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    爆冷还是爆热？

    http://www.cnestate.com　 摘自 杭州日报 　 2002/5/31
    　　火热的省第五届房交会落幕了，汹涌的购房大军又给开发商们打了一针强心剂。即将在6月12日推出的9号—12号四块储备地招标，则将进一步检验开发商的信心，对预测今年楼市走向，有重大参考价值。而对于购房者来说，房子买不到，望地止渴也是好的。
    　　
    　　下面是资生房产顾问黄连友（以下简称黄）、新家园陆磊（以下简称陆）及东部房地产投资网梁细清（以下简称梁）对这四地块的点评。

    　　9号地块：地块难找，概念难寻

    　　[地块素描]
    　　下城区住宅用地，东至规划灯塔路，南至规划国泰路，西至回龙港，北至规划永安路。出让面积约为38267平方米，建筑容积率不大于2.3，建筑密度不大于28％，绿地率不小于30％，建筑高度不高于36米。

    　　[专家评论]
    　　黄：杭州自推出土地招投标以来，9号地块算是最偏僻，也最难找的地块。这一带周边几乎全是农村，城市的感觉很难寻。本来，9号地块是这次推出的四个地块中，面积最大、土地最完整的一块，但与石桥农村为伍，既做不了半山镇小市场概念，又做不了城区大杭州概念，这样的地，到底有多少投标价值，真的不知道。

    　　陆：要找到这个地方还真不容易，都快到半山了，相信大多数杭州人生平都没到过此地。所以开发的物业应主要针对本区域市场，本地消费能力不高，而规划要求还挺高。由于大家都不大“吃得准”，有兴趣的可以撞撞大运看，楼面地价预计在1200元/平方米左右。

    　　梁：杭钢、半山村等生活区距９号地块不远，可在一定程度上填补９号地块公建配套不成熟这一空缺，且建成后可能会吸引一大批当地的潜在购房者。预测楼面地价1300—1400元/㎡之间，最高价应该控制在1700元/㎡左右为宜。

    　　10号地块：皇家地段，需要高手

    　　[地块素描]
    　　上城区住宅用地，东至四宜路，西至广兴公司住宅楼，北至中大吴庄地块。出让面积约为8745平方米，建筑容积率不大于1.0，建筑密度不大于28％，绿地率不小于30％，建筑高度不高于12米。

    　　[专家评论]
    　　黄：10号地块有了中大吴庄作伴，地块的价值，感觉一下子能领悟。只是地势南高北低（位于吴山北坡），无论从风水上，还是具体规划处理上，总觉得困难重重。不过，中大吴庄已基本建成，从目前的感觉看，住在这样的地方，要比住在玫瑰园贵气，默默中有一种皇家之气。对于10号地块，真有种“稀世珍宝”的感觉。目前，中大吴庄的房价是每平方米12000元，这样的价格是值的，如要取得10号地块，也可以按比房价倒推，故楼面地价需9000元/平方 米左右，也就是说，小小的地块，总价需7800多万。然而10号地块今后的运作，难度比较大，尽管是稀缺的，感觉也是特有的，但没有高手操作，特别是没有规划设计的高水平，那么，这一楼盘不仅市场上有问题，同时也要成为千古罪人。

    　　陆：如果你的公司想要吸引眼球，没有比当“新标王”更好的了，10号地块给你一个这样的机会。虽然北高南低，面积也很小，可1.0的容积率还是比较好的。当初中大房产以7500元/平方米的楼面地价拿下吴庄地块时，我就认为有良好发展前景，所以这次楼面地价怎么也应该在10000元/平方 米，估计中大会再次出击，也有可能被“莽撞”的外地公司“横刀夺爱”。

    　　梁：该区域内所售楼盘房价已普遍较高，实力雄厚的开发公司可考虑将此地建设成精品楼盘，以打造公司的品牌。预测理性楼面地价8400—8700元/㎡，最高价在9300元/㎡左右。

    　　11号地块：邻家女孩，朴实可爱

    　　[地块素描]
    　　拱墅区住宅用地，东至湖州东苑，南至嘉兴苑，西至湖州新村，北至拱宸桥旧城改造指挥啊住宅楼。出让面积约为18525平方米，建筑容积率不大于1.7，建筑密度不大于30％，绿地率不小于30％，建筑高度不高于21米。

    　　[专家评论]
    　　黄：11号地块虽然也难找，但真找着了，感觉非常不错。这一地段，也算是成熟成段，虽然从老眼光看，拱宸桥是破旧之地，但随着拱宸桥地区的全面改造，特别是名城·左岸花园的兴起，以及普希金花园的建成，11号地块完全依托在邻家大哥哥的关怀之中。根据规划指标，11号地块共3万多方建筑，全是多层，而这正好占了市场的空当。目前杭州城区，新建的多层住宅已属凤毛麟角，如云天房产推出的温馨家园，在这次房交会上一推出预约，就被一而空，所以，多层住宅的市场风险几乎等于零。当然，前提是价格不要太高。既然是邻家女孩，价格就不能贵。另外，11号地块在规划中有道路穿越，将地块分为南北的两组团，这也不是坏事，如果规划得好，这中间的道路就可做成特色商业街，通过卖商铺，可以多赚点钱。具体的投标价，建议楼面地价为2500元/平方米左右。
    　　
    　　陆：拱宸桥已今非昔比，虽然地块面积不大，但时机较好，如果价格适中，没什么风险。当然由于条件所限，也没有什么大的利润空间，任你孙悟空七十二变，也捣不出名堂，是一个很实在的项目。估计楼面地价约2400元/平方米。
    　　
    　　梁：塘路高架桥的兴建，构成了纵贯杭城南北的交通大动脉，加上拱北一带道路的整改，使得城北住宅更加深入人心。预测楼面地价3000—3200元/㎡，最高价应控制在3600元/㎡以内。

    　　12号地块：公建用地，抢它作甚

    　　[地块素描]
    　　上城区公建用地，东至飞云江路，南至规划轻轨用地，西至规划绿地，北至秋涛路。出让面积约为15923平方米，建筑容积率不大于6.5，建筑密度不大于40％，绿地率不小于25％，建筑高度不高于100米。

    　　[专家评论]
    　　黄：公建项目的招标标，从前几次情况看，比去年早些时候好。12号地块的位置不错，它正处于连接市中心，江南（滨江区）、钱江新城（滨江大道）的枢纽点上，这样的地方，建办公楼是比较理想的。目前杭州的办公楼市场，总体讲还不景气，可能是价格太高的原因。其实，杭州也好，全省也好，是小里小气的企业多，真正的客户就是那些新出生的、很小的，但又是数量很大的企业，对于这样的现状，写字楼的价格不能太贵，可以设想，如果有4500元/平方米的写字楼，那就可以创造写字楼销售的奇迹。既然有10万平方米的写字楼，完全可以实施“低开高走”的策略，只要这写字楼在设计上档次不低（属形象建筑），内部功能上完全过得去（超过100％的车位率）。楼面地价建议2100元/平方米左右。
    　　
    　　陆：公建项目在土地招标中热度有所升高，故12号地块重新审视滨江写字楼的价值，因为沿江的公建项目较多，日后会陆续推出，争抢似无必要，这闪预计楼面地价在2500元/平方米左右。需要指出的是，本地区有几个烂尾写字楼项目，市场要作新开拓，是有点累人的，写字楼项目并不是适合所有的开发商。

    　　梁：虽然目前该地块尚处于改造阶段，环境、交通、配套欠佳，但该区域前景广阔，且目前缺少顶级写字楼，因此总体来说，12号地块升值潜力较大，有意投资公建用地的开发商可积极考虑。预测楼面地价可能会达到1500元/㎡左右。