场的反馈速度就要快得多，预计本轮调控3-4个月后，二手房市场平均房价将会下降。
对此，王伟伟解释，二手房市场成交量的减少不仅仅受到二手购房需求的下降，还遭受新房市场的分流。除了改善性置业的分流，新盘的集中上市也将分流一部分二手房客户。因为2009年下半年、2010年上半年拿地的项目大多会选择在四五月推盘，而当时是土地成交最旺盛的时期，这使得今年四五月新盘供应量将更大，在政策作用下，开发商价格预期有所下降，有可能频频出现低价开盘的现象。新房放低身价，一方面分流二手购房人，另一方面也推动二手房跟进降价。因此，今年二手房市场在政策变化、需求变化、市场变化的夹击下，将会快速由量降过渡到价跌，预计新房集中上市阶段，二手房价格将随之开始跳水，反之将带动整个市场价格的降低。
房产中介频现跳槽
“现在不少小公司的经纪人出现了辞职的情况，希望大家多留意合适的人选，扩充到我们的团队中来”，19日，记者在一家京城著名中介公司例行会议上获悉。
从春节前国务院出台的“新国八条”，到上周新落地的“京十五条”，二手房交易受到的打击最为严重，不满五年的二手房交易将征收全额营业税、非本市户口的购房者需提供连续五年社保和纳税证明，这对于二手房交易而言是致命的。
“手里拿着大把钱却买不到房的外地人现在特别多，”经纪人小赵向记者表示。“京十五条”落地后，小赵整理手里的客户资源发现，能提供连续五年社保和纳税证明的客户很少。从17日“京十五条”开始执行后，小赵所在门店没有一个前来咨询的客户，现在不少同事已经开始寻思着转投他行。
对于目前二手房2万元/平方米的均价而言，全额5%的营业税其税费高达10万元左右，此前这部分税费通过中介公司的操作是可以规避的，而目前这一途径已然被封闭。记者了解到，按照此前相关规定，不满两年的二手房将征收全额营业税，满两年不满五年的二手房按照差额征收营业税，而中介公司一般通过两次网签来规避营业税。具体的操作是，买卖双方先进行第一次网签，通过后拿网签合同到银行批贷，当收到银行的放款回执后，再取消网签，然后双方再进行一次网签，把价格做低到房屋原交易价，这样一来这套二手房的差价就是零，也不用缴纳任何的营业税。一位中介公司人员向记者坦言，此前的交易基本上全是这样完成的，也就是说满两年不满五年的二手房是根本不用缴纳营业税的，而现在即使通过做低价格的方式，也需要缴纳数额不菲的营业税，这对于购房者而言也是不小的负担。
严厉的政策之下，不少经纪人似乎已经意识到了即将来临的交易淡季，不少人开始动了转行的念头。记者了解到，春节过后不少中介公司就开始面临“用工荒”，有的中介公司甚至打出了“只要在职人员招来新人，新人每工作一个月其就可以得到100元”的奖励。但是随着“京十五条”的落地，老经纪人都在谋划着跳槽，新人的招聘更是举步维艰。
为了应对“用工荒”，一位中介公司的经纪人向记者表示，现在经纪公司为了挽留人员，从2月初开始已经提高了经纪人的待遇，我爱我家和链家的保底薪金已经从1000元提高到了2000元。但是业内人士预计，随着新政执行的深入，交易的持续下跌，中介公司扩张步伐将受到限制，甚至规模也将缩减。
业界看新政
对房价影响将是巨大的
SOHO中国董事长潘石屹
“京十五条”的实施将彻底消灭北京的住房投资需求，无论是用于长期出租的投资还是短期炒作，“住房的投资需求”这个概念在北京将会成为历史。
一旦实施，在人口与资源环境矛盾日益突出的今天，将很难再取消这项政策，这标志着北京选择了另一个发展方向。有连续五年社保和纳税证明的外地人才可以在北京购房，从“五年时间”和“必须连续”这两项来看，条件是非常严格的，但首先影响的是投资者购房。这项政策比上海、重庆试行的房产税的影响要大得多。从需求量上分析，从目前公布的数据来看，该政策对北京房价的影响将是巨大的，这可以从未来几周的成交情况得到验证。
限购不是“短命”政策
北京中原总经理李文杰
房地产从业人员普遍有种侥幸的心态，就是任何政策都是短期的，是为了应对面前的房价而催生的，我不这么看。目前的限购政策基本是一项长期的楼市政策。从最近几年的政策走向看，房地产业的增长方式实际上已经发生了明显转变：从政府角度出发，从过去单纯的卖地盖房，已经转变为和区域产业结合的增长模式；从开发商角度出发，从过去单纯的买地盖房，已经逐渐转变为多元化、规模效应、社会责任、资源带动型的发展方向；从购房人角度出发，历经多次调控，纯粹投资炒楼的空间基本没有，如何保值是新课题；从一个城市来看，无限度的人口增长应该变为更多的城市化群的发展模式更合理。
市场化和民生保障将是一项长期的房地产行业政策，房地产依然是经济增长的主要拉动力量这个趋势也长期没有改变。因此上述趋势我相信一定不是短期的，在新的长期趋势下，行业的思路肯定会发生变化，特别是开发商的产品策略、区域布局策略及自身经营策略肯定会发生重大调整，以积极的心态面对才是上策。
北京楼市交易量或跌去六成
联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋
“京十五条”与“新国八条”高度一致，是对后者的进一步细化。这次出台的“京十五条”有三个显著特点：一是内容比“新国八条”更加细致。例如“新国八条”没有规定对外地人购房具体限制的年限，而“京十五条”明确指出需要五年。二是对项目定价明显偏高，要进行问责并清查土地增值税。三是对各个细节考虑得更加全面，对一套房、二套房的资格审核及流程规定得更加严密，可以说是当前对“新国八条”贯彻和落实最为彻底的地方楼市调控细则。
去年以来，非北京户籍的购房者占北京楼市总成交量的一半左右。根据统计，2011年1月外地购房者占北京市住房成交总量的47%，而在“京十五条”出台后，这些非北京户籍的购房者能够达到新购买标准的不到20%，这20%中又有绝大部分已经在北京拥有了至少一套住房，剩下符合购买条件的外地购房者将少之又少。再加上北京本地居民无法购买第三套住房，所以2011年，预计北京楼市的成交量将比去年下滑60%。
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