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胡宇：楼市调整已是大势所趋
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http://www.cnestate.com 深圳特区报 2011/2/28
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２０１１年，一场针对房地产泡沫的治理大戏已经上演。随着新国八条的登台亮相，从中央到地方，各层面的调控都在加速推送与落实中。除上海、重庆等积极出台的试点房产税方案，北京随后出台的十五条措施业已被称为史上最严厉的调控。当然，尽管房价不跌仍像神话一样在民间流传，但预计政策调控的效果将在未来房价下跌中体现。
展开来说，导致当前房地产市场调整的逻辑主要有以下三种：首先是货币政策回归常态带来的需求下滑。信贷政策收紧带来的流动性下降，房地产投机需求大幅下跌，导致房价高位缩量整理；货币政策提高借贷成本，从而抑制投机需求；房贷收缩及差别化准备金率的调整都意味着楼市资金链的收紧，将导致新增房地产投资出现边际下降。其次，各项政策累积效益逐步显现。政策的执行与落实尽管仍有时滞的效应，一旦包括房产税、交易税、信贷监管与土地交易等政策在各地加速落实，那么，房市出现调整就是必然结果。
再次，刚性需求的假象难以掩盖供大于求的真相。建立在所谓“人口红利”或“丈母娘效应”的刚性需求支持亦是众人看多房价的主要理由。目前市场看似供不应求的失衡状态，将会在短短时间内换成供大于求的另外一种失衡。当空置的房子变成烫手山芋之后，房价下跌且成交异常萎缩的局面出现就将毫无悬念。
事实上，当前房价不跌反涨的趋势，在众多投机者心中形成定势思维，手中拥有八至十套房子的投机者不在少数，将房子作为相当于黄金一样储存的中产阶级亦不是少数，因此，这些存量房的有效释放将为看似供给不足的市场提供更多的变数。然而，要将手中多余空置的房产变成市场供给则需要加大调控的力度，尤其是增加房产税的执行力度。
当前房市犹如２００７年的股市，众多市场做多和看多的人都在房产财富成倍放大的乐观预期推动下，不断涌入房地产市场。然而，市场规律表明，没有只涨不跌的股市，也没有只涨不跌的楼市。２００８年金融危机的出现和１９９７年金融危机如出一辙。２００１年股市的见顶与２０１１年楼市的见顶亦是同样不可避免。
更进一步来说，当前盲目的看多楼市，只会受到市场客观规律的惩罚，忽视政策调控严厉与有效性的投机者亦将要吞下未来市场下跌的苦果。对开发商来说，在政策与信贷紧缩的高压之下，作为政策敏感度高且资金密集型的房地产行业出现大洗牌是大势所趋，众多中小型企业都将面临被清洗的局面。
（作者系华林证券研究中心副主任）
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