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二手房市场，任重而道远
----公众对二手房市场的看法
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http://www.cnestate.com 本网编辑部报道 2002/5/29
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在首届“杭州之春”中介交易会上，东部房地产投资网就目前二手房市场所存在的种种热点问题，进行了广泛的专项问卷调查，据统计，本次抽样调查共发放问卷400份，收回有效问卷386份，其结果甚具代表性，在此列举一二，希望对读者有所启发。
市场需求多，有效供给少
调查显示，在东部房地产投资网回收的386份信息中，其中出租16份，求租27份、出售60份、而求购的则有283份，高达73.3%的比例，究其原因，主要是目前二手房市场利好接连不断：市级房改房上市审批手续被取消；私房的交易手续费大幅度下调，交易手续费由原先总房款的0．5％，一下子降到了每平方米3元；2月21日央行又公布了新的降息政策，再加上目前新建商品房价格高不可攀，而二手房在价格、配套等方面具有独特的优势，因此越来越多的购房者、投资者将目标瞄向了市区成熟地段的二手房；而与此同时，由于目前杭州二手房市场需求火爆，加上出售二手房的客户对价格期望太高，因此流向市场的二手房源大都定价较高，据统计，目前杭城二手房市场上至少有20%的供应量由于价格定得过高，不能真正成为有效供应；且日前杭州市规定，拆迁补偿额最高可达每平方米5900元，因此越来越多的二手房拥有者更乐意将二手房“收藏”起来，坐等升值。一些业内人士指出，二手房市场需求很大，但可供成交的房源太少，原因之一是价位定得太高，供需矛盾在今后一段时间仍然比较激烈。
30万以下的总价可承受
二手房价格究竟在多少范围内是可以接受的呢？在接受调查的386人中，70.9%的人认为总价应该控制在30万以内，户型一般为三室一厅或者两室一厅、面积在80平方米左右的多层二手房，认为总价可超过50万的仅占9%，看来，七成的市民认为单价控制在3800元以下比较合理。多数市民普遍反映杭城目前的二手房价格过高，部分热门地段的二手房价格已直逼商品房的价格，据业内人士介绍，近年来，杭城二手房房价正以12%左右的幅度上升，预计今年上升的幅度还将会有所上升，这在一定程度上制约了购房人群的积极性。
新城区购二手房者寥寥
关于二手房的地段，接受调查者意见普遍一致：交通便利、周围商业环境较好、有完善的医疗教育环境、必要的生活设施、地价升值潜力大、投资价值高等等。调查显示，91.8%的人仍然选择在杭州老城区内购买二手房，其中76.2%的人将购买地点定在市中心地带，而新区二手房对老城区居民来说似乎吸引力不大，萧山区、余杭区潜在二手房客户群仅占0.7%，被认为是“升值潜力无限”的滨江区也仅有7.5%的人愿意考虑，这结果显然与能承受的房价水平相矛盾。
购买目的以自住居多
67.9%的被访者表示随着家庭人口的增多和目前居住环境的狭小，他们希望能够换一套比较大的住房，但新建商品房房价太高，家庭收入有限，目前无法承受，于是看好二手房；12.6%的被访者表示随着城市化进程的加快，许多原来住在市中心的家庭都将面临成为拆迁户的可能，如果拆迁后，政府补贴的拆迁款远远不够在原居住区内购买新房的需求，但如果购买离市中心较远的郊区附近的房子的话会给家庭生活、工作、学习等多方面带来不便，增加生活成本，因此只好退而求其次；只有19.5%的被访者认为二手房首期投资少，回报高。
中介服务仍待加强
由于二手房交易的特殊、复杂，因此73.9%的购房者在购买二手房时基本上通过中介寻找房源和办理手续。然而调查结果还表明，市民在认同中介公司为人们房屋买卖置换与租赁提供了方便的同时，仍有23.6%的被调查者对房屋中介所提供的服务不满意，认为“房屋中介大多是骗人的”，乱收费现象严重，更有一些从业人员缺乏职业道德，为拉拢客户行欺骗之事，严重影响了中介机构的形象。
中介网络化趋势明显
近年来因特网快速发展，一些房产中介已开始利用网络发布房源信息，消费者自己也可在网上特定的栏目内发布信息，自助成交，免去昂贵的中介费。事实上，随着网络技术的日益完善，消费者完全可以通过网络进行物业比较，并实现网上预订或交付现金，这将为房地产交易带来全新的理念。调查显示，已有10.4%的人选择网络这一途径来购买二手房，75%的人认为今后二手房市场的工作重点应该是推动中介、流通、服务组织和信息网络化建设，积极培育房地产经纪市场。 |
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