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    易宪容：大造保障性住房对金融市场的影响

    http://www.cnestate.com　 金融时报　 2011/3/21
    　　对于今年要建造1000万套保障性住房，这应该是一个相当大的量，也是一件好事，说明中央政府对房地产市场调控的决心。因为，如果每套保障性住房平均面积为60平方米，1000万套住房就有6亿平方米。而2010年一年住房销售只不过是9.3亿平方米。
    　　
    　　2011年建造1000万套保障性住房，相当2010年住房销售面积的64.5%。其增加的住房供应量不可谓不大。也就是说，2011年大量的保障性住房的建造，它将对住房市场的影响与冲击肯定是巨大的。
    　　
    　　现在的问题是，这1000万套保障性住房建造如何来完成。尽管今年《政府工作报告》要求各地方政府对建造保障性住房要承担责任，中央政府并与地方政府签订责任书，中央也计划拨款1000多亿元。但是，这1000万套保障性住房概算需要1.3万亿元~1.4万亿元投资。有分析认为，中央财政拨入（1000亿元）、土地出让金10%提取（2900亿元）、住房公积金的使用及发行2000亿元国债等，2011年1000万套保障住房的资金投入不会有太大的问题。其实，并非如此，一是概算是否要追加，二是所预算的资金能否到位。因此，1000万套保障性住房的资金缺口估计会不小，而其资金缺口只能通过金融市场来融集。而通过金融市场来融集资金就得如何让投资收益率与中低收入者对保障性住房可承受的负担平衡。如果投资回报率过低，我们的银行及其他金融机构是否愿意进入？
    　　
    　　不过，大造保障性住房对住房投资的影响却是巨大的。因为，2010年一年住房销售达到9.3亿平方米，创历史新高。由于住房市场不仅是一手房为主导，而且完全是预售制，2010年住房销售创历史新高，那么2011年住房投资开发又会处于较快的增长水平（2010年住房开发投资增长达33%以上，而住房的投资开发往往会滞后6~12个月）。如果加上相当于2010年住房销售面积64.5%的1000万套保障性住房的建造与开发，那么2011年的住房投资开发增长速度可能会高于2010年。仅这两个方面，对全国投资增长的影响决不可低估。在这种情况下，2011年的经济增长速度要想降下来并非易事。
    　　
    　　还有，大造保障性住房对2011年住房价格冲击能有多大、商业银行的风险有多高？建造1000万套保障性住房相对于一年住房销售来说是一个巨大的量，但是这1000万保障性包括了400万套各类棚户区改造房、200万套左右经济适用房的双限房、160多万套廉租屋及220多万套的公租房等，这些住房建造主要解决那些完全没有支付能力进入住房市场的居民。而且由于早几年保障性住房体系严重不足，因此保障性的住房建造需要一个较长时间才让那些低收入居民的住房条件有所改善。可见，2011年保障性住房大量建造对住房市场需求的冲击可能不会太大。
    　　
    　　而且我们可以看到，尽管今年的“新国八条”对遏制过高房价十分强调，也把房地产宏观调控的重点放在抑制住房不合理的需求上或遏制住房投资投机需求上。但是，“新国八条”能够对当前住房投资投机炒作真正起作用仅是住房按揭贷款的差别化信贷政策（利率上调及杠杆率降低），对于住房限购令不仅许多城市政府根本就没有意愿这样做，即使这样做，这种限购令对住房投机炒作的遏制作用也十分有限。而对住房的投机炒作能够真正起遏制作用的住房税收政策却十分软弱。比如，香港住房交易有一套严格的税制。住房交易税率为4.25%，最近为了打击住房投机炒作还出台了住房交易附加税，即住房交易在半年内交易的增加住房税15%，一年内交易的加10%，两年内交易加5%（而中国的住房交易税维持在1.5%~3%的水平，而且住房交易的“阴阳合同”盛行）。住房交易所得税是以综合所得税的方式缴交，除超过减免部分外，其税率为15%（而中国住房交易所得税为1%）。还有香港的住房财产税或房地产税是以当前市场估价的5%缴交（香港的每一个住房都有档案，市场的价格能够及时反映在档案资料上去，1983年时该税率达到13.5%），在5%税率的情况下，2006年度香港光是住房财产税收入达到154亿港币，占政府整体收入7.2%。但是2010年中国整个房地产税（主要是交易流转税及交易所得税）仅为837亿元，占政府总税收1.2%。2010年以前住房财产税为零。可以说，住房税收是遏制住房投机炒作的有效手段，但是新房地产政策却是采取十分温柔的住房税收政策，那么要想真正达到遏制住房投机炒作是不容易的。特别是当住房投机炒作者看到政府的房地产政策不想对住房投机炒作真正采取政策限制时，那么整个市场对住房投机炒作的预期就不会改变。在这种情况下，住房的价格要想调整是相当困难的。
    　　
    　　在这种情况下，国内商业银行所面对的风险就是高房价下的信贷风险。可以说，2009~2010年，当大量的银行信贷通过按揭贷款进入住房市场时，不仅吹大国内房地产市场泡沫，也增加国内商业银行信贷风险。当房价仍然是在上涨，这种信贷风险是不会爆发出来的；但是当住房市场出现周期性调整时，这些信贷风险自然会暴露出来。因此，面对当前高房价（特别是不少住房市场泡沫巨大的城市）信贷市场，商业银行决不可掉以轻心，以为这种潜在的信贷风险永远不会暴发出来，从而认为住房按揭贷款是优质资产。如果住房市场出现价格周期性调整，这些风险都会暴露出来。到这个时候商业银行要规避这种风险已经来不及了。因此，面对政府大造保障性住房对市场带来的冲击，面对居高不下的房价，商业银行要对当前住房按揭贷款信贷风险作出重新定位，这种大造保障性住房对住房市场及金融市场的影响决不可低估。
    　　
    　　总之，大造保障性住房是今年住房市场的一项重大政策调整。尽管这项政策调整看上去与金融市场关联不大，但是这项政策对住房市场及金融市场的影响决不可低估。商业银行及金融机构在看到其商机的同时，更要看到其影响与风险。