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刘开皓:商业地产进入"战国十年"
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http://www.cnestate.com 2011/4/3
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商业地产跟住宅地产是两种不同的概念，涉及到整个全流程的操作，每个环节的措施的失误都会影响整个项目，每个商业地产的业内人士对专业知识的需求越来越旺盛，在这几年的发展过程中也发现，在政府的宏观调控越来越厉害的形势下，大家都转向商业地产，觉得商业地产会给大家带来更大的价值。
在《圆桌论坛Ⅴ商业地产投资、运营和管理》上，浙江晟昊集团副总裁刘开皓就商业地产运营管理做了主题演讲。
刘开皓总裁
他认为，商业物业的魅力或者是最大的难点就在于后期的运营管理这块，所以前段时间有媒体一起来讨论一个问题，他觉得是不是接下来因为住宅在限购、限贷，一系列政策在调整，有众多的国几条都在发布，会不会是商业地产的黄金十年？
刘开皓观点：不认为是黄金十年，我认为是战国十年。
事实上从商业地产的投资来看，我们之前很多一直在说，叫住宅和商业在倒挂，住宅的价格一直在飙升，杭州住户的租金基本上平衡在两个点左右，住宅租金非常低，价格飙升非常快，商业价值徘徊在比较低的回报区间，这个也很简单，因为我们现在商业大部分的进入者、投资者、购买者是小型投资者，小型投资者更会注重短期回报，所以没有办法去像国外比较成熟的商业模式去做一些长期持有的物业，或者是以持有为主的经营模式等等，所以会出现住宅和商业倒挂的现象，这是我们未来发展的黄金十年和战国十年的概念，以前宣称不参与商业地产的万科也在谋动了，包括一系列有实力的企业都在进入一个领域，所以不是黄金十年，可能是战国十年的开始。
同时，从大宏观层面来说，对商业地产未来的发展抱着积极的态度，但是应该谨慎进入。
同时，他表示，酒店行业的利润贡献来自两个方面，第一个是来自资产的贡献，持有的资产需要有自己的投入能力。第二个是来自庞大的现金流，但是实际上从经营利润，叫GOP来说，并不是非常的理想，像类似的酒店也做了很多了解，能够做到五六个点回报率已经非常不错，当然外资酒店的回报率会偏高一些，但是对目前很多没有经营管理能力的企业来说，如果要进入这个领域，事实上还是有一个难以逾越的鸿沟，并不是请一个管理公司就全部解决问题的概念，而且在产业融合这块，刚刚讲综合体，为什么会有综合体的产生呢，我们综合体是两个方面，一个是开放性，可以容纳很多东西，可以包罗万象，三四十万方是小现象，现在都是两三百百方的造城计划，杭州也有造一百个城市综合体，但是这些综合体之间互相是一种什么样的关系并不是很明确，它们之间竞争和合作的关系，能够给整个一个城市是起到一种推动还是一种阻碍，关于这个问题我自己到现在都没有思考清楚，所以也一直在思考，希望能够和大家探讨这种话题，综合体我们怎么去投资和运营它，因为综合体现在不可能是销售型物业，可能是持有型物业，涉及到金融体系怎么去创新，如果没有创新性金融进入的话，完全依赖企业自有资金去做商业运营的话，商业开发，这种商业成功的可能性基本上是没有。
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