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    越南—不动产投资的暴利孤岛

    http://www.cnestate.com　 本网市场部报道　 2002/5/22
    　　在最近举行的“2002年中国不动产投资论坛”大型报告会上，刚从越南考察回来的著名地产策划人、地产市场分析专家曾宪斌先生语出惊人：目前不动产投资的暴利孤岛应该非越南莫属。

    　　众所周知，市场经济高度发展的结果就是形成零利润，其过程往往是由价值发现到暴利产生再到平均零利润，在此发展周期中，开发商若能抓住暴利阶段，使资本实现利润最大化也将不再是幻想。曾先生认为，目前越南的房地产市场的发展现状，暗示着越南正处于房地产开发时期的暴利阶段。

    　　曾先生在越南考察后发现，现在的越南已不再处于我们印象中的落后状态，据当地的相关机构统计，目前越南人均国民生产总值已达到426美元，生活水平基本上接近我国西部地区，而河内、西贡两市的繁荣程度更是跃居我国西部地区某些城市之上，这就为当地楼市的启动奠定了坚实的经济基础。事实上，越南房地产市场正处于待发展时期：首先是国内房地产投资严重不足，国内房产公司数目不多，规模实力都非常小，楼盘开发不具规模，类型杂乱无章，亦无规划可言。据了解，河内目前为止最大的楼盘——兴隆国际村，占地仅100亩，却聚集了商铺、别墅、高层、多层、排屋等五种类型，可谓满堂开花，该地的房产市场也相当红火，楼盘图纸一面世，前来预订的人群就会络绎不绝。相对来说，越南本地的房地产开发商无论是从开发理念，规划设计，还是从资金实力，开发经验等诸多方面，都不能与我国的开发公司相提并论，因此我国开发商定能凭借资金优势、技术优势、规模优势、人才优势在越南房地产市场火上一把。

    　　当然，进入越南房地产市场并不是无风险的，政策多变即是风险之一。首先是越南目前尚未制定不动产投资法，对外资大举进入地产市场深怀忧虑，因而对外国人在本国投资房产开发的行为制定了种种限制措施。但依据越南现有的《外国人投资法》得知：外国人在越南的投资开始深得当局人心，因此，只要利用好当地的相关政策，还是能给我们的开发商带来巨大商机的。土地难以获取是我国开发商进驻越南市场的第二大风险，越南政府逐步树立了土地的价值观念，经河内土地由原先的无偿拨划到定价4万元/亩，再到100万元/亩，土地也逐步成为越南房产的瓶颈之一，再加上越南政府实施土地私有化，大量土地均被划分为4.5 m×15m的规格卖给了个人，其他大面积的可开发土地则划拨给了越南国内的开发商，且越南本地人的私有财产保护意识相当强烈，因此外来投资者只能买到开发区的土地，或是公认无多大价值的土地。面对此种情况，我国开发商可尽力与当地政府官员保持良好的关系，请他们联系有土地的开发公司，进行联合开发，这样较易获取开发用地和当地政府的支持，而结交当地政府官员，最好的办法是通过我住越南的大使馆（领事馆）介绍，介入越南相关管理机构，当然，通过我旅行社介绍，结识越南官员的方法也是行之有效的。

    　　总之，越南的房地产市场是一个新兴的市场，孕藏着巨大的商机，我国房地产开发商若能把握好当地的政策，凭借自己的实业，定能在此获取较大利润。