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易宪容：压楼市，房产税比限户籍管用
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http://www.cnestate.com 环球时报 2011/2/25
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预计新一轮限购令还将会在诸多城市密集出台，这也将激起更多的舆论争议。
对限购令来说，希望严厉遏制的是住房投资投机需求。按照常识理解，购买的东西凡是用来赚钱的就算是投资及投机需求。从现实情况看，购买一套住房可用作消费也用作投资或投机，购买第二套住房更容易用作投机或投资了。几套住房与是否是合理的消费需求没有直接关系。而限购令鼓励当地居民购买第二套住房，那么其限购令就是在部分鼓励购房的投资或投机需求了。
可购买一套还是两套房，看似是投资还是消费的区别，实则是对户籍的强调。在城乡交流日益频繁的今天，户籍的界限原本越来越模糊。而新一轮限房令再次突出户籍的限制。京版“新国八条”，就严格限制部分外地居民在京买房。近日，广州、南京住房限购细则出台，也均与户籍挂钩。
对住房投机或投资需求的限制，可以是事先限制，也可以是事中限制和事后限制。对于事前限制，最重要的是住房信贷政策，比如降低金融杠杆率，以加大其投资或投机的成本等。事前限制也可以是限购令提及的身份性条款。
信贷政策是一般的市场准则，它主要通过价格机制起作用。而身份性限制条款在某种程度上偶尔用一下不是不可，但所产生的后遗症需要多加考量。因为房地产市场无疑需要逐渐发展成熟，其最基本的条件就是形成有效的市场价格机制，以市场价格来配置资源，而不是以身份来配置资源。
身份是什么？它是一种等级观念。这种等级观念能起多大作用，只能由政府的权力来界定。而以政府权力来界定身份等级的市场，不仅容易导致一部分人的利益为另一部分人所损害与掠夺，而且容易给权力者提高无穷的寻租与设租的空间。部分城市新版“国八条”的住房限购令就是以个人身份来界定进入市场的准则。这完全违背了房地产市场的发展法则。
从经济逻辑的角度来看，这种限购令不仅与遏制住房投资投机炒作的基本精神相违背，而且也可能是低效率及无效率的。以身份界定来确定住房市场的准入资格，容易增加识别这种身份的成本而导致市场不经济。同时，它是与现代社会加快城市化的进程相违背的。城市化的核心就是让农村的居民或小城市的居民流入大中城市，从而产生资源配置的集约效应。如果这些大规模流动的人流不能够保证其基本的居住权，那么他们的生存就会出现问题。中国城市化的进程就可能受到阻碍。而城市化是未来中国经济增长最大的动力，如果城市化进程受到阻碍，那么中国经济增长动力也就会弱化。
在笔者看来，限购令这种行政干预准入的弊病，完全可以用事中及事后的住房税的方式来替代。住房市场准入的任何制度都可能是不完全的，特别当有利可图、甚至是暴利时，住房投机炒作者总是能够利用其制度的不完全性进入市场。这时，也必须用事中及事后的限制来补充和调整。
比如，无论个人购买多少套住房，如果你只是消费而不是倒手从中获利，那么，个人购买多少住房都不是问题，但当个人购房后是为了赚钱，那么就可以用严厉的累进房地产税制去除住房交易的赚钱效应。事后约束就是用严厉的住房财产税征收来减弱个人住房持有的动机。无论是从市场经济逻辑上来说，还是从各国经验来说，这都是非常有效的工具。▲（作者是中国社科院金融研究所研究员。）
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