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刘胜军 ：限购令与房价“空调”之谜
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http://www.cnestate.com 第一财经日报 2011/2/25
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作最近，继重庆、上海开始房产税试点之后，北京等地又推出严厉的“限购令”，引发各界激烈争论。央行货币政策委员会委员李稻葵连日来对限购令的支持言论引起中国经济学界反对派的强烈抨击，甚至被斥责为“斯文扫地，学界悲哀”。
要理解房价调控为何陷入今日之困境，必须做一系统梳理。
此轮宏观调控肇始于2005年，其持续时间之长、政策之密集、效果不尽如人意，令人注目。
要理解房价调控为何成为“空调”，首要必须分析我国房价问题的深层次成因。
房产兼具普通商品与投资品属性，既有使用功能，又可以成为投资标的。在美国次贷危机、日本上世纪80年代的经济泡沫破裂中，房产投机都扮演了核心角色。过去十年，我国房价一路上扬，大致可以归结为三大基本面因素：第一，住房需求的觉醒。第二，城市化是房价上升的长期推动力。第三，中国文化中的结婚买房情结。在习俗、面子和攀比心理影响下，买房一定程度上成了结婚的前提条件，导致不少人举全家之力买房。
但是仅仅上述因素并不足以导致房市供求出现长期失衡，另两种非正常需求不仅成为重要推动因素，更激化了“抢购心理”，使得很多正常需求被提前释放。其一，投资需求。随着居民收入的增长和证券市场的发展，居民的理财意识大大觉醒。在实际利率长期为负、证券市场市盈率高企的大背景下，房产投资被视为既省心、又稳妥的投资选择。而4万亿经济刺激方案又使得社会的流动性大增。其二，大量灰色收入涌入楼市。根据学者王小鲁（2010）的研究，我国2008年的居民隐性收入和灰色收入分别达9.3万亿和5.4万亿。灰色收入喜欢买房，因为隐蔽、省心。
由此逻辑出发，房价调控的方向自然明晰。
首先，管住货币是抑制房价的根本。任何价格的上涨都是过多货币追逐过少商品的结果，只有控制货币总量，才能收到釜底抽薪之效。否则，借助“限购令”之类的购房需求控制措施，只会导致货币流向普通商品市场，加剧通货膨胀压力。其次，要深化政府体制改革，减少政府部门对经济领域的干预，减少政府手中的资源支配权，去除不合理的管制，最终挤压灰色收入的空间。再次，要加快廉租房建设，分流部分购房需求。在现行体制下，保障房较容易成为权贵裙带觊觎的“唐僧肉”。相反，廉租房的寻租空间极小。
但是在实际操作中，正确的方向未必是政策制定者倾心的选择，因为：货币政策紧缩会带来经济增速放缓的风险；政府体制改革会触动强大的利益集团，而且一些政府官员本身已经成为既得利益者；廉租房建设与商品房相比，对GDP拉动效应较弱。
在这样的体制性困局下，限购令之类的管制措施很容易成为政府的选择。但是，此类政策不仅不能从根本上解决问题，而且弊大于利：首先，任何管制的背后都意味着寻租空间的扩大，这就是经济学所谓的“设租”行为。其次，眼花缭乱的调控政策，对市场行为形成了极大干扰，加大了经济运行的交易成本。不仅购房者弄清新政策要花费大量时间，政策的执行和实施过程也意味着巨大的行政成本。再次，北京等地的限购令，对购房主体的区别对待，制造了新的不公平，也不可避免地滋生新的寻租空间。最后，正如吴敬琏先生最近指出的，“预期是主观的，而票子发多了是客观存在。如果我们控制不住存在，却硬要控制意识，各种政策怎么协调？”
究其本质而言，限购令是以计划经济的手段去解决市场经济的问题。近年来我们一再看到行政手段在经济活动中的身影。而无一例外，行政性手段不仅不能根治问题，而且会扭曲资源配置、创造大量寻租空间，这其实是市场经济体制改革的倒退。以管制代替改革，以行政手段代替货币政策，这既是宏观经济管理的思维误区，也是政府对经济微观干预不断增强的表现，是必须加以警惕的。
虽然出发点是好的，但过去五年的房价调控政策企图通过一些短期的、行政化的手段，去解决收入分配不合理等体制性问题与货币政策过度宽松导致的长期问题，治标不治本，这是政策虽多却屡屡成为“空调”的根本原因。
（作者系中欧国际工商学院陆家嘴国际金融研究院副院长）
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